TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLVIARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

208º y 159º

PARTE ACTORA: INVERSIONES IBAR SEGUR, C.A inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 29 de marzo de 1995, bajo el N° 10, Tomo 71-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSE GREGORIO HERNANDEZ VIGNIERI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 31.267 y 29.833, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil FARMACIA ARBOLEDA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 26 de abril de 1984, bajo el N° 42, tomo 16-A. Sgdo.
APODERADO JUDICIAL: Representada por la ciudadana ALMIDA CRISTINA GONZALEZ SALAZAR, titular de la cedula de identidad N° 5.312.067, quien actua debidamente asistida de abogado.-
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

Alega la representación de la parte actora, que su representada destino a propiedad horizontal un inmueble de su propiedad construido sobre una parcela de terreno denominado Edificio Torre El Bosque.-
Que existe una relación de arrendamiento indefinida con la sociedad mercantil FARMACIA ARBOLEDA, C.A, sobre el Local Comercial Numero 3.
Que en virtud del bajo canon de arrendamiento que cancelaba la arrendataria por el uso del local, cuyo monto ascendía a la cantidad de Tres Mil Setecientos Bolívares (Bs. 3.700,00), que eran depositados en la cuenta corriente del apoderado de la empresa en la Entidad Bancaria Banesco, se acordó que la sociedad mercantil FARMACIA ARBOLEDA, C.A, asumiera el pago del condominio del local.-
Destaca que el canon justo por el arrendamiento del local, de acuerdo a la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, asciende a la suma de Doscientos Setenta y Un Mil Doscientos Treinta Bolívares (Bs.271.230,00), es decir, monto este muy por encima de lo que cancela la arrendataria.-
Que la arrendataria infringió el acuerdo por medio del cual asumía la obligación de cancelar las cuotas de condominio, siendo que para el momento de interposición de la demanda, las mismas ascendían a quince (15) cuotas impagas, que ascendían a la cantidad de Doscientos Noventa y Dos Mil Noventa y Un Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 292.091,74).-
Fundamento su acción en lo previsto en el articulo 40 ordinal “a”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-
En fecha 17 de febrero de 2017, se admitió la demanda.-
Agotadas las vías de citación personal,, resultando infructuosas, en fecha 08 de diciembre de 2017, se designo Defensor Ad-Litem a la parte demandada, recayendo tal designación en la abogada ANA DUARTE.-
En fecha 12 de junio de 2018, la Defensora Ad-Litem de la parte demandada dio contestación a la demanda.-
En fecha 22 de junio de 2018, siendo la oportunidad para la celebración de la AUDIENCIA PRELIMINAR, no comparecieron las partes ni por si ni por medio de apoderado alguno. Se fijo dentro de los Tres (3) días de despacho siguientes a esa fecha para la fijación de los hechos.-
En fecha 26 de junio de 2018, compareció la ciudadana ALMIDA CRISTINA GONZALEZ SALAZAR, debidamente asistida por la abogada ANA GONCALVES, y consigno escrito de contestación a la demanda, en el cual opuso cuestiones previas.-
En fecha 04 de julio de 2018, la representación de la parte actora presento escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 10 de octubre de 2018, se dicto auto mediante el cual se fijo los puntos controvertidos y la oportunidad para la promoción de pruebas.-
En fecha 27 de octubre de 2018, la parte demandada mediante diligencia impugno el poder penal especial consignado por la parte actora.-
En fecha 13 de noviembre de 2018, la representación de la parte actora se dio por notificado del auto del 10 de octubre de 2018 y procedió a subsanar el poder penal consignado, con la presentación de un nuevo instrumento poder que acredita su representación.
En fecha 19 de noviembre de 2018, la parte actora presento escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 21 de noviembre se admitió las pruebas promovidas.-
En fecha 29 de noviembre se dicto auto complementario del dictado en fecha 21 del mismo mes y año, y se ordeno la evacuación de las pruebas de informes e inspección judicial promovidas, fijándose un lapso de quince (15) días de despacho para su evacuación.-
En fecha 04 de diciembre de 2018, se llevo a la practica la inspección judicial promovida por la parte actora.-
En fecha 23 de abril de 2019, se dicto auto mediante el cual declaro subsanado el cuestionamiento del poder consignado por la parte actora junto a su escrito libelar y fijo el Quinto (5to.) dia de despacho siguiente para la celebración de la audiencia o debate oral. Se ordeno notificar a las partes.-
En fecha 30 de mayo de 2019 se llevo a cabo la audiencia o debate oral. Comparecieron los apoderados de la parte actora, abogados Jose Gregorio Hernandez y Miguel Adolfo Anzola Crespo, y la ciudadana ALMIDA CRISTINA GONZALEZ SALAZAR, debidamente asistida por la abogada ANA DAS GRACIAS GONCALVES JARDIM, en representación de la sociedad mercantil demandada.- Ambas partes expusieron sus alegatos en los términos que a continuación se sintetizan:

La representación de la parte actora en ese acto, hizo un breve relato de lo acontecido en el proceso.- La parte demandada procedió a negar, rechazar y contradecir todas las afirmaciones de la parte actora por cuanto sus acusaciones adolecen de vicios por cuanto el contrato no fue adecuado de forma oportuna. Señalo además que el contrato original no fue suscrito con la Farmacia Arboleda, sino con el Señor Daniel Gonzalez y que en ese sentido, alego a su favor que su asistida desconoce la cuota que le corresponde cancelar por concepto de condominio, al no tener los recibos y desconocer que gastos se pretende cubrir con esos pagos.-
A ese respecto, la representación de la parte actora señalo que la Administradora Habitacasa, encargada del condominio del edificio donde se encuentra el local objeto de esta demanda, envía via internet, la relación de los gastos y que a través de su pagina web se puede accesar y hacer la cancelación y que además desde febrero de 2015 hasta noviembre de 2015, realizaba los pagos de cuotas de condominio accesando a la pagina web de la administradora.-
Seguidamente, la abogada asistente de la parte demandada alego que si se le demanda por cuotas de condominio, le corresponde a su arrendadora demandar, que es la Administradora. Señalo además que debieron cambiar el contrato o adecuarlo.-
Por su parte, la representación actora, en su derecho a contrareplica señalo que lo que se esta demandando es el pago de los cánones de arrendamiento.-
En ese mismo acto, el Tribunal dito el dispositivo del fallo declarando CON LUGAR la demanda.-“

Siendo la oportunidad legal para la publicación del fallo en extenso, pasa hacerlo este Tribunal y para ello se observa:

PUNTO PREVIO:

Como punto previo considera menester este Tribunal pronunciarse respecto del escrito de contestación a la demanda presentado por la ciudadana ALMIDA CRSTINA GONZALEZ SALAZAR y para ello se observa:
En fecha 26 de junio de 2018, compareció la ciudadana ALMIDA CRISTINA GONZALEZ SALAZAR y con el carácter de representante de la sociedad mercantil demandada, procedió a consignar escrito contentivo de contestación a la presente demanda, el cual este Tribunal mediante auto de fecha 10 de octubre de 2018, en el cual fijo los límites de la controversia, procedió a declarar extemporáneo, por cuanto, de acuerdo al principio de apertura y preclusión de los lapsos, la parte demandada debía contestar la demanda en un lapso de veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación y asi lo hizo la Defensora Ad-Litem.-
De modo que, para el momento de la comparecencia de la ciudadana ALMIDA CRISTINA GONZALEZ SALAZAR, ya el lapso para contestar la demanda u oponer defensas, se encontraba precluido, conforme a las previsiones del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.-
Pero quiere destacar este sentenciador, que la representación de la empresa arrendataria, en su escrito de contestación extemporáneo, no acompaño medio de prueba alguno que demostrara su solvencia en el pago de las cantidades demandadas por la actora.- Tampoco promovió pruebas,
Razón por la cual este Tribunal declara que se tendrá como presentado para el acto de contestación de la demanda, el escrito consignado por la Defensora Ad-Litem de la parte demandada, abogada ANA DUARTE, en fecha 12 de Junio de 2019.- Y ASI SE DECIDE.-

Decidido lo anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse al fondo de lo controvertido en la presente causa y para ello se observa:

Tal como se dijo en la narrativa del presente fallo, la parte actora demanda el DESALOJO de un local comercial propiedad de su representada, el cual fue dado en arrendamiento verbal a la sociedad mercantil FARMACIA ARBOLEDA, C.A, con quien se acordó el pago de las cuotas de condominio, debido a la baja suma que la arrendataria cancelaba por concepto de canon de arrendamiento, cual era, la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.700,00) hoy, CERO COMA CERO TREINTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 0,037), siendo que le correspondía el pago de la suma de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 271.230,00), hoy DOS BOLIVARES CON SETENBTA Y UN CENTIMOS (Bs. 2,71).-
Demanda además que la arrendataria demandada dejo de cancelar quince (15) cuotas de condominio, así como los cánones de arrendamiento que de acuerdo a la ley le correspondía cancelar.-

Para demostrar sus alegatos, la parte actora acompaño a su libelo de demanda :

Documento poder, el cual fue cuestionado por tratarse de un poder especial para actuar en la jurisdicción penal. Pero que posteriormente, fue consignado a los autos, poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, el 01 de noviembre de 2016, anotado bajo el N° 15, tomo 207 folios 45 al 47, al cual este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio por desprenderse de el, la cualidad que se atribuyen los abogados actuantes en este proceso y por estar debidamente otorgado por un funcionario que da fe autentica de su contenido.- Asi se decide.-
Acta de Asamblea de la empresa actora.-
Documento contentivo de enajenación en propiedad horizontal del inmueble propiedad de la parte actora donde se encuentra ubicado el local objeto de la presente demanda.-
Informe de avaluo de canon de arrendamiento para el local comercial objeto de esta demanda.-

Todos estos documentos acompañados al libelo de demanda, al no ser tachados, desconocidos ni impugnados por la contraparte, se les otorga pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y asi se decide.-
De igual manera, la parte actora durante el lapso probatorio, promovió pruebas de informes y en ese sentido, solicito se oficiara a la Oficina de Registro Publico Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, a la Junta de Condominio del “Edificio Torre El Bosque” y a la empresa Habitacasa C.A.-
Pues bien, en atención a esos requerimientos, en fecha 14/02/2019 se recibió oficio N° 16/2019, proveniente del Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, del cual se evidencia que son afirmativos todos los particulares señalados por la parte actora y en ese sentido informo que en esa oficina se encuentra registrado el Condominio de la “Torre del Bosque” e informo sus datos de protocolización.- En segundo lugar, informo que como áreas susceptibles de apropiación individual existen seis (6) locales comerciales y cuarenta y un (41) apartamentos.- Por ultimo informo que el local comercial objeto de esta demanda pertenece a Inversiones Ibar-Segur, C.A.-
Posteriormente, se recibió comunicación enviada por la empresa HABITACASA, C.A, en la cual se afirmo todos los hechos señalados por la representación de la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, entre los cuales destaca la manifestación de esa empresa de la deuda acumulada por el Local N° 3, objeto de esta demanda, desde 30/11/2015 hasta el 31/12/2018, y que su último pago fue el 23/11/2015.-
Por último, consta en autos al folio 195 escrito enviado por la Presidencia de la Junta de Condominio de la Torre del Bosque, en el cual de manera afirmativa informa sobre los particulares solicitados por la parte actora y en ese sentido, participa que el local N° 3, se encuentra ocupado por la empresa mercantil FARMACIA ARBOLEDA, C.A , como arrendataria de INVERSIONES IBAR SEGUR, C.A y que el último recibo de condominio que se encuentra cancelado es el del mes de Noviembre de 2015.-

Ahora bien, en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, compareció la abogada ANA DUARTE en su carácter de Defensora Ad-Litem, y mediante escrito se limito solo a negar, rechazar y contradecir la demanda.-

Pues bien, considera menester este sentenciador resaltar que la representación de la parte demandada, durante la audiencia o debate oral, se limito hacer una serie de señalamientos, y a desconocer la cualidad de la parte actora, defensa esta que en esa etapa del proceso resulta a todas luces extemporánea. Pero no trajo prueba alguna que demostrara su solvencia en cuanto al pago exigido en el escrito libelar.

Aunado a ellos, la presente demanda, trata de una acción que no es contraria al orden público pues está permitida y reglamentada por la ley, donde se evidencia el derecho que tiene la actora como propietaria del local objeto de la demanda, -lo cual quedó demostrado del documento de cesion de derechos y acciones acompañado al libelo de demanda, asi como del oficio recibido en fecha 14/02/2019, proveniente del Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda-, de reclamar los cánones de arrendamiento adeudados por la parte demandada, asi como las cuotas de condominio, por haberlo acordado asi con la arrendadora.-
Pues bien, la arrendataria no logró demostrar su solvencia, porque a lo largo del proceso, se limito a oponer una serie de defensas, las cuales fueron extemporáneas por haberlas hecho fuera del lapso que la ley concede para estos procedimientos orales especiales y los cuales este Tribunal no puede valorar al haber sido opuestas nuevamente en la celebración de la audiencia o debate oral, porque se estaría contraviniendo el principio de apertura y preclusión de los lapsos, dejando en estado de indefensión a la parte actora.-
A ese respecto, el articulo 1.264 del Código Civil:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

Pues bien, vemos como la norma sustantiva impone a las partes la obligación de cumplir con las obligaciones que han sido contraídas contractualmente.-
Pues bien, tal como lo establece la norma antes transcrita, las partes están en la obligadas a cumplir con lo pactado.- En el presente caso, la parte demandada arrendataria, estaba obligada al pago de los cánones de arrendamiento y de las cuotas de condominio porque asi lo habían pactado de manera verbal.-
En consecuencia, en el presente caso, se consuman todas las circunstancias de ley necesarias para declarar la procedencia de la presente pretensión, tal como será declarado en el dispositivo del presente fallo.-

En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES IBAR-SEGUR, C.A contra la sociedad mercantil FARMACIA ARBOLEDA, C.A.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, del Local Comercial numero 3, situado en la planta baja del Edificio “Torre del Bosque”, ubicado en la Avenida Principal del Bosque con Avenida Arboleda, Municipio Chacao del Estado Miranda.-
TERCERO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada perdidosa, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Diecisiete (17) días del mes de Junio de dos mil diecinueve (2.019).- Años: 208º y 159º.
EL JUEZ,

DR. JOSE GREGORIO VIANA LA SECRETARIA,

ABOG. ENEIDA VASQUEZ

En esta misma fecha, siendo las 12:30 p.m, se publicó y registró la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,

ABOG. ENEIDA VASQUEZ

JGV/eneida
EXP. Nº AP31-V-2017-000105