REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
208° Y 160°
Actuando en Sede Civil

EXPEDIENTE N° 8.162-19
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial)(Sin Lugar).
PARTE DEMANDANTE: MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.174.328, domiciliado en la ciudad de Calabozo Municipio Miranda del Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MIGUEL JOSE RIANI PONCE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº103.333.
PARTE DEMANDADA: FIRMA PERSONAL MISTER FRIO, inscrito por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial de estado guaricho bajo el Nº 55, tomo 3-B Pro, de fecha 16 de septiembre de 1998 propiedad del ciudadano HUGO CESAR SOTO, venezolano, Mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.238.251.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BELKIS ISABEL FRASQUILLO y NYDIA DEL CARMEN ESCALONA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 274.515 y 115.480 respectivamente.

.I.
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la parte actora en fecha 17 de Mayo del 2.018, por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguan y San Gerónimo de Guayabal, de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, quien lo recibe por distribución; alegando que tiene suscrito mediante documento público autenticado un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la firma personal MISTER FRIO, debidamente inscrita por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Nº 55, tomo 3-B Pro, de fecha 16 de Septiembre del año 1998, propiedad del ciudadano HUGO CESAR SOTO, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº 13.238.251, por un inmueble (local comercial), ubicado en la calle 11, esquina carrera 8, inmueble s/n , casco Central de la Ciudad de Calabozo Municipio Miranda del Estado Guárico, conforme se evidencia de contrato de arrendamiento que acompaño marcado con letra “B” otorgado en la Notaria Publica de Calabozo, el día 29 de Abril de 2009, quedando inserto bajo el Nº 71, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Que en la cláusula Tercera de dicho contrato se expresa que la duración de este contrato será de un año, prorrogable por periodos iguales y sucesivos siempre y cuando hubiese manifestación de voluntad de prorrogarlo el arrendador, la cual deberá realizarse con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del contrato; pero es el caso, que el contrato de Arrendamiento prorrogado tantas veces mencionado venció el día 29 de Abril de 2016, y el representado notifico oportunamente a el arrendatario su voluntad de NO PRORROGAR como se desprende de telegrama de fecha 29 de Marzo de 2016, realizado por la oficina de IPOSTEL Calabozo; con acuse de recibo de fecha 31 de Marzo de 2016, que acompaño en copia simple marcado con la letra “C”, así las cosas, a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa de vencimiento del término y su prorroga legal correspondiente como causal de extinción del mismo, tal como se desprende del telegrama de fecha 27 de Abril de 2018, realizado por la Oficina de Ipostel Calabozo, con acuse de recibo de fecha 30 de Abril de 2018, que acompañó en copia simple marcado con letra “D”, en la cual se le notificó al arrendatario a los fines de acordar de mutuo acuerdo la desocupación del inmueble , y aun cuando notifico el representado su voluntad de NO PRORROGAR el contrato de arrendamiento concediendo la prorroga legal correspondiente; que el arrendatario, se niega rotundamente a abandonar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa, no obstante de la manifestación de voluntad en contrario del poderdante, por lo que al vencerse el termino luego de operarse el despido y el arrendatario quedarse en el inmueble, sea considerado como un poseedor de mala fe, que es el caso del demandado. Asimismo, el arrendatario no ha pagado desde la fecha en que se venció la prorroga legal del contrato de arrendamiento, es decir, desde el día 29 de abril del presente año el canon de arrendamiento establecido.
Fundamenta su pretensión en el articulo 40 letra g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.”; en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, y 1.599 del Código Civil.
Estima la demanda en la cantidad de Un millón de bolívares fuertes (Bs. 1.000.000,00) vigente para la época de la interposición de la demanda, equivalente a Mil Ciento Setenta y Seis, con Cuarenta y Siete Unidades Tributarias (1.176,47 UT).
Con su escrito liberar promovió las siguientes pruebas: Marcado con la letra “A” instrumento Poder otorgado al abogado MIGUEL JOSE RIANI PONCE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº103.333, cursante a los folios 5 al 7 del presente expediente; Marcado con la letra “B”, acompañó copia simple de Contrato de Arrendamiento, celebrado ente la parte demandante y la accionada, autenticado por ante la Notaria Publica de Calabozo Estado Guárico en fecha 29 de abril de 2009, inserto bajo el Nº 71, Tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; Acompaño también, en copia simple, documento de Constitución de la Firma Personal registrada por ante el Registro Mercantil Tercero en Calabozo Estado Guárico, bajo el Nº 55, Tomo 1-B del año 1.998, de fecha 16 de septiembre del año 1.998, cursante a los folios 11 al 13; marcado con la letra “C y D”, copias simples de recibos de Consignación de IPOSTEL, de fecha 31 de marzo de 2016 y 30/04/2016, mediante el cual remite telegramas a nombre del ciudadano Hugo Soto.
Seguidamente el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguan y San Gerónimo de Guayabal, de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, admitió la demanda y su reforma en fecha 25 de Mayo del año 2018, ordenando librar boleta de citación a la demandada.
Estando debidamente citada la demandada, en la oportunidad correspondiente dio contestación a la demanda, lo cual hizo mediante escrito que presentó en fecha 04 de Julio del 2018,asistido por sus apoderadas judiciales, conviniendo la demandada en la existencia de la relación arrendaticia con el accionante de autos, y excepcionandose en lo que respecta a la fecha en que comienza la relación arrendaticia, señala que existe un contrato anterior al que menciona el demandante, este contrato es de fecha 12 de Julio de 2006, la cual se encuentra debidamente autenticado e inserto bajo el Nº 21; tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria publica de Calabozo Estado Guárico, el cual consignó en copia certificada marcada “B”, alegando que con ello se demuestra que la relación arrendaticia se crea formalmente desde el momento en que se suscribe y autentica dicho contrato. Manifiesta, que es propicio recalcar que la notificación realizada al poderdante se encuentra enmarcada legalmente como lo establece el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2009, que aun sin suscribirse otro contrato posterior a ese, opera lo que jurídicamente se llama tacita reconducción, mas no realiza dicha notificación enmarcada en el contrato que hacemos valer como inicio de la relación arrendaticia que es el del año 2006, concediéndole al poderdante el lapso de prorroga legal de Dos (2) años cuando lo que corresponde legalmente son tres (3) años por tener una relación arrendaticia de Diez (10) años, como lo establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que por lo antes expuesto es que convienen parcialmente en lo argumentado por el demandante, es decir, de la existencia de una relación arrendaticia contractual pero no desde el año 2009 sino desde el año 2006, y anteriormente verbal desde el año 2005, anexan identificados con la letra “C” recibo de pago de arriendo correspondiente al periodo desde 15 de Agosto al 15 de septiembre del año 2005, como beneficiario el ciudadano RAFAEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO, indica que, donde el ratifica que su poderdante está pagando un arriendo de local comercial; alega que su poderdante ha cumplido con todas las obligaciones establecidas en la norma y en los contratos de arrendamiento suscritos; en ningún momento ha sido un poseedor de mala fe como lo quiere hacer parecer el demandante, ya que no se ha negado a desalojar el inmueble, solo ha querido que se le respete el lapso de prorroga que legalmente le corresponde, por ser un poseedor precario de buena fe por más de Diez (10) años. Negó, rechazo y contradijo, el hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde la fecha en que venció la prorroga legal, en fecha 29 de abril 2018; Con el escrito de contestación promovió pruebas las cuales fueron ratificadas en fecha 09 de Agosto del 2.018, oportunidad de promoción de las pruebas:
1.- Poder otorgado a las abogadas BELKIS ISABEL FRASQUILLO y NYDIA DEL CARMEN ESCALONA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 274.515 y 115.480 respectivamente, Documento que se le otorga valor probatorio, por cuanto demuestra la representación de ostenta las referidas abogadas en el presente juicio, conforme a lo establecido en el Artículo 1.357 del Codigo Civil. (Folios 33 al 36) 2.- Copia certificada de contrato de arrendamiento, de fecha 12 de julio de 2006, la cual se encuentra debidamente autenticado e inserto bajo el Nº 21; tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria publica de Calabozo Estado Guárico, marcado con letra “B” como anexo en el escrito de la contestación, a los fines de demostrar que la relación arrendaticia se inició contractualmente en el año 2006, documento que mas delante de valorara. (Folios 37 al 40) 3) Original de recibo de pago arrendamiento correspondiente al periodo 15 de agosto hasta 15 de septiembre del año 2005, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00) como único beneficiario el ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO (el cual suscribe), y que se encuentra marcado “C” como anexo en el escrito de contestación. (folio 41) 4.- Para demostrar su afirmación en cuanto a que no debe cánones de arrendamiento consigna marcado con la letra “D” recibo de depósito bancario del Banco de Venezuela Nº 133547216, de fecha 13 de abril de 2018, por la cantidad de Bs. 3.600.000,00, en la cuenta Nº 0102 0336 81 000050393 titular de ciudadano Manuel Antonio Torrellas Carrillo, correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2018 y Recibo de depósito bancario de la entidad Banco de Venezuela Nº 133660349, de fecha 05 de junio de 2018, en el número de cuenta 0201-0336-81-000050393 a nombre del ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO (arrendador-demandante), por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) correspondiente al mes de Junio del año 2018 , marcado con la letra “E” como anexo en el escrito de contestación, que a los fines de continuar demostrando que su poderdante siempre ha sido cumplidor de todas sus obligaciones y no como lo quieren hacer ver al demandante. (Folios 42 y 43)
En fecha 17 de octubre del 2.018, se celebró la Audiencia Oral, en la que se declaró Con Lugar la demanda de desalojo y se condena en costas a la parte perdidosa conforme con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, publicando el extenso de dicha decisión en fecha 31 de Octubre del 2018, mediante la cual declaro: PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO, titular de la cédula de Identidad Nº V-14.538.725, en contra de la FIRMA PERSONAL MISTER FRIO, representada por el ciudadano HUGO CESAR SOTO, titular de la cedula de identidad Nº V-13.238.251.SEGUNDO:Se ordena la entrega del local comercial objeto del presente litigio libre de personas o bienes y solvente de los servicios básicos. TERCERO: Se condena a la parte perdidosa al pago de las costas procesales conforme con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Como consecuencia de lo anterior, mediante diligencia de fecha 01 de Noviembre del 2.018, la parte vencida a través de sus apoderadas judiciales, ejerció el recurso de apelación contra el fallo dictado, el cual fue oído en ambos efecto en fecha 08 de Noviembre del 2.018, y en esa misma fecha se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada.
Una vez llegada la totalidad de las actas a ésta Superioridad, en fecha 15 de febrero del 2019, se le dio entrada, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 de Código de Procedimiento Civil, y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de los informes respectivos, verificándose que no hubo presentación de informes.
Estando dentro de la oportunidad procesal para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto observa:
.II.
DE LA COMPETENCIA
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil…,
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguan y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en la Ciudad de Calabozo y Así se decide.
Ahora bien, determinada la competencia este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones y al respecto observa:
MOTIVA
Llegan los autos a esta instancia recursiva, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra del fallo de la recurrida Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguan y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, de fecha en fecha 31 de Octubre del 2018, que declara Con Lugar la pretensión, la entrega del inmueble por parte del arrendatario y la condenatoria en costas procesales al estar vencido éste en su totalidad.
Ahora bien, bajando a los autos, específicamente al escrito libelar contentivo de las pretensiones del actor, puede evidenciarse que éste señala la existencia de una relación arrendaticia desde el 29 de Abril de 2009,celebrado con la accionada la firma personal MISTER FRIO, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Nº 55, tomo 3-B Pro, de fecha 16 de Septiembre del año 1998, propiedad del ciudadano HUGO CESAR SOTO, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº 13.238.251, por un inmueble (local comercial), ubicado en la calle 11, esquina carrera 8, inmueble s/n , casco Central de la Ciudad de Calabozo Municipio Miranda del Estado Guárico, conforme se evidencia de contrato de arrendamiento que acompaño marcado con letra “B” otorgado en la Notaria Publica de Calabozo, el día 29 de Abril de 2009, quedando inserto bajo el Nº 71, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Señalando, que en la cláusula Tercera de dicho contrato se expresa que la duración de este contrato será de un año, prorrogable por periodos iguales y sucesivos siempre y cuando hubiese manifestación de voluntad de prorrogarlo el arrendador, la cual deberá realizarse con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del contrato. Sigue señalando, que es el caso, que el contrato de Arrendamiento prorrogado tantas veces mencionado venció el día 29 de Abril de 2016, y el representado notifico oportunamente a el arrendatario su voluntad de NO PRORROGAR como se desprende de telegrama de fecha 29 de Marzo de 2016, realizado por la oficina de IPOSTEL Calabozo; con acuse de recibo de fecha 31 de Marzo de 2016, que acompaño en copia simple marcado con la letra “C”. Que a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa de vencimiento del término y su prorroga legal correspondiente como causal de extinción del mismo, el demandado se ha negado entregar el Inmueble.
Aunado a lo anterior, alega el demandante que el arrendatario no ha pagado desde la fecha en que se venció la prorroga legal del contrato de arrendamiento, es decir, desde el día 29 de abril del presente 2016 el canon de arrendamiento establecido. Que por esta razón demanda el desalojo del Inmueble constituido por el Local comercial ya identificado.
Ahora bien, ante tal alegato, la parte demandada al contestar la demanda Negó, rechazó y contradigo, que la relación arrendaticia haya comenzado con el contrato de arrendamiento de fecha el 29 de Abril de 2009, otorgado en la Notaria Publica de Calabozo, el día 29 de Abril de 2009, quedando inserto bajo el Nº 71, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; afirmando que la relación arrendaticia celebrada con la demandante, comenzó antes del contrato indicado por el demandante, señala que existe un contrato anterior al que menciona el demandante, que ese contrato es de fecha 12 de Julio de 2006, la cual se encuentra debidamente autenticado e inserto bajo el Nº 21; tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria publica de Calabozo Estado Guárico, el cual consignó en copia certificada marcada “B” para demostrar tal afirmación; También, indica que la relación arrendaticia comenzó en forma verbal desde el año 2005, para demostrar ese dicho anexa identificados con la letra “C” recibo de pago de arriendo correspondiente al periodo desde 15 de Agosto al 15 de septiembre del año 2005. Manifiesta, que es propicio recalcar que la notificación realizada al poderdante se encuentra enmarcada legalmente como lo establece el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2009, que aun sin suscribirse otro contrato posterior a ese, opera lo que jurídicamente se llama tacita reconducción, mas no realiza dicha notificación enmarcada en el contrato que hacemos valer como inicio de la relación arrendaticia que es el del año 2006, concediéndole al poderdante el lapso de prorroga legal de Dos (2) años cuando lo que corresponde legalmente son tres (3) años por tener una relación arrendaticia de Diez (10) años. Alega que su poderdante, ha cumplido con todas las obligaciones establecidas en la norma y en los contratos de arrendamiento suscritos; en ningún momento ha sido un poseedor de mala fe como lo quiere hacer parecer el demandante, ya que no se ha negado a desalojar el inmueble, solo ha querido que se le respete el lapso de prorroga que legalmente le corresponde, por ser un poseedor precario de buena fe por más de Diez (10) años. Negaron, rechazaron y contradijeron, el hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde la fecha en que venció la prorroga legal, en fecha 29 de abril del presente año.
La litis se circunscribe, en que el demandante pretende el desalojo el local comercial arrendado a la Firma personal MISTER FRIO, propiedad del ciudadano HUGO CESAR SOTO, Venezolano, Mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.238.251, por haber vencido el contrato y la prorroga legal en fecha 29 de abril 2018, fundamentándose en la causal establecida en el artículo 40 letra g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Asimismo, alega la falta de pago de cánones de arrendamiento establecidos, vencidos desde la fecha que él considera venció la prorroga legal en el día 29 de abril del presente año, es decir, tomando en cuenta esta Alzada, la fecha de la interposición de la demanda en fecha 17 de mayo de 2018, al señalar del presente año seria 29 de abril de 2018.
En este sentido, en la oportunidad correspondiente el tribunal de la recurrida dicta sentencia y declara con lugar la acción ejercida. Seguidamente, corresponde a este Tribunal de Alzada verificar si dicha decisión se encuentra ajustada a derecho en los términos planteados.
Trabada así la litis, y viendo que ambas partes coinciden en la existencia de la relación arrendaticia, pero no en el tiempo en que comienza la relación arrendaticia, ni en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, ésta Alzada debe detenerse en la excepción vertida por el reo, ante la pretensión de Desalojo por Vencimiento del contrato de arrendamiento y la prorroga legal, y falta de pago de los cánones, cuando expresó en la perentoria contestación, lo siguiente:“…Cabe destacar ciudadana juez que existe un contrato anterior que menciona el demandante; este contrato es de fecha 12 de Julio de 2006, el cual se encuentra debidamente autenticado e inserto bajo el Nº 21; Tomo 38de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaria Publica de Calabozo Estado Guárico, el cual consignamos en copia Certificada marcada “B”, donde se demuestra que la relación arrendaticia se crea formalmente desde el momento en que se suscribe y autentica dicho contrato…
Es preciso recalcar que la notificación realizada a nuestro poderdante se encuentra enmarcada legalmente como lo estable el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2009, que aun sin suscribirse otro contrato posterior a este, opera lo que jurídicamente se llama tacita reconducción; mas no realiza dicha notificación enmarcada en el contrato que hacemos valer como inicio de la relación arrendaticia que es del año 2006, concediéndole a nuestro poderdante el lapso de prorroga legal de Dos (2) años cuando lo que corresponde legalmente son Tres (3) años por tener una relación arrendaticia de Diez (10) años, como lo establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”
Por otra parte, se excepcionada en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, alegada por la actora, cuando señala: “…Negamos, rechazamos y contradecimos, lo manifestado por cuanto de forma cumplida se ha cancelándolos cánones de arrendamiento, es por esto que consignamos marcado con la letra “D” recibo de depósito bancario de la entidad Banco de Venezuela Nº 133547216, de fecha 13 de abril de 2018, en el número de cuenta 0102 0336 81 000050393 a nombre del ciudadano Manuel Antonio Torrellas Carrillo, (Arrendador– demandante), por la cantidad de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares(Bs. 3.600.000,00)correspondiente a los meses de MARZO, ABRIL Y MAYO de 201, no quedando a deudar ninguna mensualidad pendiente e inclusive el mes en curso esta pagado el cual consignamos con “E” depósito de la entidad Banco de Venezuela Nº 133660349, de fecha 05 de junio de 2018, número de cuenta 0201-0336-81-000050393 a nombre del ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO (arrendador-demandante), por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) correspondiente al mes de Junio del año 2018, donde demostramos que no existe ni ha existido ningún atraso….”
Tomando como soporte legal la afirmación fáctica de la Actora, si la relación arrendaticia comenzó con el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de abril de 2009, es evidente que estamos en presencia de una “Obligación a Término”. Es un término extintivo, producto de un acontecimiento futuro (el vencimiento) y cierto (del mes) del cual depende la exigibilidad de una obligación. La exigibilidad de la obligación es a partir del vencimiento del mes y conforme al artículo 12 del Código Civil Venezolano, los lapsos de meses comenzarán en fecha que da lugar al acto y concluirán el día de la fecha igual.
Analizados los alegatos y excepciones expuestas, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a valorar las pruebas aportadas por las partes, de la cual se puede verificar que la carga subjetiva de la prueba le corresponde al actor, en relación al supuesto alegado, relativo, a la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal “g” en relación a que el contrato Suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, por otra parte corresponde a la parte demandada demostrar su afirmación en cuanto a que la relación arrendaticia comenzó con el contrato celebrado según documento autenticado en fecha 12 de julio de 2006.
Ahora bien, a los fines de dar cumplimiento al artículo 509 eiusdem, relativo al principio de exhaustividad de la prueba, observa quien aquí decide que, establecida la existencia de la relación arrendaticia entre las partes por ser admitida en la litis, corresponde analizar los medios de prueba que fundamenten su ruptura a través del desalojo, considerando esta Alzada necesario verificar el tiempo en que la relación arrendaticia comenzó, así las cosas, se observa que cursa a los autos contrato de fecha 12 de Julio de 2006, autenticado e inserto bajo el Nº 21; tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria publica de Calabozo Estado Guárico, (cursante al folio 36 al 40), traído por la demandada, Documento que a pesar de que la actora se opone a su admisión, no utilizando el medio adecuado para su impugnación, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil por ser un instrumento privado reconocido, observándose que dicho contrato fue celebrado entre la parte actora y el ciudadano Hugo Soto, sobre el mismo bien inmueble constituido por el Local Comercial Ubicado en la Calle 11, esquina carrera 8 de la ciudad de Calabozo Estado Guárico, quedando demostrado así que la relación arrendaticia como lo dejo sentado la recurrida inicio con este contrato celebrado fecha 12 de Julio de 2006, donde en la cláusula segunda se estableció: “…Este contrato tendrá una duración de (01) un año contado a partir del día 15 de julio del año 2006 - al 15 de julio del 2007, Pudiendo ser Prorrogado de común acuerdo por EL ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO, por el tiempo y condiciones que este determine…”
Lo que se desprende de los autos, que al vencerse dicho contrato el 15 de julio del 2007, el mismo se renovó automáticamente, hasta la fecha en que se celebra un nuevo contrato escrito y autenticado en fecha 29 de Abril de 2009, otorgado en la Notaria Publica de Calabozo, quedando inserto bajo el Nº 71, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, entre la parte actora y el demandado de autos, por lo cual, como bien lo expresó el demandante, el contrato de arrendamiento que está vigente entre ambas partes es este último, el cual tiene valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, como documento privado reconocido y en cuya clausula Tercera puede observarse que se establece: “…El lapso de duración del presente contrato se ha convenido por el tiempo de Un año (1) fijo contado a partir del día Treinta (30) de Enero del año Dos Mil Nueve, plazo este que podrá prorrogase por periodos iguales y sucesivos siempre y cuando “EL ARRENDADOR” manifestare por cualquier medio escrito su voluntad de prorrogarlo; manifestación esta que deberá de realizarse con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del presente contrato…”. Partimos de la base en la interpretación de dicha cláusula conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una clausula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, desde el 30 de Enero de 2.009 hasta el 30 de Enero de 2.010, estableciéndose la posibilidad de una prórroga por un mismo periodo de tiempo, pero, previo consentimiento dado por escrito por la parte arrendadora, con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del presente contrato. Precisemos ante todo, que el contrato podría haberse renovado o prorrogado, por un tiempo igual, pero bajo una condición, vale decir, la manifestación del Arrendador por cualquier medio escrito su voluntad de prorrogarlo, circunstancia esta, que no consta a los autos, es decir, nunca el arrendador, lo manifestó por escrito, para prorrogar el contrato bajo el término fijo, de allí que sea necesario verificar los hechos a los fines de determinar si se produjo o no la tacita reconducción.
En el caso sub lite, es necesario establecer, si el contrato es a tiempo determinado o no.
Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal. En el caso de autos, el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en la convención, permitiéndosele a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 30 de Enero de 2.010, y su prorroga legal 30 de julio de 2010, no desplegó el actor (arrendador) una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente, que a partir de esa fecha, su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, al no manifestarse la voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada.
Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción. Observa quien decide, como lo estableció la recurrida, que de auto se evidencia que el Arrendador notifica al arrendatario de la no renovación del contrato mediante IPOSTEL, el 01 de abril de 2016, siendo esta extemporánea por tardía. Así se decide.
Así, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64), han expresado: “…cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducciónque tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo …”
Criterio éste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), en la cual expresa: “ … no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia.? Creemos que sí…”.
Es así, como en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato inicialmente a tiempo determinado en fecha 30 de julio de 2010, y ante la actitud activa del inquilino de seguir ocupando el inmueble y la actitud pasiva del arrendador de no atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, operó la tácita reconducción, encontrándonos a los autos en presencia de un contrato que, si bien nació a tiempo determinado se transformó en contrato a tiempo indeterminado, estableciendo esta superioridad que quedo demostrado en autos que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado el cual requiere otras causales de las cuales debe hacer uso el accionante. Así se establece. En consecuencia, no pudiendo por tanto el accionante solicitar la causal prevista en el Articulo 40 literal g, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo cual, no se corresponden con la presente acción, en todo caso, lo correcto sería invocar el numerar 1 del artículo 40 de la mencionada Ley correspondiente a la acción de desalojo por incumplimiento en el pago de dos (02) mensualidades o la no cancelación de cánones insolutos y no de vencimiento del término contractual.
En este sentido es necesario hacer uso del principio adjetivo del Iura Novit Curia, consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual, los Jueces pueden, sino suplir hechos no alegados por las partes, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues a ello se contrae nuestro deber jurisdiccional: aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí deben siempre ser alegados por éstas.
Así, la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 27 de marzo de 2006, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, N° 0217, expresó, en relación al principio supra citado: “ … la Sala reitera que los jueces disponen de la facultad de presentar la cuestión de derecho en forma distinta a como fue ofrecida por las partes, no sólo cambiando las calificaciones que éstas les hayan brindado, sino incluso agregando apreciaciones o argumentos legales que son producto de su enfoque jurídico, lo cual en modo alguno puede considerarse como incongruencia del fallo, sino por el contrario, como aplicación a los hechos establecidos en la causa del derecho que se supone conocido …”.
Con base a ello, y observando los hechos delatados por el actor en su escrito libelar, podemos observar que estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el actor demanda el desalojo por la existencia cánones arrendaticios insolutos, desde el vencimiento de la prorroga legal que el alega venció el 29 de abril de 2018, aplicando el articulo 40 numeral 1, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y, la demandada- arrendatario se excepciona alegando el pago o la cancelación de los referidos meses de arrendamiento.
En este sentido, se tiene que el pago es la forma de extinguir una obligación, al respecto nuestro Alto Tribunal ha reiterado en diferentes decisiones que,“…El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida…”
Pero tal pago debe ser probado de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que establecen: Art. 1.354 C.C.:” … quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago …” y, el artículo 506 CPC: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho …”.
Y a los efectos de dar cumplimiento a tal carga probatoria, el excepcionado consigna:
-Marcado con la letra “D” cursante al folio 42 recibo de depósito bancario de la entidad Banco de Venezuela Nº 133547216, de fecha 13 de abril de 2018, en el número de cuenta 0102 0336 81 000050393 a nombre del ciudadano Manuel Antonio Torrellas Carrillo, (Arrendador– demandante), por la cantidad de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 3.600.000,00) alegando que los mismos corresponden a los meses de MARZO, ABRIL Y MAYO de 2018.
-Marcado con la letra “E” depósito de la entidad Banco de Venezuela Nº 133660349, de fecha 05 de junio de 2018, número de cuenta 0102-0336-81-000050393 a nombre del ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO (arrendador-demandante), por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) correspondiente al mes de junio del año 2018. En cuanto a dichas documentales, la parte actora se opuso a la admisión de las misma, ratificando en la audiencia preliminar esa forma de impugnación, aunado a que observa esta Superioridad, que los mencionados depósitos fueron realizados en la entidad Banco de Venezuela en la cuenta N° 0102 0336 81 000050393 a nombre del ciudadano Manuel Antonio Torrellas Carrillo, pero es de destacar que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento Autenticado en fecha 29 de abril de 2009, las partes establecieron que el canon de arrendamiento fuera cancelado por mensualidades vencidas, en la Cuenta de Ahorro del Banco Plaza N° 01380025140257001514, a nombre de MANUEL ANTONIO TORRELLA CARRILLO y de JOSEFINA MENDEZ DE TORRELLAS, tomando en cuenta que el contrato a tiempo determinado al convertirse en tiempo indeterminado mantiene las mismas condiciones establecidas en las clausulas pactadas, teniendo la obligación el arrendatario de pagar los cánones en la cuenta establecida en dicho contrato, y conforme al Artículo 1.614 Código Civil), por lo que esos deposito se considera como no realizados y se desechan. Así se establece.
Ahora bien, al no haber la excepcionada, traído a los autos pruebas que demuestre que dicho depósitos en cuenta diferente a la establecida en el contrato fue autorizado por el arrendador, sucumben, y no existiendo, por ende, ninguna acreditación o demostración plena del pago alegado por el reo en la perentoria contestación, lo cual hace que la pretensión de desalojo sea con lugar. Ahora bien, la demandada consigna un recibo de pago privado relativo al pago del 15 de agosto al 15 de septiembre de 2005, cuyo pretensión y excepción de pago, no forma parte de la trabazón de la litis objeto del presente desalojo, las cuales no fueron reclamadas; además que la misma fue impugnada cursante al folio 41, por lo que se desecha. Así se decide.
En consecuencia, al haber alegado el actor el incumplimiento por parte del arrendatario del pago de los meses arrendados de Abril, mayo y junio de 2018 y, al no haber logrado el excepcionado la plena prueba de su excepción, a los efectos de declarar sin lugar la demanda, de conformidad con el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, la excepción de pago debe sucumbir, generándose forzosamente la certeza de la pretensión de conformidad con el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y, así se decide .

.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte Actora Ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.174.328, domiciliado en la ciudad de Calabozo Municipio Miranda del Estado Guárico, a través de su apoderado judicial abogado MIGUEL JOSE RIANI PONCE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº103.333, de conformidad con el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia de conformidad con lo antes expuesto se ordena a la excepcionada – arrendataria, ciudadano HUGO CESAR SOTO, Venezolano, Mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.238.251, domiciliado en Calabozo estado Guárico, propietario y representante de la FIRMA PERSONAL MISTER FRIO, inscrito por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial de estado guaricho bajo el Nº 55, tomo 3-B Pro, de fecha 16 de septiembre de 1998, la entrega a favor del Actor del inmueble constituido por un inmueble Local Comercial ubicado en la calle 11, esquina carrera 8, inmueble s/n , casco Central de la Ciudad de Calabozo Municipio Miranda del Estado Guárico.
Se REVOCA el fallo apelado, emanado del Juzgado Segundo de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camagua y San Gerónimo de Guayabal, de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 31 de octubre de 2018.
Se declara SIN LUGAR LA APELACIÓN, intentada por la parte excepcionada, y así, se decide.
SEGUNDO: Al no existir vencimiento total en el recurso, no existe expresa condena en costas y así, se decide.
Se deja constancia que la presente decisión es dictada a los Cinco (5) días del lapso de diferimiento para proferir el fallo.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Catorce (14) días del mes de Junio de Dos Mil Diecinueve (2.019). Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación. –

La Jueza Temporal.-

Abg. Maribel del Valle Caro Rojas.

La Secretaria,

Abg. Carolina Leal Rizquez.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se libro las boletas de notificación, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 11:20 p.m.
La Secretaria.



MCR/clr