TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
208° y 159°
Actuando en Sede Civil

EXPEDIENTE N° 8.108-18
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
PARTE DEMANDANTE: MANUEL DA GRACA MOREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.505.275.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MANUEL GILBERTO DA GRACA DE FREITAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº85.470, domiciliado en la Calle Bermúdez, Nº 35-D, San Juan de los Morros, Estado Guárico.
PARTE DEMANDADA: DARIO JOSE GONZALEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.397.379, domiciliado en la Calle Bermúdez, Nº 35-A, San Juan de los Morros, Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO LUGO GAMARRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº27.289.
.I.
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la parte demandante ciudadano MANUEL DA GRACA MOREIRA, a través de su apoderado Judicial abogado MANUEL GILBERTO DA GRACA DE FREITAS, ambos ya identificados, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en San Juan de los Morros, interpuesta en fecha 11 de Mayo del 2017, ahora bien, en su escrito libelar alega el actor que, su poderdante es el propietario del inmueble cuyo título está registrado en el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio, bajo el Nº 12, folios 36 al 38, protocolo primero, tomo 2, cuarto trimestre, del año 1978; y ubicado en San Juan de los Morros, Calle Bermúdez, Nº 35, donde se localiza el local comercial, identificado con el Nº 35-A; que existió un Convenio de Arrendamiento, (anexado con la letra B), sobre el local antes mencionado, y en cuyo espacio físico el demandado, realizaba actividades propias de giro comercial con la denominación “Variedades Bermúdez”. Que el Convenio de Arrendamiento, tenía una duración de un año; lapso comprendido entre el 01 de abril del 2016 hasta el 31 de marzo del 2017, más un mes de prórroga, y que tuvo asignado como canon de arrendamiento mensual, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 20.000,00), expresados en unidades tributarias SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (66,66 U.T.). Además anexó las copias de los recibos que fueron elaborados y entregados, después de su cancelación, correspondientes a los meses en el cual estuvo vigente el Convenio Arrendaticio, los mismos anexó en copias y están identificados con las letras C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N y O; alegando que cuyos originales se encuentran en poder del demandado. Continua alegando, que antes que terminara el Convenio se le había solicitado al demandado que devolviera el local comercial, una vez que finalizara el lapso contractual, en las condiciones pactadas y legales. En razón de no querer el demandante, continuar arrendando el local comercial, identificado anteriormente, porque no se concluyó satisfactoriamente un nuevo Contrato de Arrendamiento; que además ha decidido otorgárselo a su hijo MANUEL GILBERTO DAGRACA DE FRIETAS, para que estableciera una Oficina y para que realizara su consultoría Jurídica. Que el demandado se mostró hostil ante los argumentos expuestos y reaccionó altaneramente, explicitó una actitud de no querer realizar la devolución del inmueble de la forma que fue pactada, amigable y legalmente, trayendo en consecuencia esta demanda de desalojo de local comercial, es por ello que solicitó según lo preceptuado por el artículo 40, literal g, del Decreto-Ley Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se le ordenara al demandado el desalojo y restitución definitiva del local comercial, anteriormente identificado, ycon fundamento en lo establecido, en el artículo 43 del Decreto-Ley Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitó que se le Admitiera la presente Demanda y se transite según el procedimiento allí establecido, hasta su declaración con lugar de la pretensión. Continua alegando que, en consecuencia con lo que declaró supra, como Daños y Perjuicios, con ocasión del convenio de arrendamiento, solicitó lo estipulado en el artículo 22, numeral 3 en el Decreto-Ley Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por el tiempo que abarcó desde el 01 de mayo del 2017 hasta la fecha del definitivo desalojo y restitución del inmueble, anteriormente identificado; alega que, en tal sentido, el precio diario de arrendamiento en el presente caso es SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA SEIS CENTIMOS (Bs. F 666,66), expresado en Unidades Tributarias CON VEINTIDOS UNIDADES TRIBUTARIAS (22 U.T.). Y por concepto de LUCRO CESANTE, la cantidad de Bs. F TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.600.000), equivalente a DOCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (12.000 U.T.), monto que dejó de percibir el demandante, por la negativa del demandado, de entregar el inmueble objeto del convenio arrendaticio en la fecha que fue estipulada contractualmente.
Asimismo fundamento la demanda según lo establecido en los artículos22, numeral 3º, 43 y 40, Literal gº, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Estimó la presente demanda en la cantidad de UN MILLON OCHENTA MIL DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.080.000,00) equivalente a (3.600 U.T.) unidades tributarias.
Seguidamente el Tribunal de la recurrida admitió la demanda en fecha 16 de Mayo del año 2017, donde ordenó el emplazamiento del demandado para que diera contestación a la misma, lo cual hizo mediante escrito que presentó en fecha 21 de Junio del 2017,(Folio 35 al 40a través de su apoderado judicial, en el que se excepciona de la siguiente manera: Rechazó tanto los hechos como el derecho la temeraria demanda que fue incoada en su contra y lo hizo en los siguientes términos: Que no fue cierto que entre la parte demandante y el demandado existió un Convenio de Arrendamiento cuando en realidad existió fue un Contrato de Arrendamiento escrito, en ese sentido el demandado aclaró el significado de CONVENIO y CONTRATO, señalando que se pudo desprender en el presente caso que no hubo presencia de ningún convenio; que así demostró al principio, lo errado de las afirmaciones que fueron hechas por la parte demandante, sin contar los desaciertos realizados por el mismo; que el demandante afirmó, que antes que finalizara el supuesto convenio, le solicitó al demandado devolver una vez que finalizara el lapso contractual, es por eso que cayó en contradicción, porque habló fue de convenio, figuras que se contraponen en su esencia entre si, a devolver el inmueble, lo cual llevó al arrendador a no querer continuar arrendando el inmueble, porque no llegaron satisfactoriamente un nuevo contrato de arrendamiento del local comercial arrendado, y así decidiéndose a otorgárselo a su hijo que fue el que suscribió esta demanda, así incurrió en doble propósito el desalojo por supuestamente no querer cumplir con lo pactado o solicitado y por necesidad del inmueble; indica que, el arrendatario de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la ley que regula el arrendamiento de locales comerciales, establece la prorroga legal, la cual está determinada en dicho artículo y que reza lo siguiente, que al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de 6 meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las reglas establecidas en el mencionado artículo que el demandado transcribe; Luego indica, como se pudo observar y sin mayor abundamiento, el arrendatario tenia después de que finalizo dicho contrato, 6 meses a una prorroga legal, la cual encaja perfectamente en el presente caso, pero como se pudo observar igualmente, el arrendador luego que se venció dicho contrato, el día 31 de marzo del 2017, continuó cobrando los cánones de arrendamiento, como se pudo observar en el escrito de la demanda, específicamente en el folio 2 del mismo y donde hizo una relación de lo cancelado, y que fue cancelado el mes de abril del 2017. Igualmente se pudo evidenciar de lo demandado, que el demandado en cualquier caso debió disfrutar de la prorroga legal establecida de 6 meses, y en el presente caso el demandante, no espero el vencimiento de dicha prorroga sino a los 30 días demandó el desalojo lo que hizo improponible dicha demanda y por demás inadmisible, que es lo que pidió en el presente caso; que en cuanto al planteamiento que su representado siguió cancelando el canon de arrendamiento y el arrendador aceptándolo, dejó como muestra el recibo de pago, marcado con la letra “O” del escrito de la demanda, donde se pudo observar que recibió el pago por concepto de canon de arrendamiento del mes de Abril del 2017 y no por concepto de prorroga legal, que debió haber sido el concepto de dicho pago, así se infirió por ende la voluntad de ambas partes en la continuación de dicho contrato, ya no de manera determinada, sino de manera indeterminada; en el presente caso operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento por cuanto habiendo vencido el tiempo que fue fijado en el contrato, el 31 de Marzo del 2017, el demandado, continuo ocupando como inquilino el local comercial arrendado, dejándolo como arrendador, por lo cual se renovó el contrato; alega que, la prorroga legal es una nueva institución Inquilinaría, no procede automáticamente al vencerse el tiempo pactado en el contrato a tiempo determinado. La ley requiere que el Inquilino exprese que hará uso de ella y por ello la ley señala que la prorroga legal es OBLIGATORIA para el propietario y OPTATIVA O FACULTATIVA para el Inquilino lo que evidencia que no procede automáticamente al vencimiento, sino que debe pedirla el Inquilino; continua excepcionandose al alegar que, no fue cierto que no se haya concluido satisfactoriamente un nuevo contrato de arrendamiento y por ende estar incurso en lo establecido en la letra “g” de la ley con rango y fuerza de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, ya que si fuera sido cierto, debió el arrendador si era su intención suscribir un nuevo contrato, debió haberlo presentado al demandado, así como debió llevarlo a la notaria y presentarlo para su suscripción y el demandado no quererlo suscribir, con su respectiva devolución, por parte de la misma y de esta manera demostrar la renuncia de querer suscribirlo, una vez más el demandado rechazo en todas y cada una de sus partes lo solicitado por la parte demandante, donde pretendió que se cancelaran unas sumas que no le corresponden legalmente, por cuanto no se pudo aplicar la misma al presente caso, ya que estaban en presencia de un contrato vigente, y en el caso establecido en la ley, debe haberse terminado la relación arrendaticia. Asimismo el demandado invoco la comunidad de la prueba en relaciona:
A- Contrato de Arrendamiento, marcado con la letra “B” acompañado con la demanda, señalando la parte demandada, que se demostró fehacientemente que existió una relación arrendaticia entre el demandado y el demandante.
B- Reprodujo el recibo de pago de canon de arrendamiento que corre a los folios del expediente marcado con la letra “O”, alegando que se demostró que la voluntad del arrendador no fue de no continuar la relación arrendaticia, sino todo lo contrario, continuarla, ya que dicho pago evidenció dicha voluntad, al no haberse solicitado la prorroga legal, ni habérsele presentado al demandado, un nuevo contrato para su suscripción por parte del arrendador demandante. Pidió además que el presente escrito de contestación y pruebas sea agregado al expediente.
Al folio 41, consta auto de fecha 30 de julio de 2017, mediante el cual la recurrida fija la oportunidad de la celebración de la audiencia Preliminar. A los folios 42 al 44 consta acta de celebración de la referida audiencia con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes. Por auto cursante al folio 56, el tribunal de la causa fija los hechos y abre la articulación probatoria conforme al artículo conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, estando en la oportunidad para promover las pruebas, la parte demandada, promovió en fecha 17-07-2017, lo siguiente: Ratificólas pruebas que fueron mencionadas en la contestación de la demanda, las cuales fueron admitidas por el tribunal A quo, por auto de fecha 21 de julio de 2017.
Al folio 120, consta auto de fecha 20 de marzo de 2018, mediante el cual la recurrida fija la oportunidad de la celebración de la audiencia oral.
A los folios 127 al 129 consta acta de celebración de la referida audiencia con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes, mediante la cual luego del análisis de las pruebas declara sin lugar la acción propuesta.
Posteriormente estando en el lapso correspondiente el A quo, en fecha 15 de mayo de 2018, publica el extenso del fallo motivado, mediante el cual declaro: SIN LUGAR la acción de desalojo de local comercial, intentada por el ciudadano Manuel Da Graca de Freitas, quien actuó en representación del ciudadano Manuel Da Graca Moreira, en contra del ciudadano Darío José González González.
Como consecuencia de lo anterior, mediante diligencia de fecha 21 de Mayo del 2018, la parte perdedora actora en su carácter de Autos, ejerció el recurso de apelación contra el fallo dictado, el cual fue oído en ambos efectos en fecha 23 de Mayo del 2018, y en esa misma fecha se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada.
Una vez llegada la totalidad de las actas a ésta Superioridad, en fecha 11 de Junio del 2018, se le dio entrada, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 de Código de Procedimiento Civil, y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de los informes respectivos, donde ninguna de las partes presentó.
Estando dentro de la oportunidad procesal para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto observa:

.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente incidencia, considera esta Juzgadora mencionar lo estipulado en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece:
“Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, ….”
Una vez determinado lo anterior este Tribunal Superior Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, verifica su competencia para conocer de la presente incidencia como Tribunal de Alzada, por apelación ejercida por la parte demandante en contra sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil Mercantil Bancario y del Tránsitode la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, y así se establece.

ANALISIS Y MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En el caso sub – lite, llegan los autos a esta Superioridad producto del recurso de apelación interpuesto por el accionante en contra del fallo de la recurrida Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en San Juan de los Morros, dictado en fecha 15 de mayo de 2018 que declaro sin lugar la presente acción,
Ahora bien, bajando a los autos, específicamente al escrito libelar contentivo de las pretensiones del actor, puede evidenciarse que éste alega la existencia de una relación arrendaticia desde el 1º de Abril del 2016 hasta el 31 de marzo de 2017, más un mes convencional de prórroga de un Local comercial ubicado en San Juan de los Morros, Calle Bermúdez, Nº 35, identificado con el Nº 35-A; en cuyo espacio físico el demandado, realizaba actividades propias de giro comercial con la denominación “Variedades Bermúdez” que el contrato de arrendamiento lo celebro con el ciudadano demandado DARIO JOSE GONZALEZ GONZALES; que antes que terminara el Convenio se le había solicitado al demandado que devolviera el local comercial, una vez que finalizara el lapso contractual, en las condiciones pactadas y legales. En razón de no querer el demandante, continuar arrendando el local comercial, identificado anteriormente, porque no se concluyó satisfactoriamente un nuevo Contrato de Arrendamiento; que además ha decidido otorgárselo a su hijo MANUEL GILBERTO DAGRACA DE FRIETAS, para que estableciera una Oficina y para que realizara su consultoría Jurídica. Que el demandado se mostró hostil ante los argumentos expuestos y reaccionó altaneramente, explicitando una actitud de no querer realizar la devolución del inmueble de la forma que fue pactada, amigable y legalmente, trayendo en consecuencia esta demanda de desalojo de local comercial, es por ello que solicitó según lo preceptuado por el artículo 40, literal g, del Decreto-Ley Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se le ordenara al demandado el desalojo y restitución definitiva del local comercial, anteriormente identificado; que, en consecuencia con lo que declaró supra, como Daños y Perjuicios, con ocasión del convenio de arrendamiento, solicitó lo estipulado en el artículo 22, numeral 3 en el Decreto-Ley Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por el tiempo que abarcó desde el 01 de mayo del 2017 hasta la fecha del definitivo desalojo y restitución del inmueble, anteriormente identificado; alega que, en tal sentido, el precio diario de arrendamiento en el presente caso es SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA SEIS CENTIMOS (Bs. F 666,66), expresado en Unidades Tributarias CON VEINTIDOS UNIDADES TRIBUTARIAS (22 U.T.). Y por concepto de LUCRO CESANTE, la cantidad de Bs. F TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.600.000), equivalente a DOCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (12.000 U.T.), monto que dejó de percibir el demandante, por la negativa del demandado, de entregar el inmueble objeto del convenio arrendaticio en la fecha que fue estipulada contractualmente; Estimó la presente demanda para la época de su interposición en la cantidad de UN MILLON OCHENTA MIL DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.080.000,00) equivalente a (3.600 U.T.) unidades tributarias.
Estando en la oportunidad perentoria, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, admite la relación arrendaticia cuando indica; Que no fue cierto que entre la parte demandante y el demandado existió un Convenio de Arrendamiento “cuando en realidad existió fue un Contrato de Arrendamiento escrito”; indica que, el arrendatario de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la ley que regula el arrendamiento de locales comerciales, establece la prorroga legal, la cual está determinada en dicho artículo y que reza lo siguiente, que al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de 6 meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las reglas establecidas en el mencionado artículo que el demandado transcribe; Luego indica, como se pudo observar y sin mayor abundamiento, el arrendatario tenia después de que finalizo dicho contrato, 6 meses a una prorroga legal, la cual encaja perfectamente en el presente caso, pero como se pudo observar igualmente, el arrendador luego que se venció dicho contrato, el día 31 de marzo del 2017, continuó cobrando los cánones de arrendamiento, como se pudo observar en el escrito de la demanda, específicamente en el folio 2 del mismo y donde hizo una relación de lo cancelado, y que fue cancelado el mes de abril del 2017. Igualmente se pudo evidenciar de lo demandado, que el demandado en cualquier caso debió disfrutar de la prorroga legal establecida de 6 meses, y en el presente caso el demandante, no espero el vencimiento de dicha prorroga sino a los 30 días demandó el desalojo lo que hizo improponible dicha demanda y por demás inadmisible, que es lo que pidió en el presente caso; que en cuanto al planteamiento que su representado siguió cancelando el canon de arrendamiento y el arrendador aceptándolo, dejó como muestra el recibo de pago, marcado con la letra “O” del escrito de la demanda, donde se pudo observar que recibió el pago por concepto de canon de arrendamiento del mes de Abril del 2017 y no por concepto de prorroga legal, que debió haber sido el concepto de dicho pago, así se infirió por ende la voluntad de ambas partes en la continuación de dicho contrato, ya no de manera determinada, sino de manera indeterminada; en el presente caso operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento por cuanto habiendo vencido el tiempo que fue fijado en el contrato, el 31 de Marzo del 2017, el demandado, continuo ocupando como inquilino el local comercial arrendado, dejándolo como arrendador, por lo cual se renovó el contrato. Continúa excepcionandose al alegar que, no fue cierto que no se haya concluido satisfactoriamente un nuevo contrato de arrendamiento y por ende estar incurso en lo establecido en la letra “g” de la ley con rango y fuerza de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.

Los límites de la presente controversia, se centra en que el actor pretende el desalojo del Local comercial ubicado en San Juan de los Morros, Calle Bermúdez, Nº 35, identificado con el Nº 35-A; arrendado por el ciudadano DARIO JOSE GONZALEZ GONZALES, parte demandada, a través del contrato de arrendamiento privado, el cual consignó en original como se evidencia al folio 9, con una duración de un año comenzando el primero de Abril del 2016 hasta el 31 de marzo de 2017, más un mes convencional de prórroga, que al vencimiento del mismo el demandado no hizo entrega del mismo, y por tal motivo demanda el desalojo de conformidad en lo establecido en el articulo 40 letra “g” de la Ley con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por otra parte el demandado admite la relación arrendaticia.
Por otra parte, el demandado en su contestación de la demanda alega que el arrendatario tenia después de que finalizo dicho contrato, 6 meses a una prorroga legal, que el arrendador luego que se venció dicho contrato, el día 31 de marzo del 2017, continuó cobrando los cánones de arrendamiento, como se pudo observar en el escrito de la demanda, específicamente en el folio 2 del mismo y donde hizo una relación de lo cancelado, y que fue cancelado el mes de abril del 2017. Alega también, que el demandado en cualquier caso debió disfrutar de la prorroga legal establecida de 6 meses, y en el presente caso el demandante, no espero el vencimiento de dicha prorroga sino a los 30 días demandó el desalojo lo que hizo improponible dicha demanda y por demás inadmisible, que es lo que pidió en el presente caso.

En este mismo orden de ideas, observa este Tribunal, que el Tribunal A quo, en fecha 15 de mayo de 2018 dicta sentencia definitiva, en la que declara sin lugar la demanda, motivando la misma de la siguiente manera:
…omissis…
“En el caso que nos ocupa y vistas las pruebas presentadas por las partes en el presente juicio, se evidencio que la relación arrendaticia , inicio en fecha 01 de Abril del 2.016 con una vigencia del contrato hasta el 31 de Marzo del 2017; existiendo la situación real, que la parte demandada, cancelo en canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril del año 2017, por ende, en el presente asunto, se considera, que existe una tacita reconducción del presente contrato, convirtiéndose el mismo, en un contrato de arrendamiento de local comercial a tiempo indeterminado, a pesar de que la parte actora alego que estaba corriendo era la prorroga legal convenida, la misma es nula ya que contraviene lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario, para el uso comercial, que consagra la prorroga legal de los contratos de arrendamientos y que por ser de orden público debe ser aplicada sobre los contratos que no han sido suscritos de conformidad con lo contenido en la ley especial, de conformidad a lo establecido en el artículo 3 de la referida ley.
Al haber quedado demostrado en autos, que el presente contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por estar en el arrendatario en posesión del inmueble y al estar solvente en el pago, es por lo que se declara sin lugar la acción de desalojo intentada por el abogado Manuel Da Graca De Freitas; la parte actora, no demostró, los daños y perjuicios ni el lucro cesante demandados, por lo que la presente acción debe sucumbir. Y así se decide”
En este sentido, toca a esta Alzada, analizar si la sentencia dictada por la recurrida se encuentra ajustada a derecho y la pretensión del actor es procedente conforme a derecho.
Así pues, determinados los límites de la controversia se procede a dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a lo contenido en la norma sustantiva que rige la materia, en concordancia con los fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes en el debate probatorio. Ante los alegatos y afirmaciones fácticos de las partes la carga de la prueba del vencimiento y cumplimiento de la prorroga legal del contrato de arrendamiento corresponde a ambas partes por efectos de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Tomando como soporte legal la afirmación fáctica de la Actora, si la relación arrendaticia comenzó con el contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero de abril de 2016, es evidente que estamos en presencia de una “Obligación a Término”. Es un término extintivo, producto de un acontecimiento futuro (el vencimiento) y cierto (del mes) del cual depende la exigibilidad de una obligación. La exigibilidad de la obligación es a partir del vencimiento del mes y conforme al artículo 12 del Código Civil Venezolano, los lapsos de meses comenzarán en fecha que da lugar al acto y concluirán el día de la fecha igual. En el presente caso, la parte demandada admitió la celebración del contrato de arrendamiento con el demandante y que el mismo venció el 31 de marzo de 2017, hecho este que no amerita ser probado.
Analizados los alegatos y excepciones expuestas, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a valorar las pruebas aportadas por las partes, de la cual se puede verificar que la carga subjetiva de la prueba le corresponde al actor, en relación al supuesto alegado, relativo, a la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal “g” en relación a que el contrato Suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, y si se la parte demandada se le concedió la prorroga legal arrendaticia conforme al artículo 26 que rige la materia.
Ahora bien, a los fines de dar cumplimiento al artículo 509 eiusdem, relativo al principio de exhaustividad de la prueba, observa quien aquí decide que, establecida la existencia de la relación arrendaticia entre las partes por ser admitida en la litis, corresponde analizar los medios de prueba que fundamenten su ruptura a través del desalojo, considerando esta Alzada necesario verificar el tiempo en que la relación arrendaticia comenzó, así las cosas, se observa que cursa a los autos al folio 9, contrato privado de fecha Primero de abril de 2016, traído por la parte actora, el cual el demandado de auto reconoció, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil por ser un instrumento privado reconocido, observándose que dicho contrato fue celebrado entre la parte actora y el ciudadano DARIO JOSE GONZALEZ GONZALEZ, sobre el mismo bien inmueble constituido por el Local Comercial ubicado en San Juan de los Morros, Calle Bermúdez, Nº 35, identificado con el Nº 35-A, quedando demostrado así que la relación arrendaticia como lo dejo sentado la recurrida inicio con este contrato celebrado fecha 01 de abril de 2016, donde en la cláusula tercera se estableció: …“ La duración del presente contrato de (1) un año. Lapso definido desde 01 de abril de 2016 hasta 31 de Marzo de 2017. Tendrá una prorroga de un mes…”
Lo que se desprende de los autos, que al vencerse dicho contrato el 31 de marzo del 2017, el mismo se renovó automáticamente, por un mes como lo establecieron en el contrato. Partiendo de la base en la interpretación de dicha cláusula conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una clausula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, desde el 01 de abril de 2016, hasta el 31 de Marzo de 2017, estableciéndose la posibilidad de una prórroga por un mes, como así lo manifestaron las partes, para prorrogar el contrato bajo el término fijo, por lo que no opero la tacita reconducción, alegada por el demandado.
Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certusets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal.
Asimismo, la parte actora promovió un legajo de recibos de los pagos de los cánones de arrendamiento efectuados por la parte demandada cursantes a los folios 10 al 22, en cuanto a estas documentales se le otorga valor probatorio por no haber sido impugnados, más bien la parte a demandada los reconoció como cierto. Ahora bien la parte demandada, de acogió a la comunidad de la prueba las cuales son las que se analizan. Así se decide.
En el caso de autos, el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en el contrato, es decir el 30 de abril de 2.017, por mandato del artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la prorroga legal de 6 meses, comenzaba el 01 de mayo de 2017; prorroga legal que según la norma es obligatoria para el arrendador, lo que quiere decir, que el arrendador tiene que esperar que el lapso de la prorroga legal concluya para poder accionar, observa esta Alzada de los autos que la demanda fue presentada el 11 de mayo de 2017, ignorando así la preceptuado en dicha norma, si bien es optativa para el arrendatario, el arrendador debe esperar el vencimiento de la prorroga legal tal y como lo establece la norma in comento. Así se decide.
Por las razones expuestas y del análisis probatorio, quien decide concluye que la presente demanda no debe prosperar en derecho, por lo que se confirma la sentencia recurrida con la motivación de esta alzada. Así se decide.
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte Actora Ciudadano MANUEL DA GRACA MOREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.505.275, por la causal establecida en el artículo 40 literal g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en contra del ciudadano DARIO JOSE GONZALEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.397.379, domiciliado en la Calle Bermúdez, Nº 35-A, San Juan de los Morros, Estado Guárico.
Se CONFIRMA el fallo apelado, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en San Juan de los Morros, dictado en fecha 15 de mayo de 2018, bajo la argumentación de los hechos. Se declara SIN LUGAR LA APELACIÓN, intentada por la parte actora, y así, se decide.
SEGUNDO: Se condena en costas del recurso a la parte actora conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
Se deja constancia que la presente decisión es dictada a los Cinco (5) días del lapso de diferimiento para proferir el fallo.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Primero (01) de Octubre de Dos Mil Diecinueve (2.019). Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación. –
La Jueza Temporal.-

Abg. Maribel del Valle Caro Rojas.
La Secretaria,

Abg. Carolina Leal Rizquez.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se libro las boletas de notificación, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 12:20 p.m.
La Secretaria.
MCR/clr