TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
208° y 160°
Actuando en Sede Civil

EXPEDIENTE N° 8.134-18
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (Con Lugar) DEF
PARTE DEMANDANTE: MARIO GAROFALO RUSCICA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.390.186, domicilio en la calle Farriar, Nº 18, Quinta Leyovir, Urbanización Antonio Miguel Martínez, San Juan de los Morro del estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: HECTOR JOSE DIAZ MORALES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 56.592.
PARTE DEMANDADA: BAKARA DISK C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Guárico, en fecha 6 de marzo de 2012, bajo el Nº 12, Tomo 7-A PRO, en la persona de ANDRÉS VERMIGLIO SINACORE, venezolano mayor de edad, soltero, titular de cedula de identidad Nº 10.671.409, domiciliado en la calle Farriar, Centro Comercial Don Salvador, en San Juan de los Morros, Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO LUGO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 27.289.

.I.
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la parte demandante ciudadano MARIO GAROFALO RUSCICA, ya identificado, asistido por el abogado HECTOR JOSE DIAZ MORALES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 56.592, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en San Juan de los Morros, interpuesta en fecha 25 de Mayo del 2017. Expresó la parte actora, que desde el 1º de Abril del 2012, concedió en calidad de arrendamiento a la empresa mercantil “BAKARA DISK C.A”, unos inmuebles constituidos por dos locales comerciales, distinguido con los Nº 105 Y 101-B, ubicados en el Nivel Sótano del C:C. Don Salvador, situado en la Avenida Fermín Toro con calle Farriar, Municipio Juan Germán Roscio, San Juan de los Morros del Estado Guárico, para ser utilizado como Discoteca, estableciéndole como cano de arrendamiento mensual, la cantidad de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00). Que la relación arrendaticia fue prorrogada por el lapso comprendido entre el 01 de Enero de 2013 y el 31 de diciembre de 2013, estableciéndose como cano de arrendamiento la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000). Siendo prorrogada nuevamente entre el 01 de Enero de 2014 y el 31 de Diciembre de 2014, estableciéndose como cano de arrendamiento mensual la cantidad de Bs. 29.000, conforme costa de arrendamiento queda desde el 1º de Diciembre de 2014; que fue renovada la relación arrendaticia hasta el 31 de Diciembre del 2015. Que dicho contrato se adecuó de conformidad con la Disposición Transitoria Primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a ese instrumento normativo, concediéndose en arrendamiento además de los citados locales Nº 105 y 106, el local comercial distinguido con el Nº 108-A, quedando establecido como canon de arrendamiento mensual la cantidad de 60.031,61 Bs, sin incluir el IVA que debía ser pagado dentro de 5 Días de cada mes, mediante depósito bancario. Continua alegando que, vencido el termino pactado de arriendo (31 de Diciembre del 2015), convinieron verbalmente en renovar la relación arrendaticia bajo las mismas condiciones del contrato, ajustando el canon de arrendamiento a 140.000,00 Bs., mensuales sin incluir el IVA que debía ser pagado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, mediante un depósito bancario. Alega, que la arrendataria pago los cánones de arrendamiento de enero, febrero y marzo de 2016 y el 05 de Abril de 2016, como se demuestra de las facturas emitidas por el pago de cánones de arrendamiento; También, alega, que en lo que, respecta al canon correspondientes de junio, julio, agosto y septiembre 2016, fueron pagados el 02 de septiembre 2016, como se demuestra de las facturas emitidas por el pago de cánones de arrendamientos; que se destaca que desde esa oportunidad la arrendataria no siguió depositando los cánones de arrendamiento en la referida en cuenta bancaria, ni se han recibido los mismos a través de sus representantes, ni de interpuestas personas, de tal forma que a la presente fecha no se ha recibido el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre del 2016 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2017, lo que evidentemente constituye una insolvencia reiterada y consecutiva, en el pago de esos cánones de arrendamientos. Que con fundamento en los hechos expuestos, sustentados en las documentales que se producen contra la demandada y en el derecho que le es aplicable, se concluye que es procedente el desalojo demandado, por estar demostrado la relación arrendaticia; Que fue renovada verbalmente bajo las mismas condiciones del contrato anterior, ajustándose el canon de arrendamiento de 60.031,61 Bs a 140.000,00 Bs mensuales. Que la arrendataria no ha cumplido oportunamente con el pago de los cánones de arrendamiento y ha dejado de pagar más de dos (02) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre del 2016 y enero, febrero, marzo, abril, mayo del 2017.
Asimismo, solicitó en su escrito libelar lo siguiente: PRIMERO: Que “BAKARA DISK C.A”, sociedad mercantil domiciliada en San Juan de los Morros, Estado Guárico e inscrita en el registro mercantil Primero del Estado Guárico en fecha 06 de Marzo del año dos mil doce bajo el Nº 12, tomo 7-A PRO, por órgano de su representantes convenga en desalojar y entregar libres de personas y cosas no comprendidas en la relación arrendaticia, los locales comerciales donde funciona actualmente la discoteca Bakara Disk C.A, distinguidos con los Nº 105, 106 y 108-A, ubicados en el Nivel Sótano del C.C. Don Salvador, situado en la Av Fermín toro con calle Farriar, Municipio Juan Germán Roscio, San Juan de los Morros, Edo Guárico o en su defecto a ello sean condenados por este tribunal, con la consecuente entrega real y efectiva del referido local libre de personas y cosas; SEGUNDO: como consecuencia de la declaratoria con lugar de la presente demanda de desalojo, y por vía subsidiaria, se sirva: a) ordenar el pago de los cánones de arrendamientos insolutos que se hayan causado hasta la fecha de declaratoria de firmeza de la decisión de merito; b) advertir al arrendatario que si se negare a desalojar los inmuebles arrendados, deberá pagar por cada día transcurrido desde la declaratoria de firmeza de la decisión de merito, el precio diario de su arrendamiento, mas una cantidad adicional equivalente al 50% de dicho monto, hasta la entrega real y efectiva de los mismos.
Fundamento la demanda en los Artículos 6 y 40 literal “a” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como los artículos 1.133, 1.159 y 1.592 de Código Civil.
Estimó la presente demanda, según lo establecido en los artículos 39 del Código de Procedimiento Civil Venezolano en la cantidad de UN MILLON CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.120.000,00) equivalente a (3.733 U.T.) unidades tributarias. Monto estipulado para la fecha de la interposición de la demanda.
Con el escrito libelar promovió las siguientes pruebas:
Marcado con las letras “A”, “B”, “C” y D, contratos de arrendamientos privados cursante al los folios 9 al 21.
Marcado con la Letra “E”, documento constitutivo de descripción, ubicación y linderos de los locales comerciales objeto de la presente demanda.
Marcado con la letra “F” acompaño con la demanda Factura Nº 2020, de fecha 05 de abril de 2016, por la cantidad de Bs. 470.400 mediante la cual se indica que corresponde a los meses de alquiler enero, febrero y marzo de 2016. Asimismo, promovió marcada con la letra “G”, factura Nº 2108 de fecha 27 de septiembre de 2016, por un monto de Bs. 627.200, que indica corresponden a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2016, a nombre de Bakara Disk C.A.
Marcado con la letra “H” acompaño copia simple de Acta constitutiva de la empresa BAKARA DISK, C.A.
Seguidamente el Tribunal de la recurrida admitió la demanda en fecha 31 de Mayo del año 2017, y el emplazamiento del demandado para que diera contestación a la misma.
En la oportunidad correspondiente, la demandada contesto, mediante escrito que presentó en fecha 15 de Enero del 2018, a través de su apoderado judicial, en la que en como punto previo a lego la Inepta acumulación de Pretensiones, en los siguientes términos: “…Se evidencia que la parte actora en su escrito contentivo de demanda peticionó: “… Convenga en desalojar y entregar libre de personas y cosas no comprendidas en la relación arrendaticia los locales comerciales,… Y a su vez” ordenar el pago de los cánones de arrendamientos insolutos que se haya causado…” (Negrilla de la parte)
Por lo tanto alego en este acto y de acuerdo a lo establecido en el artículo 361, en concordancia con el artículo 78 del código de procedimiento civil, opongo la inepta acumulación de pretensiones en una sola demanda a saber:….
En este sentido, el articulo 70 citado prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí……”
En ese sentido, el demandado cita jurisprudencias de la sala Constitucional y Civil relacionada con el tema.
Al contestar el fondo de la demanda, admitió los siguientes hechos señalando: Que fue cierto que desde el primero de Abril de 2012, hasta el 31 de Diciembre de 2012, suscribió el demandado el contrato de arrendamiento con el demandante, por dos locales comerciales de su propiedad, también que fue Prorrogado dicha relación arrendaticia entre el 01 de Enero de 2013, hasta el 31 de diciembre de 2013 bajo las mismas condiciones, prorrogándose nuevamente entre el primero de enero de 2.014 hasta el 31 de diciembre de 2014. Que es cierto que se suscribió contrato de arrendamiento entre el primero de diciembre de 2.014 hasta el 31 de diciembre de 2.015. Que es cierto que los pagos de los cánones de arrendamiento deberían efectuarse en una cuenta bancaria como lo establece la ley y que la misma estaba enumerada 01050076191076000711, del banco mercantil. Por otra parte la demandada se excepciona cuando indica que no es cierto y rechaza, que en la fecha del 31 de diciembre de 2015, hayan convenido verbalmente en renovar dicha relación arrendaticia, que lo que ocurrió es que se venció el lapso de contrato, y se le aumento el canon de arrendamiento a la cantidad de 140.000.00 mas IVA de doce por ciento, arrojando la cantidad de 156.800.00 Bs y el arrendador continuo recibiendo a través de depósitos los cánones de arrendamiento que se iban venciendo, pero este se negó a entregarle los correspondientes recibos de pago, con el objeto de que cayeran en insolvencia y poder de esta manera maliciosamente demandar. Que no es cierto, que su representada adeudara los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.016 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.017.
Con el escrito de contestación promovió las siguientes Pruebas:
- Marcada con la letra “A” a la “I”, recibos de transferencias bancarias realizadas desde la entidad bancaria Banco Banesco enumeradas: 67787782241, 6799388490, 679900183, 6823853683, 6900066395, 7042902908, 7163140694 y 7280065818, a favor del ciudadano Mario Garofalo,
Llegada la oportunidad de la celebración de la Audiencia Preliminar, la misma se celebro según acta cursante a los folios 91 al 93.
Por auto de fecha 05 de febrero de 2.018, cursante al folio 94, la recurrida fija los límites de la controversia y fija el lapso de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 15 de febrero de 2018, el tribunal de la causa acuerda agregar los escritos de pruebas presentadas por las partes.
Se observa al folio 97 al 99 escrito de prueba presentado por la parte demandada, en la que ratifico las acompañadas con el escrito de contestación a la demanda y a demás promovió las pruebas de informes, con objeto de que se oficie al banco BANESCO, para que presentara un informe detallado de los movimientos bancarios efectuados correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2017. Promovió la prueba de informes, con el objeto de que se oficie al banco mercantil, para que presentaran un informe detallado de los movimientos bancarios correspondientes al mes de Enero, Febrero, Marzo, Abril del año 2017.
Promovió la prueba de inspección Judicial, a la entidad bancaria Banesco a fin de dejar constancia de los particulares señalados, con la finalidad de demostrar que hizo los pagos de los cánones de arrendamiento. Asimismo, promovió prueba de inspección Judicial, a la entidad bancaria Banco Mercantil.
Al folio 98 y 99, consta escrito de prueba presentado por la parte demandante en la que ratifico las acompañadas con el escrito libelar.
Por auto de fecha 23 de febrero de 2018, el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por las partes.
Posteriormente estando en el lapso para la presentación de los informes ninguna de las partes presento.
Al folio 135 al 145, corre inserto acta de Audiencia Oral y Pública, en la que se declara parcialmente con lugar la acción propuesta.
En fecha 23 de Julio del 2018, como consta a los folios 146 al 155, el A quo, publica el extenso de la decisión en la que declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de desalojo de local comercial, intentada por el ciudadano Mario Garofalo, en contra de la sociedad mercantil BAKARA DISK, C.A, representada por el ciudadano Andrés Vermiglio Sinacore, identificados en autos y Ordena la entrega inmediata de los Locales Comerciales demandados. No condena en costas.
Como consecuencia de lo anterior, mediante diligencia de fecha 26 de julio del 2018, la parte demandada a través de su apoderado judicial Ricardo Lugo Gamarra, ejerce recurso de apelación de la sentencia dictada en fecha 23 de julio del 2018.
En fecha 01 de Agosto de 2018 el tribunal de la causa oye ambos efectos de apelación y es por lo que ordenan la remisión de las actuaciones a esta Alzada.
En fecha 09 de Agosto del año 2018 esta Alzada le dio entrada y fijo el vigésimo día para presentar informe respectivo, en el que se observa que la parte apelante a través de su apoderado judicial abogado Ricardo Lugo Gamarra, presento informes ante esta Alzada, invocando la Inepta acumulación de pretensiones, fundamentada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el actor no puede pedir el desalojo y el cago de los cánones de arrendamiento por excluirse una de la otra como tampoco el cumplimiento del contrato, que son pretensiones excluyentes ente sí. Alega, que según las pruebas aportadas, se demuestra el pago que hiciera su representado y por eso no se encuentra insolvente.
Estando dentro de la oportunidad procesal para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto observa:

.II.
DE LA COMPETENCIA
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil…,
verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en San Juan de los Morros y Así se decide.
Ahora bien, determinada la competencia este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones y al respecto observa:

MOTIVA
Llegan los autos a esta instancia recursiva, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra del fallo de la recurrida Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en San Juan de los Morros de fecha 23 de Julio del 2018, que declara Parcialmente con lugar la pretensión, la entrega del inmueble por parte del arrendatario.
Ahora bien, bajando a los autos, específicamente al escrito libelar contentivo de las pretensiones del actor, puede evidenciarse que éste señala la existencia de una relación arrendaticia desde el 1º de Abril del 2012, con la empresa mercantil “BAKARA DISK C.A”, ya identificada de unos inmuebles constituidos por dos locales comerciales, distinguido con los Nº 105 Y 101-B, ubicados en el Nivel Sótano del C.C. Don Salvador, situado en la Av Fermín toro con calle Farriar, Municipio Juan Germán Roscio, San Juan de los Morros, Edo Guárico, que esta relación arrendaticia fue renovada hasta el 31 de Diciembre del 2015. Que dicho contrato se adecuó de conformidad con la Disposición Transitoria Primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a ese instrumento normativo, concediéndose en arrendamiento además de los citados locales Nº 105 y 106, el local comercial distinguido con el Nº 108-A, quedando establecido como canon de arrendamiento mensual la cantidad de 60.031,61 Bs, sin incluir el IVA que debía ser pagado dentro de 5 Días de cada mes, mediante deposito un depósito bancario. Continua alegando que, vencido el termino pactado de arriendo (31 de Diciembre del 2015), convinieron verbalmente en renovar la relación arrendaticia bajo las mismas condiciones del contrato, ajustando el canon de arrendamiento a 140.000,00 Bs., mensuales sin incluir el IVA que debía ser pagado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, mediante un depósito bancario. Alega, que la arrendataria pago los cánones de arrendamiento de enero, febrero y marzo de 2016 y el 05 de Abril de 2016, como se demuestra de las facturas emitidas por el pago de cánones de arrendamiento; Alega, que en lo que respecta al canon correspondientes de junio, julio, agosto y septiembre 2016, fueron pagados el 02 de septiembre 2016, como se demuestra de las facturas emitidas por el pago de cánones de arrendamientos, se destaca que desde esa oportunidad la arrendataria no siguieron depositando los cánones de arrendamiento en la referida cuenta bancaria, ni se han recibido los mismos a través de sus representantes, ni de interpuestas personas, de tal forma que a la presente fecha no se ha recibido el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre del 2016 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2017, lo que evidentemente constituye una insolvencia reiterada y consecutiva, en el pago de esos cánones de arrendamientos. Que con fundamento en los hechos expuestos, sustentados en las documentales que se producen contra la demandada y en el derecho que le es aplicable, se concluye que es procedente el desalojo demandado, por estar demostrado la relación arrendaticia; Que fue renovada verbalmente bajo las mismas condiciones del contrato anterior, ajustándose el canon de arrendamiento de 60.031,61 Bs a 140.000,00 Bs mensuales. Que la arrendataria no ha cumplido oportunamente con el pago de los cánones de arrendamiento y ha dejado de pagar más de dos (02) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre del 2016 y enero, febrero, marzo, abril, mayo del 2017.
Asimismo, solicitó en su escrito libelar lo siguiente: PRIMERO: Que “BAKARA DISK C.A”, sociedad mercantil domiciliada en San Juan de los Morros, Estado Guárico e inscrita en el registro mercantil Primero del Estado Guárico en fecha 06 de Marzo del año dos mil doce bajo el Nº 12, tomo 7-A PRO, por órgano de su representantes convenga en desalojar y entregar libres de personas y cosas no comprendidas en la relación arrendaticia, los locales comerciales donde funciona actualmente la discoteca Bakara Disk C.A, distinguidos con los Nº 105, 106 y 108-A, ubicados en el Nivel Sótano del C.C. Don Salvador, situado en la Av Fermín toro con calle Farriar, Municipio Juan Germán Roscio, San Juan de los Morros, Edo Guárico o en su defecto a ello sean condenados por este tribunal, con la consecuente entrega real y efectiva del referido local libre de personas y cosas; SEGUNDO: como consecuencia de la declaratoria con lugar de la presente demanda de desalojo, y por vía subsidiaria, se sirva: a) ordenar el pago de los cánones de arrendamientos insolutos que se hayan causado hasta la fecha de declaratoria de firmeza de la decisión de merito; b) advertir al arrendatario que si se negare a desalojar los inmuebles arrendados, deberá pagar por cada día transcurrido desde la declaratoria de firmeza de la decisión de merito, el precio diario de su arrendamiento, mas una cantidad adicional equivalente al 50% de dicho monto, hasta la entrega real y efectiva de los mismos.
Estando en la oportunidad perentoria la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, como punto previo a lego la Inepta acumulación de Pretensiones, en los siguientes términos: “…Se evidencia que la parte actora en su escrito contentivo de demanda peticionó: “… Convenga en desalojar y entregar libre de personas y cosas no comprendidas en la relación arrendaticia los locales comerciales,… Y a su vez” ordenar el pago de los cánones de arrendamientos insolutos que se haya causado…” (Negrilla de la parte)
Por lo tanto alego en este acto y de acuerdo a lo establecido en el artículo 361, en concordancia con el artículo 78 del código de procedimiento civil, opongo la inepta acumulación de pretensiones en una sola demanda a saber:….
En este sentido, el articulo 78 citado prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí……”
Admite la relación arrendaticia, los contratos de arrendamiento celebrados.
Por otra parte la demandada se excepciona cuando indica que no es cierto y rechaza, que en la fecha del 31 de diciembre de 2015, hayan convenido verbalmente en renovar dicha relación arrendaticia, que lo que ocurrió es que se venció el lapso de contrato, y se le aumento el canon de arrendamiento a la cantidad de 140.000.00 mas IVA de doce por ciento, arrojando la cantidad de 156.800.00 Bs y el arrendador continuo recibiendo a través de depósitos los cánones de arrendamiento que se iban venciendo, pero este se negó a entregarle los correspondientes recibos de pago, con el objeto de que cayeran en insolvencia y poder de esta manera maliciosamente demandar. Que no es cierto, que su representada adeudara los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.016 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.017, para demostrar ese hecho acompaña a la contestación, marcada con la letra “A” a la “I”, recibos de transferencias bancarias realizadas desde la entidad bancaria Banco Banesco enumeradas: 67787782241, 6799388490, 679900183, 6823853683, 6900066395, 7042902908, 7163140694 y 7280065818, a favor del ciudadano Mario Garofalo,
Siendo así, corresponde a esta Alzada resolver como punto previo la inepta acumulación de pretensiones alegada por la demandada.
Respecto a la inepta acumulación en materia arrendataria, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003, estableció que:
…OMISSIS….
…… Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.
La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto.
El artículo 1167 del Código Civil, reza: ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’.
Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios.
Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil.
No existe entonces, una acumulación prohibida, ya que la demandante pidió la resolución del contrato, y como resultado de la resolución que se pagara lo adeudado y lo que se causare por el uso del inmueble hasta la decisión definitiva, pero el argumento que expone el tribunal para declarar sin lugar la petición de la demandante, coloca a las partes en desigualdad procesal, puesto que no está ateniéndose a lo alegado y probado en autos
En el presente caso, es claro para quien aquí decide que la parte actora pretende el desalojo de los locales comerciales por falta de pago de los cánones de arrendamiento y no cumplimiento de contrato según lo alegado, por lo que no cuadra el literal i, de la ley de la materia, y como consecuencia de la declaratoria del desalojo pide, el pago de las pensiones insolutas que vendría a ser daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato, resultando entonces según el criterio jurisprudencial lo peticionado se ajusta a derecho, que en el presente caso no existe la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada. Así se decide.
Ahora bien, resuelto lo anterior se pasa a analizar el fondo de la controversia, tomando en cuenta la excepción de la parte demandada cuando indica que, no es cierto y rechaza, que en la fecha del 31 de diciembre de 2015, hayan convenido verbalmente en renovar dicha relación arrendaticia, que, lo que ocurrió es, que se venció el lapso de contrato y se le aumento el canon de arrendamiento a la cantidad de 140.000.00 mas IVA de doce por ciento, arrojando la cantidad de 156.800.00 Bs y el arrendador continuo recibiendo a través de depósitos los cánones de arrendamiento que se iban venciendo, señala que este se negó a entregarle los correspondientes recibos de pago, con el objeto de que cayeran en insolvencia y poder de esta manera maliciosamente demandar. Que no es cierto, que su representada adeudara los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.016 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.017, para demostrar ese hecho acompaña a la contestación, marcada con la letra “A” a la “I”, recibos de transferencias bancarias realizadas desde la entidad bancaria Banco Banesco enumeradas: 67787782241, 6799388490, 679900183, 6823853683, 6900066395, 7042902908, 7163140694 y 7280065818, a favor del ciudadano Mario Garofalo,
Siendo evidente así, que habiéndose excepcionado el reo en la perentoria contestación, es a éste a quien le corresponde la carga de la prueba del pago alegado, lo cual constituye el “Thema Decidendum” de la presente causa. En este sentido merece importancia señalar la doctrina sobre el pago, para que resulte ser efectivo en la extinción de la obligación. En efecto, a través del pago estamos en presencia de una institución normal de extinción de las obligaciones. En el lenguaje corriente, la palabra pago se entiende como la ejecución de una obligación que tiene por objeto una suma de dinero. Decir que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir liberamiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción.
En atención a la doctrina anterior, puede observarse que la pretensión del actor es la solicitud de desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, alegando que en lo que respecta al canon correspondientes de junio, julio, agosto y septiembre 2016, fueron pagados el 02 de septiembre 2016, que a la fecha de la presentación de la presente demanda no se ha recibido el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre del 2016 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2017, que, lo que evidentemente constituye una insolvencia reiterada y consecutiva, en el pago de esos cánones de arrendamientos
De tal manera que, es carga probatoria del reo demostrar la solvencia de los meses de alegados por el actor dentro del plazo estipulado en el contrato, pues de no cumplir con dicha carga probatoria su conducta se subsume en la causal de desalojo establecida en el artículo 40. A, del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial que señala: “Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.
Trabada así la litis, es evidente, de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Ahora bien, a los fines de dar cumplimiento al artículo 509 eiusdem, relativo al principio de exhaustividad de la prueba, observa quien aquí decide, que establecida la existencia de la relación arrendaticia entre las partes por ser admitida en la litis, corresponde analizar los medios de prueba que fundamenten su ruptura a través del desalojo.
Así tememos que la parte actora, promovió con el escrito libelar contratos de arrendamiento privados cursante al los folios 9 al 21, siendo ratificados en la oportunidad de la promoción de las pruebas, y los cuales fueron reconocidos y aceptados por la parte demandadas en la contestación de la demanda, por lo que se le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo que constituye que la relación arrendaticia entre el demandante y el demandado se encuentra comprobada.
- Marcado con la letra “E”, acompaño documento constitutivo de descripción, ubicación y linderos de los locales comerciales objeto de la presente demanda, el cual se trata de un documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del entonces distrito Roscio del estado Guárico, bajo el Nº 28, folios 150al 160, Protocolo Primero Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre del año 1.998. Esta Alzada le otorga valor probatorio por guardar relación con el inmueble objeto de la demanda conforme a los artículos 1.359 del Código de Procedimiento Civil y 429 del Código Civil. Así se decide.
- Marcado con la letra “F” acompaño con la demanda y ratifico en la oportunidad de la promoción de pruebas Factura Nº 2020, de fecha 05 de abril de 2016, por la cantidad de Bs. 470.400 mediante la cual se indica que corresponde a los meses de alquiler enero, febrero y marzo de 2016. Asimismo, promovió marcada con la letra “G”, factura Nº 2108 de fecha 27 de septiembre de 2016, por un monto de Bs. 627.200, que indica corresponden a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2016, a nombre de Bakara Disk C.A. En cuanto a esta documentales, se evidencia que las mismas no fueron impugnadas por lo que se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mediante los cuales se demuestra que la parte demandada Bakara Disk C.A., realizo los pagos de canos de arrendamiento de los locales arrendados el primero en fecha 05 de abril de 2016 y el segundo en fecha 27 de septiembre de 2016, demostrándose como lo señalo la recurrida fueron pagos extemporáneos por tardíos, de conformidad a lo estipulado en la clausula Tercera del contrato de arrendamiento, que establece: “…el ARRENRATARIO, deberá pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los cincos (5) días de cada mes..”. Así se decide.
Ahora bien, la parte demandada para demostrar su pago promovió:
En este sentido, quien decide pasa a pronunciarse en primer lugar sobre la prueba de informe a las entidades bancarias Banco Mercantil Banesco, promovida, con el fin de demostrar los pagos realizados, se observa a los autos que las mismas fueron evacuadas al haberse recibido las resulta de dichas entidades bancaria, donde se constata los pagos y como lo indico él A quo, estos fueron realizados en forma extemporánea, por lo que se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Marcado con las letras “A” a la “I”, recibos de transferencias bancarias realizadas desde la entidad bancaria Banco Banesco enumeradas: 67787782241, 6799388490, 679900183, 6823853683, 6900066395, 7042902908, 7163140694 y 7280065818, a favor del ciudadano Mario Garofalo.
Estas documentales constan al folio 86, marcado con la letra “A”, se tratan de impresiones de transferencia de terceros a otros bancos, donde se observa que la parte demandada realizo los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.016, en fecha 03 de enero de 2017 y 08 de enero de 2017, según recibo Nºs. 67787782241, 6799388490, 679900183, que concatenado con la prueba de informe promovida y evacuada por la demandada a la entidad bancaria Banco Mercantil, y cursante al folio 122 al 131, los mismos se hicieron en forma extemporánea según lo pactado en el contrato de arrendamiento, quedando así demostrada la extemporaneidad de los pagos. Así se establece.
En relación con los recibos números: 6900066395, 6823853683, 7042902908, 7163140694 y 7280065818, se observa que los marcado con las letras “E”, “G” y “H”, mediante los cuales señala que se realiza los pagos de los meses de febrero, en fecha 01 de febrero de 2017, el mes de abril, de fecha 03 de abril de 2017 y mayo en fecha 03 de mayo de 2017, que concatenado con la prueba de informe recibida de la entidad bancaria Banco Mercantil, los mismos se hicieron efectivo en tiempo oportuno de conformidad a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Así se establece.
En cuanto a los marcados con las letras “D” y “F”, recibos números 6823853683, 7042902908, mediante los cuales señala que se realiza los pagos de los meses de enero y marzo, de fecha 13 de enero de 2017 y 06 de marzo de 2017, que concatenado con la prueba de informe recibida de la entidad bancaria Banco Mercantil, que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, demostrándose que los mismos se hicieron efectivo en tiempo extemporáneo de conformidad a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Así se establece.
Ahora bien, en el caso sub lite, se observa que la actora logró evidenciar, a través de las pruebas aportadas al proceso, la existencia de la causal “a” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, relativa, a que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento, asimismo, la parte demandada no logró demostrar su afirmación de haber pagado correctamente y en el tiempo establecido los cánones de arrendamiento, que si bien es cierto, que realizo pagos de cánones de arrendamiento, estos los hizo en forma extemporánea por tardía, por lo que hubo una contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento que debían ser pagados los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo en contrato de arrendamiento ley entre las partes por lo cual. En este sentido, considera esta jurisdicente que no sería procedente los pago de cánones de arrendamiento que pretende la actora se le paguen. Así se decide
Así tenemos, que en cuanto a la pretensión de la actora de que por vía subsidiaria, se le ordenar el pago de los cánones de arrendamientos insolutos que se hayan causado hasta la fecha de declaratoria de firmeza de la decisión de merito y se advierta al arrendatario que si se negare a desalojar los inmuebles arrendados, deberá pagar por cada día transcurrido desde la declaratoria de firmeza de la decisión de merito, el precio diario de su arrendamiento, mas una cantidad adicional equivalente al 50% de dicho monto, hasta la entrega real y efectiva de los mismos, esta Alzada, lo considera improcedente por cuanto el petitorio del accionante versa sobre el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, pero que consta en los autos que los mismos fueron cancelados de manera extemporánea, por lo que una vez declarada la causal alegada de falta de pago, queda resuelta la petición del accionante, ya que la demanda versa sobre el desalojo y no por resolución o cumplimiento de contrato, resultando forzoso para esta juzgadora admitir dicha petición que iría en desnaturalización del contrato celebrado por ambas parte, declarándose entonces improcedente. Así se decide.
En conclusión, analizada cada uno de los pagos, las fechas de los cánones de arrendamiento transferidos por la parte demandada a la demandante, con respecto al lapso convenido por las partes para que la arrendataria, cumpliera con su deber de pagar el monto real de los cánones de arrendamiento, tal como lo estipularon en el contrato celebrado por las partes, considera quien decide que como lo dejo sentado él A quo, este ha incurrido en la insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento de dos cánones consecutivos, a todas luces estamos en presencia de una Insolvencia de parte de la arrendataria en los pagos del canon de arrendamiento pagados por demás extemporáneos, de los meses de Octubre, noviembre y diciembre de 2016, a demás de los otros indicado, incurriendo de esta manera en la causal de desalojo establecida en el Articulo 40 letra a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, motivo por el cual debe estimarse procedente parcialmente la demanda ejercida por la parte actora. En tal sentido, debe confirmarse el fallo recurrido, debiendo declararse Sin Lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y por ende, de conformidad con la norma citada ordenarse el desalojo del inmueble, y así se establece.
En Consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR, la acción de desalojo de local comercial, todo ello de conformidad con establecido en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial, intentada por la parte Actora Ciudadano MARIO GAROFALO RUSCICA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.390.186 de este domicilio, en contra de la accionada empresa mercantil BAKARA DISK C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Guárico, en fecha 6 de marzo de 2012, bajo el Nº 12, Tomo 7-A PRO, representada por el ciudadano ANDRÉS VERMIGLIO SINACORE, venezolano mayor de edad, soltero, titular de cedula de identidad Nº 10.671.409, domiciliado en la calle Farriar, Centro Comercial Don Salvador, en San Juan de los Morros, Estado Guárico. En consecuencia, se ordena a la accionada la entrega del inmueble arrendado constituido por tres (03) locales comerciales distinguidos 105 Y 101-B y 108-A, Ubicados en el Nivel Sótano del C.C. Don Salvador, situado en la Av Fermín Toro con calle Farriar, Municipio Juan Germán Roscio, San Juan de los Morros, Edo Guárico, Estado Guárico. Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada y se CONFIRMA, el fallo de la recurrida Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, de fecha 23 de Julio del 2018, y así se establece.
SEGUNDO: Al haberse confirmado el fallo apelado, se condena en costas del recurso a la parte demandada recurrente y así se establece.
Se deja constancia que la presente decisión es dictada dentro del lapso legal correspondiente.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Veinticinco (25) días del mes de Septiembre del año Dos Mil Diecinueve (2.019). 208° años de la Independencia y 160° años de la Federación.
La Jueza Temporal.

Abg. Maribel del Valle Caro Rojas

La Secretaria.

Abg. Carolina Leal Rizquez

En la misma fecha siendo las 12:00 p.m. se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.
MCR/clr.