TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE Nº: 1797-19
I
NARRATIVA
Se recibe la presente Demanda de Desalojo de Local Comercial por las causales de falta de pago de cánones de arrendamiento, vencimiento del contrato sin acuerdo de prorroga o renovación e incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, contempladas en los literales “a”, “g” e “i” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (LRAIUC en lo adelante); por distribución, en fecha siete (07) de marzo del año 2019, incoada por la ciudadana ROSARIS BUSTAMANTE MATUTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.115.389, de este domicilio, procediendo con el carácter de apoderada judicial de la empresa “INVERSIONES H.M., C.A.”, R.I.F. J-300694445, sociedad de comercio, inscrita en el Registro Mercantil que llevó el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 20 de enero de 1993, bajo el Nº 03, Tomo I, reformada su acta Constitutiva Estatutaria según acta de asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el día 04 de mayo de 2015, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Guárico el día 23 de Julio de 2015, bajo el Nº 25, Tomo -24-A-PRO; según poder que le fue conferido por su administrador General y representante legal, ciudadano JOSÉ ANTONIO MAROUN TANNOUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.298.460, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros del estado Guárico, en fecha 01 de agosto de 2018, bajo el Nº 37, Tomo 106, Folios 115 al 117, el cual riela al expediente a los folios 15 al 17, debidamente asistida del abogado: FROILAN RODRÍGUEZ TRUJILLO, I.P.S.A.Nº 9.129; contra la ciudadana MARIELA OLIVERO RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.732.579, con domicilio en esta ciudad.
En el libelo, arguye la apoderada de la parte demandante que, su representada, le cedió en calidad de arrendamiento a la demandada antes identificada, un local comercial marcado con el Nº 01, constante de una superficie de ciento sesenta metros cuadrados (160 m2), ubicado en la planta baja del edificio denominado “OFICENTRO LOS MORROS”, situado en la avenida Bolívar cruce con calle Salias, de esta ciudad de San Juan de los Morros, el cual, es de su propiedad y se encuentra construido dentro de los siguientes linderos: Norte: Casa que es ó fue de Pedro Suárez, Sur: Calle Salías, Este: Casa que es ó fue de Agustín Aimars y Oeste: Avenida Bolívar, con el objeto de que la misma lo utilizara únicamente para el funcionamiento de un fondo de comercio propiedad de la arrendataria denominado “INVERSIONES QUE BIEN TE VES C.A.”. En este sentido, consignó el documento de propiedad de dicho edificio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, hoy registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guárico, en fecha 11 de mayo de 1995, bajo el Nº 20, folios 67 al 74, Protocolo 1º, Tomo 3º, 2do trimestre de 1995; el cual, cursa inserto de los folios 22 al 28 de la primera pieza del expediente.
Sigue arguyendo la apoderada de la parte demandante, que el monto del canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (720.000,00) mensuales, que la arrendataria se comprometió a pagar los cinco (05) primeros días del mes siguiente vencido, en la cuenta corriente Nº 01340466644661012051, de la cual es titular la arrendadora demandante en la entidad bancaria Banesco. Y que dicha cesión en arrendamiento fue única y exclusivamente para que funcionara un fondo de comercio denominado “INVERSIONES QUE BIEN TE VES C.A.”, dedicado a la compra y venta de productos y accesorios cosméticos, perfumería y peluquería, quedando claramente establecido en el contrato, sin poder la arrendataria sin previa autorización de la arrendadora cambiar su uso y destino, desde la fecha de entrada en vigencia del contrato, siendo esto el 01 de Junio del año 2017 y con duración de un año “NO RENOVABLE” como lo expresa claramente el contrato, salvo convenio distinto entre las partes, por lo cual, se solicitó y llevo a cabo un procedimiento de notificación judicial (folio 18 al 36) para informarle sobre el término y no renovación de este, debiendo entregar el inmueble desocupado de personas y cosas al vencimiento del mismo. Notificación que igualmente se le hizo a través de telegrama. Aunado a ello, alega la accionante que la demandada se encuentra, asimismo insolvente en la totalidad de los meses correspondientes al año 2018 y Enero y Febrero de 2019, con más pago del IVA, siendo que el ultimo pago de arrendamiento que realizo la demandada fue el 24 de Enero del año 2018, correspondiente a Diciembre del año 2017 como se evidencia en copia carbón del original de factura Nº 6043, anexa al libelo (folio 40). Señala la accionante que a su representada le fueron entregados tres cheques devueltos por no poseer provisión de fondos, de fecha 03 de Diciembre de 2018, que le fueron girados por la demandada lo cual fue protestado por su representada mediante solicitud de fecha 18 de Febrero de 2019 ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de lo cual se dejo constancia (folio 41 al 58). Finalmente y considerando la accionante que las mismas constituyen causales de desalojos, es por lo que, demanda la desocupación y entrega del inmueble arrendado propiedad de su representada, con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1579 y numeral 2 del artículo 1592 del Código Civil, y artículos 14, 20, 25 y literales “a” “g” e “i” de la LRAIUC.
En fecha 14 de marzo de 2019, por auto del tribunal se le dio entrada en los libros respectivos y se admitió la demanda se libró Boleta de citación a la demandada (folios 59 al 61). Seguidamente, en fecha 25 de marzo de 2019, el alguacil de este Juzgado consignó boleta de citación, debidamente firmada por la ciudadana MARIELA OLIVERO RODRIGUEZ (folio 65 al 66, 1era pieza).
En fecha 25 de abril del corriente año, estando dentro de la oportunidad legal para contestar la demanda de desalojo, la parte accionada supra identificada, dio contestación de forma tempestiva mediante escrito, debidamente asistida de abogado, donde como punto previo I, solicita se declare nulo el contrato de arrendamiento de local comercial suscrito entre las partes, por cuanto no se adecúa a las normas jurídicas contenidas en la LRAIUC, debiendo prevalecer el orden público legal. Seguidamente arguye que el representante de la compañía le dio en calidad de arrendamiento el local comercial, objeto de la presente causa, el cual forma parte de un edificio propiedad del mismo, mediante un contrato de arrendamiento privado escrito y a tiempo determinado, de fecha 30 de junio de 2017, con una duración de un año, según la clausula quinta del mismo, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la ley especial; por lo que, pidió la verificación de la convención y su cumplimiento con tales disposiciones, a la luz del artículo 3. Asimismo consideró que dicho contrato le fue impuesto y simplemente se adhirió al mismo, contraviniendo así el numeral 4 del artículo 6 ejusdem.
En este sentido, sigue arguyendo la demandada que catorce de las diecinueves clausulas del contrato contienen solo obligaciones para ella y derechos para la arrendadora demandante, vulnerando así el equilibrio que debería contener, de conformidad son el artículo 7 ibídem, el cual ni siquiera fue autenticado como lo menciona la ley, vulnerándose así el artículo 13 de la misma. No obstante sigue arguyendo la demandada que ciertamente se estableció un canon mensual de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (720.000.00 Bs.), monto el cual aplicándole la conversión de agosto de 2018, quedó fijado en SIETE BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS 7,2 bolívares; sin embargo no se expresó el método de cálculo contenido en la ley, vulnerando así el artículo 17 y el literal “d” del artículo 41 ejusdem. Señala además, la demandada que la ley establece en el artículo 44 que debe en dicho caso ser sancionado con multa el arrendador. Continua arguyendo la demandada, que el contrato no cumplió con los requisitos del 24, por lo que, se quebrantaron los artículos 31 y 32 y los literales “d” “g” y “k” del artículo 41. Por tanto, considera la demandante el juzgador debe declararlo ABSOLUTAMENTE NULO Y SIN EFECTO LEGAL ALGUNO, por ende -señala la demandada- al ser inexistente es improcedente la demanda de resolución del mismo, ya que la relación contractual es un arrendamiento verbal y a tiempo determinado.
Aunado a ello, como punto previo II opuso la falta de cualidad activa o la legitimación de la actora, de conformidad con los artículos 361 y 166 del Código De Procedimiento Civil (C.P.C.) y jurisprudencias de la Sala de Casación Civil, por no ser abogada la accionante, y por consiguiente, no tiene capacidad de postulación para actuar en juicio. Finalmente, la demandada pasó a contestar el fondo de la demanda afirmando que no es cierto que no haya honrado de madera oportuna y periódica su obligación de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero a Diciembre del año 2018, y Enero y Febrero del año 2019, los cuales, se realizaron mediante depósitos bancarios realizados a la cuenta 01340466644661012051, agregando los mismos marcados de la letra “A” a la “O” y rielan del folio 77 al 82 en la 1era pieza del expediente.
En la misma fecha, la demandada otorgó Poder Apud Acta al abogado Ricardo Lugo Gamarra (folio 83). Al folio 84 consta nota de Secretaria dejando constancia que venció el lapso para contestar la demanda. Seguidamente por auto del Tribunal se fijó la audiencia Preliminar, la cual se celebró en fecha 20 de mayo de 2019, oportunidad en la cual la accionante, en virtud de lo alegado por la demandada agregó un escrito, con respectivo anexo de copias de carnets del inpreabogado y colegiatura, con vista a los originales (folio 88 al 92, 1era pieza).
Por auto del Tribunal de fecha 23 de mayo de 2019, se procedió a fijar los puntos controvertidos, la falta de pago de canones correspondientes a todos los meses del año 2018 y Enero y Febrero del 2019, el vencimiento del contrato y la inexistencia de acuerdo de renovación entre las partes y el incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria (folio 93, 1era pieza). Seguidamente, siendo la oportunidad legal para promover pruebas la parte accionante consignó escrito de promoción de pruebas ratificando las pruebas presentadas con el libelo, así mismo, la parte accionada presentó escrito de promoción de pruebas ratificando las documentales agregadas, contentivas de dieciséis depósitos bancarios correspondientes a pago de canones e invocando el principio de comunidad de la prueba, y promoviendo la prueba de Informes, con el objeto de que se oficiara al Banesco, a los fines de que remitiera informe detallado de los movimientos bancarios realizados en la cuenta de la parte actora, con el objeto de probar el pago y solvencia de los canones.
En fecha 06 de junio de 2019, el abogado Froilán Rodríguez, apoderado judicial de la parte accionante, presento escrito de oposición a la prueba de informes promovida por la demandada. (folio 103 al 105).
En fecha 07 de julio de 2019, el tribunal admitió las pruebas documentales promovidas por la parte actora y declaró inadmisible la inspección solicitada por la accionante por no cumplir con los requisitos intrínsecos de utilidad y pertinencia, y así mismo, declaró admitidas las pruebas documentales de la accionada e inadmitida la de los informes de la parte accionada. En virtud de lo cual, el apoderado judicial de la parte accionada, apeló de la inadmisión de la prueba de informes en fecha 07 de Julio de 2019. (Folio 109).
En fecha 17 de julio del 2019, el Tribunal oyó la apelación en un solo efecto y se remitieron las actuaciones con oficio Nº 304-19 al Tribunal de alzada.
Mediante nota de Secretaría se hace constar que en fecha 30 de Julio de 2019, venció el lapso de Evacuación de pruebas.
Por decisión de este Tribunal en fecha 01 de octubre de 2019, se ordenó paralizar la causa hasta tanto no consten en autos las resultas del Tribunal de alzada de la apelación ejercida por la parte accionada, lo cual se consideró podía influir en la definitiva.
Por auto de fecha 20 de diciembre, se agregó a los autos la respectiva decisión, procedente del Tribunal Superior Civil, Mercantil, bancario y del Tránsito del Estado Guárico (folio 120 al 154, 1era pieza). Por tanto, mediante auto, el Tribunal acuerda reanudar la presente causa en fecha 28 de Enero del 2020, y en fecha 30 de Enero del 2020, mediante sentencia interlocutoria, se repuso la causa al estado de admitir las pruebas, las cuales se admitieron en su totalidad, incluyendo la de informes promovida por la demandada, con excepción de la inspección judicial promovida por la accionante (folio 164 al 169). Por tanto, en fecha 04 de Febrero del 2020, se libró oficio Nº 042-20, dirigido al banco Banesco solicitando el movimiento detallado correspondiente al año 2018, a la cuenta distinguida Nº 013404666444661012051, a nombre de inversiones H.M. C.A.
En fecha 17 de Febrero, el alguacil de este Tribunal consigno debidamente firmado por la entidad bancaria, oficio Nº 042-20.
En fecha 18 de febrero la secretaria dejó constancia del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas (folio 173), y el 20 de febrero del año en curso, se fijó la celebración de la audiencia de juicio para el 10 de marzo a las 10 am (folio 174), cuya acta corre inserta en el expediente del folio 02 al 05 de la segunda pieza del expediente.
Se recibió informe de pruebas proveniente del banco Banesco en fecha 27 de febrero del año 2020, agregado el 02 de marzo, cursa inserto del folio 176 al 201 en la primera pieza del expediente.
No obstante, en fecha 16 de Marzo del año en curso 2020, cuando habían transcurrido cuatro de los diez días de despacho que indica la ley para extender el fallo, en el marco de la cuarentena por la pandemia mundial por virus COVID-19, se suspendieron las actividades Judiciales mediante Resoluciones de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de la República Nº 2020-0001, de fecha 20 de marzo de 2020; 2020-0002 de fecha 13 de Abril de 2020; 2020-0003 de fecha 13 de Mayo de 2020; 2020-0004 de fecha 12 de Junio de 2020; 2020-0005 de fecha 14 de Julio de 2020; 2020-0006 de fecha 12 de Agosto de 2020 y 2020-0007 de fecha 01 de Octubre de 2020; reanudándose las mismas, en fecha 05 de Octubre de 2020, por mandato de la Sala Plena mediante Resolución Nº 008-2020; por lo cual, considerando que la causa estaba suspendida por causa legal y en respeto de los derechos, principios y garantía constitucionales, consideró el tribunal que lo correcto y más garantista, era la debida notificación de las partes para reanudar la causa.
Consta en el expediente, consignación de boletas de notificación, firmadas por la accionante y el apoderado judicial de la demandada, en fechas 20 de Octubre y 03 de Noviembre, respectivamente.
Ahora bien, revisadas como han sido las actas que conforman el presente asunto, y siendo la oportunidad para la debida publicación del fallo, este tribunal pasa a lo respectivo, en los siguientes términos:
II
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN:
Por la accionante:
Documentales:
1.- Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre las partes y agregado al expediente en original, el cual, cura inserto del folio 11 al 31 de la primera pieza del expediente. Con este como instrumento de donde se deriva el derecho de la demandante, conforme lo dispuesto en el ordinal sexto del artículo 340 del CPC, la demandante pretende probar tanto la relación arrendaticia, como las obligaciones contraídas por las partes mediante la suscripción del mismo.
Ahora bien, en virtud de la solicitud como punto previo, realizada por la demandada, de que este se declare nulo y sin efecto legal, debiendo – a su criterio- tenerse por inexistente y declararse improcedente la demanda de resolución del mismo, ya que la relación contractual es entonces un arrendamiento verbal y a tiempo determinado; es imperioso para este Juzgado, señalar en lo atinente, que la accionante no ha demandado la resolución de este, sino que por el contrario, lo considera extinto por la causa legal de expiración del término fijado y en consecuencia, con fundamento entre otros, al literal “g” del artículo 40 de la LRAIUC, demanda el desalojo del local comercial objeto del contrato y de su pretensión. Considera quien juzga, que la parte demandada, aún con la debida asistencia técnico-jurídica de profesional del derecho, no pudo distinguir la verdadera pretensión de la parte actora conforme los argumentos y fundamentos de derechos invocados por esta. Por lo que, consideró este Juzgado hacer la respectiva aclaratoria.
No obstante, arguye la demandada que, el contrato no cumplió con los requisitos del 24 ejusdem, que el mismo le fue impuesto y ella sólo se adhirió. Por ende, es menester de este tribunal, citar las palabras del autor Emilio Calvo Baca (2010), quien afirma respecto de los contratos de adhesión, que en estos “existe una desigualdad económica notable entre las partes, lo que obliga a la parte económica más débil a admitirlos por no tener posibilidades de modificación” (p.194). Sin embargo, de las disposiciones de la ley especial, mismas invocadas por la parte demandada, subyacen tanto derechos, como herramientas e instancias legales a fin de la debida protección de los mismos, ante la infracción o vulneración de estos; lo cual implicaría que, la demandada arrendataria si quería un contrato auténtico podría exigírselo en la oportunidad correspondiente al arrendador demandante, de conformidad con el artículo 13 de la ley, la cual le otorga el derecho; sin embargo, como afirman “Garay y Garay” (2014), la ley no se lo exige al arrendador. Ante tal facultad, pues, existía una posibilidad de modificación de tal hecho, así como de la modificación de la modalidad de cálculo del monto acordada, por la cual ahora pretende sea declarado nulo, pudiendo haber acudido en la oportunidad correspondiente ante el ente administrativo competente, es decir, la SUNDDE como órgano asistente del Ministerio de Comercio, conforme lo dispuesto en el artículo 32 de la ley especial in comento.
Sin embargo, no consta en autos haya agotado lo respectivo la hoy arrendataria demandada, sino que en su contestación lo alega convenientemente, posterior al vencimiento del término cierto fijado en el contrato, suscrito tanto por la arrendadora como por la arrendataria, quien pese a alegar que no consta la manifestación fehaciente de la voluntad de las partes (folio 69), prestó su consentimiento, manifestando de forma tácita su voluntad cuando suscribió tal contrato; el cual, contradiciéndose –según su criterio- afirma estar viciado de nulidad.
Siendo que, además de tener la posibilidad de demandar la nulidad del mismo, conforme los vicios del consentimiento contemplados en el artículo 1146 de la norma sustantiva civil, no se desprende de autos la comprobación de ninguno de estos, a fin de que este Tribunal declare la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento. No obstante, del estudio del contenido del contrato, se desprende el cumplimiento de lo señalado y estipulado en el artículo 24 de la ley especial, al tratarse de un contrato escrito, donde se especifican las condiciones y características del inmueble arrendado, la edificación que lo contiene, la duración mínima legal de un año, el canon de arrendamiento, las obligaciones de las partes con arreglo a la ley, su expreso apego a esta, así como la cuenta bancaria del arrendador propietario.
Ahora bien, pese a que ciertamente no expresaron las partes la modalidad de pago adoptada en el mismo, al momento de la suscripción, mal podría quien juzga, por la omisión de tal formalidad, que podía perfectamente en su oportunidad modificar en ejercicio de sus derechos, la arrendataria demandada a través de las vías oportunas y correspondientes, sacrificar la justicia, y encima obviar el hecho público y notorio del proceso hiperinflacionario que desde hace años se vive y adolece en el país, quedando así irrisorio con creces, en detrimento de la arrendadora propietaria, el canon mensual estipulado en el contrato, que en lo absoluto constituye un gravamen significativo a la arrendataria, en una economía donde absolutamente nada con dicho monto puede adquirirse o pagarse, ni siquiera un servicio público, como para requerir protección por infracción de disposiciones legales por parte de la arrendadora. Sería, cegar a la justicia y atarla de mano, el obviar tan evidente realidad que hace inexcusable el incumplimiento de sus obligaciones contractuales que quedó en evidencia en el desarrollo del proceso y a través de la actividad probatoria, irónicamente, aún con medios promovidos por sí misma, mediante apoderados.
Debe imperiosamente resaltarse que, la demandada contrario a desplegar en juicio una conducta procesal adecuada, teniendo la opción legal de reconocerlo o desconocerlo, así como de tacharlo, a fin de que no sea incorporado este documento privado como prueba al proceso, la misma demandada alega en su escrito de contestación, afirma que la arrendadora demandante, le dio en calidad de arrendamiento el local comercial, objeto de la presente causa, el cual forma parte de un edificio propiedad del mismo, mediante “…un contrato de arrendamiento privado escrito y a tiempo determinado, de fecha 30 de junio de 2017, con una duración de un año, según la cláusula quinta…” (al folio 69). De tal manera, que sin necesidad que la demandante promovente tuviese la necesidad procesal de probar su autenticidad, credibilidad, mal pudiera quien juzga, conforme lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, no tenerlo por reconocido por la parte demandada. Criterio este, que apoya con Sentencia Nº 362, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 11 de Mayo del año 2018.
Aunado a ello, dicho contrato de arrendamiento privado es un medio de prueba autorizado por la ley y no contrario a las buenas costumbres y al orden público, como señalan los procesalistas Echandía (1993) y Chiovenda, citado por el primero; el cual, origina obligaciones entre las partes además de probar la relación arrendaticia y cumple con las características o condiciones de bilateralidad, onerosidad, consensualidad y contentivo de obligaciones de tracto sucesivo, que distinguen todo contrato de este tipo (Valera, 2017).
En este sentido, y por todas las razones de hecho y de derecho antes transcritas, es por lo que, se aprecia y se valora, de conformidad con los artículos 429 del CPC y 1159,1160, 1363 y 1579 del Código Civil. Y así se determina.-
2.- Notificación Judicial a la arrendataria MARIELA OLIVERO RODRIGUEZ, sobre el término de contrato de arrendamiento y su no renovación, mediante solicitud Nº S-2537-18 (nomenclatura de ese Tribunal), practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en fecha 31 de mayo del 2018, inserta en original del folio 18 al 36 de la primera pieza del expediente; con el cual pretende probar la parte su intención de no renovar el contrato a su vencimiento, de lo cual informó oportunamente mediante el procedimiento a la arrendataria demandada. Se aprecia, estima y valora de conformidad con los artículos 429 del CPC y 1357 del Código Civil. Y así se determina.-
3.- Telegrama con acuse de recibo, enviado a través del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), de R.I.F.: G-20000043-0, de fecha 15 de mayo del 2018, notificando a la arrendataria MARIELA OLIVERO RODRIGUEZ sobre la no renovación del contrato al término de este en fecha 31-05-2018, inserto en original al folio 37. Asimismo, se encuentran al folio 38 de la 1era pieza del expediente, respectiva factura Nº06493, de fecha 15 de mayo de 2018, emitida por Ipostel en razón a un telegrama y en folio 39 un aviso de entregado, también emitido por dicha institución en fecha 16 de mayo de mismo año 2018; con el cual pretende probar la parte su intención de no renovar el contrato a su vencimiento, de lo cual informó oportunamente a la demandada. Se aprecia y se valora de conformidad con los artículos 430 del Código de Procedimiento Civil y 1375 del Código Civil, por cuanto no fue tachado ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente por la contraparte. Y así se determina.-
4.- Copia de carbón del original de la factura Nº 6043, por canon de arrendamiento correspondiente a Diciembre 2017, de fecha 24 de Enero del 2018, agregada al folio 40. Se aprecia y se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada en la oportunidad legal correspondiente por la contraparte. Y así se determina.-
5.- Protesto de Cheques, por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio Nieves y Ortiz del Estado Guárico, Nº de asunto 8342-19 (nomenclatura de ese Tribunal), inserto en originales del folio 41 al 58 de la primera pieza del expediente. Se aprecia, estima y valora de conformidad con los artículos 429 del CPC y 1357 del Código Civil.
En cuanto a la Inspección Judicial:
Dicha prueba, no fue practicada, por cuanto fue inadmitida en la oportunidad legal correspondiente, en virtud de que la accionante la promovió con el objeto de probar la ubicación y características del local en referencia, lo cual no estaba en discusión ni coadyuvaba en forma alguna a la resolución del presente asunto, no siendo esta ni útil ni pertinente y en atención a principios de economía y celeridad procesal, fue inadmitida. Por tanto, no se entra a valorar.
Por la accionada:
Documentales:
Promovió documentales como medios probatorios en la oportunidad correspondiente a la contestación de la demanda copias de carbón de los originales de Depósitos Bancarios ante la entidad bancaria BANESCO, efectuados en cuenta Nro. 01340466644661012051, a nombre del titular Inversiones H.M., C.A.; discriminados de la siguiente forma:
1.- Depósito bancario Nro.1415445980, marcado letra “A” correspondiente al mes de diciembre de 2017, según alega la parte demandada, de fecha 16 de marzo de 2018 (folio 77).
2.- Depósito bancario Nro.1415441205, marcado letra “B”, correspondiente al mes de enero de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 16 de marzo de 2018 (folio 77).
3.- Depósito bancario Nro.1415455698, marcado letra “C”, correspondiente al mes de febrero de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 16 de marzo de 2018 (folio 77).
4.- Depósito bancario Nro.1313305828, marcado letra “D”, correspondiente al mes de marzo de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 16 de mayo de 2018 (folio 78).
5.- Depósito bancario Nro.1315015765, marcado letra “E”, correspondiente al mes de abril de 2018, según alega la parte demandada, de fecha de 19 de junio 2018 (folio 78).
6.- Depósito bancario Nro.1111582543, marcado letra “F”, correspondiente al mes de mayo de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 30 de julio 2018 (folio 78).
7.- Depósito bancario Nro.1115452581, marcado letra “G”, correspondiente al mes de junio de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 04 de septiembre del 2018 (folio 79).
8.- Depósito bancario Nro.1115441567, marcado letra “H”, correspondiente al mes de julio de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 04 de septiembre 2018 (folio 79).
9.- Depósito bancario Nro.1115412135, marcado letra “I”, correspondiente al mes de agosto de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 04 de septiembre 2018 (folio 79).
10.- Depósito bancario Nro.1311495853, marcado letra “J”, correspondiente al mes de septiembre de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 28 diciembre 2018 (folio 80).
11.- Depósito bancario Nro.1311491178, marcado letra “K”, correspondiente al mes de octubre de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 28 diciembre 2018 (folio 80).
12.- Depósito bancario Nro.1311480503, marcado letra “L”, correspondiente al mes de noviembre de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 28 diciembre 2018 (folio 80).
13.- Depósito bancario Nro.1115481440, marcado letra “M”, correspondiente al mes de diciembre de 2018, según alega la parte demandada, de fecha 28 febrero 2019 (folio 81).
14.- Depósito bancario Nro.1115474285, marcado letra “N”, correspondiente al mes de enero de 2019, según alega la parte demandada, de fecha 28 febrero 2019 (folio 81).
15.- Depósito bancario Nro.1211411461, marcado letra “Ñ”, correspondiente al mes de febrero de 2019, según alega la parte demandada, de fecha 05 de abril 2019 (folio 81).
16.- Depósito bancario Nro.1211414466, marcado letra “O”, correspondiente al mes de marzo de 2019, según alega la parte demandada, de fecha 05 de abril 2019 (folio 82).
Se aprecian y valoran como instrumentos constitutivos de documentos privados de especiales características, de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil venezolano, ya que los vouchers de pago encuadran dentro de la figura estatuida en dicha disposición normativa; así como de conformidad con la doctrina pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, según la cual estos documentos constituyen tarjas y encuadran en la figura jurídica estatuida en el artículo 1383 de la norma sustantiva civil nacional y sirven para demostrar las operaciones bancarias reflejadas en ellos, acto jurídico este donde participan el depositante y el banco, quien funge como mandante del titular de la cuenta bancaria y recibe el dinero en su nombre, certifica y valida la operación (Sala de Casación Civil, Exp. Nº 2005-000418, de fecha 20/12/2005; Sentencias Nº RC.000405 y Nº RC.000854, de fecha 30/06/2014 y 07/12/2016, respectivamente; y fallo proferido el 17 de septiembre de 2009).
Ahora bien, es imperioso para quien juzga, citar en palabras del Profesor Salvador R. Yannuzzi Rodríguez (2017), de la Universidad Católica Andrés Bello, lo correspondiente a la eficacia y valor probatorio de las tarjas, lo cual, es del siguiente tenor:
…presentar la planilla de depósito llevaría a establecer que efectivamente el depósito se hizo, si está de acuerdo con un contrato o convenio previo, en el que ello se pacte, y el juez podrá otorgarle eficacia porque la planilla de depósito contará con la simbología de la autenticidad (firma y sello) de la Institución Bancaria y con la firma del depositante…pensamos que el juez debe otorgarle eficacia al depósito de dinero efectuado por el deudor (depositante) en un Instituto Bancario con destino a la cuenta del acreedor (beneficiario), si se estableció en un convenio previo que se procediera de esa manera, ya que si no fue pactado, no podría determinarse la razón o motivo del depósito…el depósito se comprobará con la planilla, la que es un documento, en cuya formación intervinieron las dos partes contratantes, con la simbología de la autenticidad, sello y firma del Banco receptor (la suscribe el cajero que actúa en representación del Banco)…(p.1326-1327.)
En función de lo cual, así como de los fundamentos legales antes invocados, se realizó la valoración exhaustiva y detallada de los depósitos bancarios aportados por la demandada al proceso, observando este juzgado que los marcados con letras “A”, “B”, “C”,“J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “Ñ”, “O”, cumplen con los requisitos de validez y eficacia, a fin de probar el pago liberatorio de la obligación de la arrendataria demandada, correspondiente a los meses de Diciembre del año 2017 (no demandado), Enero, Febrero, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2018; y Enero, Febrero y Marzo del año 2019 (no demandado); respectivamente. No así los marcados con las letras “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, correspondientes, según la demandada, a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto del año 2018; y por cuanto tienen errores en la identificación del depositante y depositario, así como firmas distintas y personas distintas al deudor que no guardan relación con el contrato ni está comprobado el mandato de estas para realizar pago en nombre de la arrendataria demandada, mal pudieran valorarse y atribuírseles eficacia a los mismos.

Informes:
Con el objeto de aclarar la situación respecto al pago de los canones y ratificar las pruebas documentales promovidas anexas a la contestación, solicitó prueba de informes, cuyas resultas de estados de cuenta perteneciente a la propietaria arrendadora, se recibieron el 27 de Febrero de este año 2020 y cursan insertas del folio 176 al 201 de la primera pieza del expediente, las mismas se aprecian y valoran, de conformidad con el artículo 433 y 507 del CPC. Y así se determina.-
III
MOTIVA

En atención a la actividad procesal de las partes y el principio dispositivo rector del derecho civil, y el análisis exhaustivo de los autos que conforman el presente asunto, así como las pruebas aportadas por las partes y la valoración respectiva del juzgador antes escriturada, es imperioso para esta juzgadora señalar, en principio, que la falta de capacidad activa y de legitimación ad causam de la accionante por carecer de capacidad de postulación o ius postulandi, como exigencia legal de que las partes con capacidad procesal comparezcan representadas y defendidas por un abogado en juicio a fin de poder realizar válidamente los actos procesales, alegadas por la demandada en su contestación, debieron ser opuestas como cuestión previa, conforme lo dispuesto en el artículo 346 del C.P.C., sin embargo, no lo hizo.
No obstante, tales argumentos quedaron destruidos en el desarrollo del proceso y tal como de los autos se desprende, quedó suficientemente probada la legitimación ad causam, así como la capacidad activa y de postulación de la accionante, en su carácter de representante y apoderada judicial de la empresa “INVERSIONES H.M., C.A.”; lo cual, no solo lo respalda el Poder General, debidamente autenticado, por ante la Notaría Pública de esta ciudad de San Juan de los Morros, inserto bajo el Nro. 37, Tomo 106, folios del 115 al 117 de los libros de autenticaciones del año 2018, de fecha 01 de Agosto de ese año 2018, inserto en original del folio 15 al 17 en la primera pieza del expediente y anexo al libelo, donde entre tantas otras facultades, la empresa INVERCIONES H. M., C.A., por medio de su representante legal, le otorga poder de intentar demandas y actuar en juicio ejerciendo en su nombre y representación las acciones correspondientes; sino, que además la accionante está debidamente inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado y del Colegio de Abogados del Estado Carabobo, en fecha 05 de Noviembre del año 2003, quedando matriculada bajo el Nro. 102.731, así como suficientemente autorizada para ejercer como profesional del Derecho; cumpliéndose así el requerimiento del ordinal 8vo del artículo 340, así como de lo dispuesto en el artículo 166 y demás disposiciones legales correspondientes al mandato y al ejercicio de representación en juicio.
Por lo cual, es improcedente declarar la falta de cualidad activa y legitimación de la accionante, por ser falsa la afirmación de que carece de capacidad de postulación, y así queda resuelto lo respectivo. Y así se determina.-
Ahora bien, en cuanto a la solicitud de declaración de nulidad y dejar sin efecto legal el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, fue suficientemente ut supra provisto en la apreciación y valoración del mismo en el capítulo de pruebas aportadas por las partes.
Por otra parte, siendo que la accionante invocó como causal de desalojo, la falta de pago de la totalidad cánones correspondientes a los doce meses del año 2018 y, los meses de Enero y Febrero del 2019, lo cual encuadra en la causal descrita en el literal “a” del artículo 40 de la LRAIUC; es menester de este Tribunal, citar las palabras de los autores Garay y Garay (2014), las cuales son del siguiente tenor:
Así como la Ley es muy exigente cuando se refiere al arrendador, también lo es cuando se trata de un arrendatario que no cumple como se debe…La primera causal (a) de desalojo es que el arrendatario deba dos meses de alquiler… bastan dos meses de atraso para justificar el desalojo… No creemos que por una vez que ocurra un retraso de dos meses vaya a ponerse una demanda de desalojo, pero si se trata de un retraso recurrente a pesar de las reclamaciones que se hayan hecho al arrendatario, creemos que se justificaría el desalojo de este literal del art 40.
Criterio este que comparte quien juzga.
El artículo 1.579 del Código Civil, dispone que:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…
Por otra parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En este sentido, una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago del canon de arrendamiento, tal como lo dispone el artículo 1.592 ordinal 2 del Código Civil.
Sin embargo, en el caso de marras, de los autos se desprende de forma palmaria y de las pruebas aportadas al proceso, incluso por la misma arrendataria demandada, el recurrente retraso en el pago de los cánones mensuales, contrario a lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento y alegado por la arrendataria demandada en la contestación al fondo, donde alegó de forma descarada y fraudulenta: “…no es cierto que no haya honrado de madera oportuna y periódica mi obligación de pago de cánones de arrendamiento…”, cuando la verdad que de autos se desprende es que, además de girar cheques a la propietaria arrendadora por concepto de pago de cánones mensuales, sin provisión de fondos, por lo cual llevó a cabo protesto por ante el Tribunal competente; siendo que se comprometió a pagar los cinco (05) primeros días del mes siguiente vencido, en la cuenta corriente Nº 01340466644661012051, de la cual es titular la arrendadora demandante, consta en recibos de pago y estados de cuenta emitidos por el banco, que acumuló meses sin pagar, así por ejemplo, fue el 16 de Marzo del 2018, cuando realizó depósito del mes de Diciembre del 2017, Enero y Febrero de 2018, y así mismo en lo sucesivo se constatan recurrentes retrasos similares en los pagos. Ello sin contar los vouchers desestimados, por no constar a este Tribunal correspondieran al pago de cánones alegado por la demandada, dado que no reúnen los requisitos de validez y eficacia a fin de ser valorados por el juez, como se ha ut supra señalado en la valoración respectiva.
En atención de lo cual, se evidencia el incumplimiento de sus obligaciones y especialmente de una de sus principales, conforme lo dispuesto en el artículo 1.592 del C.C.; por ende le es forzado a este Tribunal tenerle como solvente, siendo que sus conductas encuadran en las situaciones contempladas en los causales descritos en el literal “a” e “i” del artículo 40 de la ley especial que erige la materia. Y así se determina.-
Finalmente, vista las notificaciones realizadas por la propietaria arrendadora aquí demandante, manifestando de forma oportuna a la arrendataria demandada su intención de no renovar el contrato, el cual establece de forma expresa que no es renovable salvo acuerdo contrario entre las partes; es por lo que, también se configura el causal “g” del artículo 40 ibídem, no pudiendo gozar de prorroga legal, por tratarse de un derecho que la ley otorga al arrendatario solvente, no siendo este el caso, y en consecuencia, mal pudiera este juzgado otorgarle tal en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.-

IV
LA DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho ut supra transcritos, con fundamento a 1159, 1160, 1167, 1579 y 1592 del Código Civil, y literales “a”, “g” e “i” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMÁN ROSCIO Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, de conformidad con el artículo 253 constitucional en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO Y RESTITUCIÓN DEFINITIVA DE LOCAL COMERCIAL incoada por la ciudadana ROSARIS BUSTAMANTE MATUTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.115.389, de este domicilio, procediendo con el carácter de apoderada judicial de la empresa “INVERSIONES H.M., C.A.”, R.I.F. J-300694445, sociedad de comercio, inscrita en el Registro Mercantil que llevó el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 20 de enero de 1993, bajo el Nº 03, Tomo I, reformada su acta Constitutiva Estatutaria según acta de asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el día 04 de mayo de 2015, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Guárico el día 23 de Julio de 2015, bajo el Nº 25, Tomo -24-A-PRO; contra la ciudadana MARIELA OLIVERO RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.732.579.
SEGUNDO: Se ordena a la demandada a hacer entrega del local comercial marcado con el Nº 01, constante de una superficie de ciento sesenta metros cuadrados (160 m2), ubicado en la planta baja del edificio denominado “OFICENTRO LOS MORROS”, situado en la avenida Bolívar cruce con calle Salias, de esta ciudad de San Juan de los Morros, el cual, es propiedad de la demandante y se encuentra construido dentro de los siguientes linderos: Norte: Casa que es ó fue de Pedro Suárez, Sur: Calle Salías, Este: Casa que es o fue de Agustín Aimars y Oeste: Avenida Bolívar; debidamente desocupado de bienes y personas.
TERCERO: Se condena a la demandada perdidosa, de conformidad con el artículo 22 ordinal 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial cancelar a la arrendadora propietaria vencedora en la presente causa, lo equivalente al 50% más del canon diario desde la fecha de vencimiento del contrato hasta la restitución definitiva del inmueble, tomando como canon diario el señalado por las partes, es decir, SIETE BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (7,2 Bs.)
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmado y sellada en la sala de despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMÀN ROSCIO Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la ciudad de San Juan de los Morros, a los veinte (20) días del mes de Noviembre del año dos mil veinte (2020). AÑOS: 210º de la Independencia y 161º de la Federación.
LA JUEZA,

ABOG. KARLA C. TORO DE G.
LA SECRETARIA,

ABOG. MARISELA ORTA
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión a las puertas del tribunal siendo las 2:00 PM, conforme está ordenado.
LA SECRETARIA,
Exp. N° 1797-19.