TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE Nº: 1806-20.
I
NARRATIVA

Se recibe la presente DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRAVENTA por distribución, en fecha veintiocho (28) de enero del año 2020, incoada por el ciudadano: RAFAEL ANTONIO JIMÉNEZ NAVAS, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.817.584, asistido en ese acto por el abogado Ricardo Lugo Gamarra, I.P.S.A, N° 27.289, en cuyo libelo arguye el demandante que suscribió dicho contrato con el ciudadano RAFAEL RAMON MARTINEZ TORREALBA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-9.888.206 en fecha primero de diciembre del año 2018 (agregado al expediente en copia simple, folio 04 fte. y vto.), sobre un inmueble de su propiedad, el cual, constituye una casa ubicada en la urbanización “Brisas de Pariapán”, sector Nº 01, calle Nº 2, casa N° 4, de esta cuidada de San Juan de los Morros, Estado Guárico, la cual se encuentra construida sobre un terreno alinderado de la forma siguiente: NORTE: con calle 11 en 9,95 ML; SUR: con terreno municipal en 9,95 ML; ESTE: con casa de la familia Torres en 17,00 ML; y OESTE: con casa de Emma Ortega en 17,00 ML; tal como consta en documentos de compraventa, debidamente registrado en fecha 19 de febrero del año 2016 por ante el Registro Público de los municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, bajo el Número 2016.583, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 350.10.6.1.3772 y correspondiente al libro de folio real del año 2016, agregado al expediente en copia simple, marcado con la letra “B” (folios 05 al 08 fte. y vto.). El precio de la venta, según alega el demandante, no consta en dicho contrato, sino que, fue acordado de manera verbal por un monto de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000,00 Bs.), esto aparte de la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (3.000,00 Bs.) mensuales por concepto de canon de arrendamiento. Ahora bien, transcurridos tres (03) meses de la firma de dicho contrato y a pesar de la insistencia para realizar la protocolización respectiva, el demandado siempre ha puesto excusas y pretextos para no hacerlo, lo cual, según sigue arguyendo el demandante, le lleva a concluir que no quiere realizarlo a pesar de haberse comprometido con su persona contractualmente; por tanto, agotada la vía amigable, se ve forzado a acudir a la vía judicial. Finalmente y con fundamento a los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.269 del Código Civil; y el 881 del C.P.C., procedió a demandar formalmente al ciudadano RAFAEL RAMON MARTINEZ TORREALBA, supra identificado a que cumpla con la debida protocolización del documento definitivo de venta o en su defecto la que la sentencia definitiva le sirva de título suficiente de propiedad, y así mismo se le condene al debido pago de las costas procesales.
Por auto de fecha 31 de enero de 2020, se le dio entrada a la presente causa, asignándole número y en fecha nueve (05) de febrero del año 2020, se admitió la acción incoada, y se ordenó la citación a la parte demandada para su comparecencia ante este Tribunal, al segundo (2do) día de despacho siguientes a su citación, librándose boleta respectiva y entregando la misma al alguacil para su debida práctica.
En fecha 19 de febrero del año 2020 el alguacil de este tribunal consignó la boleta de citación debidamente firmada por el demandado (folios 15 al 16)
Posteriormente, en fecha 20 de febrero de 2020, compareció ante este juzgado, el ciudadano RAFAEL ANTONIO JIMENEZ NAVAS, ya antes identificado, asistido del abogado RICARDO LUGO GAMARRA, I.P.S.A N° 27.289, donde confirió poder apud acta, a los abogados RICARDO LUGO GAMARRA, ya antes identificado y PEDRO MIGUEL SUMOZA I.P.S.A N° 288.575. (folio17).
En fecha 26 de febrero de 2020, compareció el ciudadano RAFAEL RAMON MARTINEZ TORREALBA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-9.888.206, asistido en este acto, por el abogado, AQUILES EDUARDO MALUENGA, I.P.S.A N° 78.904, consignando de forma tempestiva un escrito de contestación a la demanda, el cual cursa inserto del folio18 al 20 en el expedienten, donde negó, rechazó y contradijo al demandante por ser falso y adulterado el contrato anexo a la demanda que cursa al folio 04 en copia simple, siendo que, el verdadero, según arguye el demandado, es el que anexa a su contestación, y constituye un contrato privado suscrito entre las partes original; por lo cual, se reservó el derecho de ejercer acciones penales correspondientes. Asimismo, negó, rechazó y contradijo haber celebrado contrato de arrendamiento con opción a compraventa con el demandante, en virtud de que para realizar un contrato de esa manera es necesario solicitar una autorización ante el Instituto Nacional de Tierras Urbanas (I.N.T.U.) del Estado Bolivariano de Guárico y ofrecerlo en primer lugar a la comunidad organizada a través del comité de tierras urbanas, por lo que, con el conocimiento de ley y la asesoría legal del representante de dicho instituto, no puede ofrecer en venta el inmueble sino dentro de diez años como reza el documento de adjudicación que riela inserto en este expediente del folio 05 al 08. Además, negó, rechazó y contradijo que deba cumplir un contrato de arrendamiento con opción de compraventa, en virtud de que el mismo nunca fue firmado por mí, transformando el documento original en una copia simple sin valor jurídico. Continúa arguyendo el demando que, niega, rechaza y contradice tanto en hechos como en derecho que deba pagar costas procesales al demandante de autos, ya que, la presente demanda, no se encuentra encuadrada dentro de los parámetros legales correspondientes, por lo que las costas que este tribunal condene deben ser al demandado. Finalmente negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en derecho que haya pagado un precio en venta que nunca existió en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000,00), ya que ese valor en el año 2018 cuando se celebró el primer contrato de arrendamiento que consigno anexo, no se corresponde a la realidad económica del país; por lo que, arguye el demandado que, mal puede el demandante querer usar montos irrisorios para convertirse en propietario de un inmueble que no está y nunca le he ofrecido en venta. En esta misma fecha el demandado antes identificado, confirió poder apud acta al abogado quien lo asistió (folio22).
En fecha 26 de Febrero del 2020, mediante nota de secretaría se dejó constancia el vencimiento de la contestación de la demanda (folio23).
En fecha 02 de Marzo del 2020, compareció el apoderado de la parte demandada, consignando escrito promoción de pruebas de forma tempestiva, ofreciendo como medios probatorios documentales, el documento de adjudicación a su representado del inmueble en cuestión, con el objeto de probar que el inmueble no podía venderse al no transcurrir un mínimo de 10 años para hacerlo, el cual fue agregado en autos por el demandante y cursa insertos del folio 05 al 08 fte. y vto. del expediente. Asimismo, promovió ratifico el documento de arrendamiento privado suscrito por las partes en original anexo a su respectiva contestación, oponiéndolo en contenido y firma a fin que el demandante lo conozca. Finalmente promovió declaraciones testimoniales de los ciudadanos, YULIBER PAULINA RATIA HERNANDEZ Y VICTOR MANUEL GUTIERREZ (folio 24). Mediante auto de fecha 03 de marzo (folio 25) este juzgado admitió los medios probatorios ofrecidos por el demandado, salvando su apreciación y valoración en la definitiva.
En fecha 04 de marzo del 2020, de forma tempestiva el apoderado del demandante, consignó escrito de promoción de pruebas, ofreciendo como medios probatorios la copia del documento de contrato de arrendamiento con opción a compraventa, anexa al libelo, con el objeto de demostrar la suscripción del mismo por las partes. Además, promovió pruebas de informes, a fin de que este tribunal oficiara al I.N.T.U. para que el mismo informara la posibilidad de arrendar con opción a compraventa el inmueble que les fue vendido. Mediante auto de misma fecha (folio 28) este juzgado admitió los medios probatorios ofrecidos por el demandante, salvando su apreciación y valoración en la definitiva, y libró oficio 071-20 (nomenclatura de este tribunal). al I.N.T.U.
Ese mismo 04 de marzo del 2020, el abogado de la parte demandante consigno una diligencia mediante la cual desconoció el contenido y firma del contrato privado opuesto por el demandado, el cual anexo a su escrito de contestación y cursa inserto en el expediente al folio 21 fte. vto.
El 05 de marzo del 2020, este juzgado de conformidad con los artículos 894, 444 y ss. del C.P.C. dio apertura la incidencia de desconocimiento de contenido y firma planteada por el apoderado de la parte demandante contra el documento privado que le fue opuesto por el demandado, y que cursa inserto al folio 21 en el expediente, resolviendo suspender la causa principal hasta tanto se resolviera la incidencia. Sin embargo, vista la diligencia presentada por el apoderado de la parte demandada, de fecha 10 de marzo del 2020 (folio 31 fte. y vto), este tribunal resolvió mediante interlocutoria simple de fecha 11 de marzo del 2020 (folio 32 al 33) reponer la causa al estado de dejar transcurrir cuatro días de despacho correspondiente al lapso de pruebas a fin de fijar y evacuar las testimoniales correspondiente para suspender en lo posterior la causa, conforme en lo establecido en la ley.
Por auto separado se fijo la oportunidad correspondiente para la evacuación de las testimoniales, de las cuales se evacuo las testimoniales de la ciudadana YULIBER PAULINA RATIA HERNANDEZ, ut supra identificada, cuya acta cursa inserta del folio 37 al 38; sin embargo, las testimoniales del ciudadano VICTOR MANUEL GUTIERREZ, ut supra identificado, no pudieron evacuarse por impedimento de la ley adjetiva civil en su artículo 478, por cuanto, el ciudadano manifestó ser amigo intimo desde hace mucho años del demandado y no poder tomar juramento de ley (folio 39).
En fecha 07 de octubre del 2020, posterior a la cuarentena radical decretada por el ejecutivo, una vez reanudadas las actividades judiciales, comparecen ante este tribunal los abogados RICARDO LUGO GAMARRA y PEDRO MIGUEL SUMOZA ya plenamente identificados en autos, consignando diligencias mediante las cuales renuncian al poder apud acta, que les fue conferido por la parte demandante (folios 41 al 42).
En fecha 07 de octubre del año 2020, se ordeno la reanudación de la cauda a los diez días de despacho siguiente que constara en autos la debida notificación de las partes de sus apoderados, puestos que se habían suspendido las actividades judiciales dictada por el ejecutivo por motivo de la pandemia por virus COVOD-19, librándose boletas respectivas (folios 47 al 49).
Cursa inserto al folio 50, de fecha 08 de octubre de 2020, escrito de demanda por estimación e intimación de honorarios profesionales incoada por los abogados RICARDO LUGO GAMARRA Y PEDRO MIGUEL ZUMOZA, suficientemente identificados en autos, contra el demandante, ciudadano RAFAEL ANTONIO JIMENEZ NAVAS.
En fecha 27 de enero del año 2021 se recibió oficio procedente del I.N.T.U. informando a este tribunal que el ciudadano RAFAEL RAMON MARTINEZ TORREALBA, identificado en auto estaba al tanto de la clausula que prohibía enajenar el inmueble hasta tanto transcurriera 10 años desde la fecha de protocolización del documento de adjudicación, debiendo primero ofertar a la comunidad a través del Comité de Tierras Urbanas cuyo incumplimiento violaría las normas del contrato y perdería las facultades.
En fecha 12 de febrero del año 2021, compareció la ciudadana MILAGRO COROMOTO REQUENA MILANO, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-12.113.071,en su carácter de apoderada del demandante, asistida por el abogado en ejercicio GUILLERMO ORTEGA FIGUERA, I.P.S.A. Nº 242.765, a quien le confirió poder por ante la Notaria Publica de esta ciudad de San Juan de los Morros a los efectos legales consiguientes. Poderes los cuales, fueron agregados al expediente en copias certificadas con vista a los originales por ante la secretarial de este tribunal (folio 53 al 59).
Del folio 60 al 63 cursan boletas de notificación debidamente firmadas consignadas mediante diligencias por el alguacil de este tribunal, en fechas 19 de febrero y 05 de marzo del presente año 2021.
El 29 de abril del 2021, mediante auto de este tribunal y vistos los cómputos realizados por la secretaría de este tribunal en fecha 07 de octubre del 2020 (folio 46) se reanudó la causa principal al estado de dejar transcurrir un día de despacho de semana flexible correspondiente al lapso probatorio; también se ordeno reanudar la causa incidental de reconocimiento de contenido y firma al estado de dejar transcurrir los 07 días de despacho restante del lapso aprobatorio conforme a lo dispuesto en el articulo 449 den C.P.C. contados a partir del día diez de mayo del 2021, correspondiente a la semana flexible. Finalmente, se ordenó reanudar las causas incidentales de estimación e intimaciones de honorarios y de reconocimiento de contenido y firma, planteadas por los apoderados del demandante y el apoderado de la parte demandante, respectivamente, al estado de dejar transcurrir tres días de despacho a los fines de proveer a los fines de su admisión.
El 10 de mayo del 2021, venció el lapso probatorio de la causa principal (folio 67). El 11 de mayo del 2021, se suspendió la causa principal hasta tanto se resolviera la incidencia de contenido y firma en curso, planteada por el demandante.
En fecha 12 de mayo del 2021, se inadmitió la incidencia de reconocimiento de contenido y firma pretendida por el apoderado del demandado sobre una copia simple de documento aportada por el demandante, anexa al libelo (cursa al folio 04). Además de insto a los abogados RICARDO LUGO GAMARRA Y PEDRO MIGUEL ZUMOZA, suficientemente identificados en autos, a subsanar lo correspondiente a su demanda incoada en contra del demandante por estimación e intimación de honorarios a los fines de poder proveer sobre su admisión.
Cursa al folio 71, nota secretarial de este tribunal dejando constancia del vencimiento del lapso aprobatorio de la incidencia de reconocimiento de contenido y firma, conforme a lo establecido en el artículo 449 de C.P.C, en fecha 18 de mayo del año 2021.
El 19 de mayo de este mismo año 2021, se reanudo la causa principal y asimismo se dejo constancia del vencimiento del lapso otorgado para subsanar lo correspondiente a la demanda estimación e intimación de honorarios.
Ahora bien, siendo la oportunidad legal correspondiente para dictar sentencia definitiva en la presente causa se procede a lo respectivo bajo las siguientes consideraciones.

II
MOTIVA
Entendiendo que, los contratos son acuerdos de voluntades y pueden tomar diversas formas y que la forma contractual es el medio a través del cual se exterioriza el consentimiento de las partes manifiesto de forma escrita o verbal, es pues, el contrato verbal perfectamente válido y permitido por nuestra legislación venezolana; ya que, aunque en la doctrina Francesa que dimanaba del Código Civil Francés de 1.953, se sostenía que los contratos de compraventa, especialmente cuando se trata de inmuebles, debían ser por escrito y registrados, procurando no solamente una serie de formalidades requeridas para la validez del contrato, “ad solemnitatem”, sino que exigiendo también una serie de requisitos “ad probationem”, que requiere la prueba de los contratos bajo la redacción de un documento. Dicha doctrina Francesa fue escudriñada por los hermanos Mazeaud (Derecho Civil. Parte II. Tomo I. Páginas 82 al 85. Buenos Aires. 1.960), quienes afirmaban que había sido superada sobre la tesis de la: “Supresión de Formalidades”, de la cual ya nos hablaban Planiol y Ripert en su Tratado Práctico de Derecho Civil Francés (1.940. Editorial Cultural La Habana, páginas 491 y 492), donde se establecía específicamente, que siendo el contrato de compraventa un contrato consensual, no se exige ninguna forma particular para la manifestación de las voluntades de las partes, pues el consentimiento puede ser expreso o tácito y, en el primer caso, puede darse por escrito o verbalmente y la validez de esos contratos verbales derivaba originalmente de los artículos 1.714, 1.736 y 1.738 del Código Civil Francés.
Tal apreciación fue tomada por el legislador sustantivo nacional, al establecer la posibilidad de que existan contratos verbales y nuestro Código Civil de 1.942, solamente exigió la necesidad de constituir o realizar una convención entre dos o más personas para reglar, transmitir, modificar o extinguir entre las partes un vínculo jurídico (artículo 1.133), para determinar la existencia de un contrato, generador a su vez de obligaciones.
Sin embargo, no es menos cierto que, los acuerdos de palabra suponen un problema en caso de desacuerdo, por lo que, los contratos verbales plantean un gran problema, ya que es complicado probar tanto su existencia como sus condiciones en caso de incumplimiento.
En el caso sub iúdice, tal como de autos se observa, así como de lo argüido tanto por el demandante en su escrito de demanda como por el demandado en su escrito de contestación, las partes quedaron contestes en cuanto a la existencia y condiciones de celebración de un contrato de arrendamiento privado suscrito por las mismas, pero tanto la existencia como las condiciones y monto de la venta del inmueble en cuestión dado por el accionado al accionante en arrendamiento, quedaron contradichas y así se trabó y quedó planteada la litis. De modo que, conforme a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil venezolano, el cual dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Así como también lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil, donde se señala: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”, concatenado con lo dispuesto en los artículos 1.486, 1.488, 1.527 y 1.167 ejusdem; este Juzgado procede a la debida valoración de las pruebas aportadas por las partes en lo subsiguiente.
En cuanto a las pruebas documentales, se aprecia y valora la copia simple del Contrato de Arrendamiento aportada por el demandante, que corre inserta al folio 04 del expediente, suscrito entre las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del C.P.C, por cuanto el mismo no fue debidamente impugnado por la contraparte, quien pretendió su desconocimiento por el procedimiento del 444 del C.P.C. el cual versa sobre documentos privados suscritos por las partes y no sobre copias simples las cuales deben ser impugnadas para que pierdan su valor probatorio ante la jurisdicción, tal como lo señala la ley adjetiva civil en su artículo 429. Por otra parte, se aprecia y se valora conforme a esa misma disposición contenida en el 429 ejusdem y el artículo 1.363 del Código Civil, el contrato privado de arrendamiento suscrito por las partes, el cual corre inserto en original al folio 21 del expediente, que pese a haber sido desconocido por el demandante y debidamente aperturada la incidencia por el juzgado, tal como lo dispone la ley en el artículo 444 eiusdem, el mismo no promovió prueba de cotejo respectiva ni testimoniales ni prueba alguna que desvirtuara su validez.
Es necesario para esta jurisdicente, destacar que pese a que se trata de dos (02) contratos, la única distinción que se observa entre ambos, es la inclusión de la figura de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) en caso de desavenencias en cuanto al arrendamiento del inmueble, sobre el cual las partes quedaron contestes, siendo lo único que puede probarse mediante dichos contratos, los cuales nada aportan para la resolución del presente asunto, por cuanto no destraban la litis, ya que de tales no se desprende existencia alguna de venta o condiciones de donde se deduzca la misma sobre el inmueble.
Por otra parte se aprecia y se valora el documento de adjudicación del inmueble, otorgado debidamente ante el Registro Público de esta jurisdicción por el INTU al demandado en autos, el cual cursa inserto del folio 05 al 08 en el expediente, aportado por el demandante, pero en ratificado en función del principio de comunidad de la prueba, por el demando en la oportunidad de promoción de pruebas; del cual puede observarse, así como también del oficio recibido por INTU en razón de la prueba de informes promovida por el demandante, el cual se aprecia y se valora conforme lo dispuesto en el artículo 433 del C.P.C., que existía una prohibición legal de venta, sobre la cual, de autos se deduce tanto por los alegatos esgrimidos como por las pruebas aportadas y las oportunidades correspondientes, que las partes no estaban ajenas.
En cuanto a las testimoniales promovidas por el accionado, de los ciudadanos YULIBER PAULINA RATIA HERNANDEZ Y VICTOR MANUEL GUTIERREZ, suficientemente ut supra identificados; por cuanto el segundo de ellos no testificó por impedimento de ley ni tomó el debido juramento, y la primera nada dijo ni aportó para la resolución del presente asunto, no se aprecian ni se valoran. Y así se determina.-
Ahora bien, considera esta jurisdicente que dada la naturaleza verbal del negocio jurídico contractual de venta celebrada entre las partes alegada por el accionante, así como lo dispuesto en los artículos 506 del C.P.C., 1.133, 1.354 y 1.474, correspondía la carga de probar la existencia de la misma y el pago respectivo al demandante, a los fines de destrabar la litis y resolver el presente asunto.
Sin embargo, al descender a los autos, observamos que el demandante incumplió con dicha carga y nada probó respecto a la compraventa alegada sobre el inmueble que le fue dado en arrendamiento por medio de contrato privado suscrito entre este y el accionado. Por lo que, quien juzga, se ve forzada a declarar sin lugar la demanda incoada en la dispositiva del fallo. Y así se decide.-
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio Nieves y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en San Juan de los Morros; de conformidad con el artículo 253 constitucional y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la Demanda de Cumplimiento de Contrato Verbal de Compraventa sobre un inmueble ubicado en la urbanización “Brisas de Pariapán”, sector Nº 01, calle Nº 2, casa N° 4, de esta cuidada de San Juan de los Morros, Estado Guárico, incoada por el ciudadano RAFAEL ANTONIO JIMÉNEZ NAVAS, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.817.584 contra el ciudadano RAFAEL RAMON MARTINEZ TORREALBA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-9.888.206.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante en la presente causa conforme a lo establecido en el artículo 274 del C. P.C.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este tribunal, a los veinticinco (25) días del mes de mayo de dos mil veintiuno (2021). Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
LA JUEZA,

ABG. KARLA C. TORO DE G.
LA SECRETARIA,

ABOG. MARISELA ORTA.
En esta misma fecha siendo las 12:29 p.m., se publicó la anterior decisión.

SEC