TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE N° 1815-21.

I
NARRATIVA

Se inicia el presente procedimiento por DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO COMPRA VENTA, mediante libelo presentado para su Distribución en fecha 14/05/2021, por la ciudadana BETZABETH MARIELY OSORIO BOYER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.352.170 y de este domicilio, en su carácter de poseedora de unas bienhechurías según consta de Contrato de Compra Venta; asistida por la abogada DENNY MASSIEL VELIZ DE GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.666.844, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 157.341 y de este domicilio, contra los ciudadanos CLEMENTINA NAZARETH, SUGEY MARIA Y ALBERTO CLEMENTE LARA SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nº V-26.495.938, V-16.045.677 y V-17.435.992 y de este domicilio.
Arguye la parte demandante que en fecha 20/09/2017, suscribió un contrato de compra venta con los demandados de autos, para la adquisición de unas bienhechurías construidas sobre un terreno de propiedad municipal, ubicado en el Sector Las Palmas, Barrio Luis María Lugo, Calle Luis María Lugo de esta ciudad de San Juan de los Morros, del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, con una superficie de OCHOCIENTOS SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CERO CENTIMETROS CUADRADOS (861,00MTS2), con N° Catastral 12-12-01-URB-11-27, bajo los siguientes linderos: NORTE: CALLE LUIS MARIA LUGO en (20,50 ml), SUR: TERRENO MUNICIPALen (20,50 ml), ESTE: CASA DE JOSE ALTUVE en (42,00 ml) y OESTE: CASA DE CARLOS LOPEZ en (42,00 ml).
Sigue arguyendo la parte actora en su libelo, que suscribió contrato de compra venta con los ciudadanos CLEMENTINA NAZARETH LARA SUAREZ, SUGEY MARIA LARA SUAREZ y ALBERTO CLEMENTE LARA SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-26.495.938, V-16.045.677 y V-17.435.992; la cual fue propiedad de su difunta madre ZULEIMA ANGELICA LEDEZMA DE LARA, quien en vida portaba la cédula de identidad N° 8.801.699, el cual se encuentra debidamente protocolizado por la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico, en fecha 12 de Mayo del 2009 y Registrado bajo el N° 16, Folios 109 al 113, Protocolo Primero, Tomo 3, Segundo Trimestre de 2009.
Además, alega la parte demandante que por dicha operación canceló la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (75.000.000,00 BS), los cuales cancelo a través de cheques N° 68030003, correspondiente a la cuenta N° 01750578560075846196 del Banco Bicentenario y cheque N° 97670002 correspondiente a la cuenta N° 01750578560075846196 del Banco Bicentenario, dando la totalidad del monto a pagar.
Aduce la parte actora que en la clausula cuarta del contrato de compra-venta los vendedores se comprometieron que una vez obtenida la Declaración Sucesoral emitida por el SENIAT, formalizarían la protocolización del documento definitivo de venta, cosa que hasta la presente fecha no ha ocurrido, por lo cual los vendedores fueron quienes no cumplieron con lo pactado en dicho contrato, agotando todas las vías conciliatoria y extrajudiciales para que los vendedores cumplan con el mismo.
En tal sentido, es por lo que recurrió a demandar el Cumplimiento de Contrato Privado de Compra Venta de conformidad con lo establecido en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el 1.167 de Código Civil y 881 del Código de Procedimiento Civil, solicitando Primero: la ejecución y cumplimiento del contrato de compra venta de fecha 20/09/2017 a que se contrae el inmueble anteriormente descrito. Segundo: que se haga la tradición legal o traspaso del inmueble objeto del contrato de compra venta, es decir que le firmen el documento definitivo de propiedad por ante La Oficina Inmobiliaria del Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico. Tercero: Si en caso contrario los vendedores se niegan a firmar el documento de propiedad este Tribunal declare como única y exclusiva propietaria del inmueble anteriormente descrito, ordenando su respectivo Registro ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico.
Estimo la presente acción por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SOBERANOS (Bs. 750,00), equivalente a 0,5 Unidades Tributarias.
Asimismo, la parte actora consigno junto al libelo de demanda anexos marcados con las letras “A,B, C, D y F”.
Por auto de este Tribunal de fecha VEINTICINCO (25) de JUNIO del año 2021, (folio 21), se admitió la acción incoada, y en razón de la materia se siguió el procedimiento Breve previsto en el articulo 881 y siguientes, Título XII, del Código de Procedimiento Civil, asimismo se ordenó la Citación de los demandados para que compareciera por ante este juzgado, para que dieran contestación a la acción incoada, librándose las correspondiente Boletas y Compulsa.
Al folio (25), consta la consignación del alguacil de este Tribunal mediante la cual consigna boletas de Citación de los ciudadanos CLEMENTINA NAZARETH LARA SUAREZ, SUGEY MARIA LARA SUAREZ y ALBERTO CLEMENTE LARA SUAREZ sin firmas en virtud de que fue imposible ubicarlos.
En fecha 16/08/2021 compareció la parte actora asistida de abogada y consigno diligencia mediante la cual solicito la citación por carteles de los demandados de autos, la cual fue acordada por este tribunal como consta en el folio (45).
En fecha 13 de Septiembre de 2021, compareció la parte demandante ya antes identificada en autos, asistida de la abogada en ejercicio DENNY MASSIEL VELIZ DE GARCIA, I.P.S.A N° 157.341, y consignó las publicaciones de prensa en diarios de circulación regional “LA ANTENA” correspondiente, folios 48 al 50.
Al folio (52), la secretaría del tribunal dejó constancia que venció el lapso de Publicaciones de carteles en el presente juicio.
Compareció la parte actora asistida de abogada solicitando la designación de Defensor judicial de los codemandados, y en fecha 12 de Noviembre del 2021, por auto de tribunal se designó como Defensor AD-LITEM, de las partes demandadas ya antes identificadas en autos, al abogado ROBERTO RAFAEL CABRERA, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 158.196, a quien se le libro Boleta de Notificación, (Folios 54 al 55).
En fecha 22 de Noviembre de 2021, el alguacil de este Tribunal consignó Boleta de Notificación del abogado ROBERTO RAFAEL CABRERA, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 158.196, debidamente firmada, (folio 56).
En fecha 23 de Noviembre del 2021, compareció el abogado ROBERTO RAFAEL CABRERA, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 158.196, y consigno diligencia mediante la cual aceptó el cargo de Defensor AD-LITEM, en la presente causa, (folio 60).
Por auto de fecha 26 de Noviembre del 2021, el tribunal ordenó librar Boleta de Citación a objeto de la contestación de la demanda (folios 61 al 62).
En fecha 07 de Diciembre de 2021, consta la consignación del alguacil de este Tribunal mediante la cual consignó boleta de citación del abogado ROBERTO RAFAEL CABRERA, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 158.196, debidamente firmada, (folio 63 al 64).
En fecha 28 de Enero de 2022, la Abogada Carmen Delgado se avoco al conocimiento de la presente causa, de conformidad con lo establecido con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio (66), la secretaría del tribunal dejó constancia que venció el lapso para contestar la demanda en el presente juicio.
En fecha 14 de febrero de 2022, por auto de este tribunal se ordenó reponer la causa al estado de librar nuevamente boleta de citación al defensor judicial abogado, ROBERTO RAFAEL CABRERA, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 158.196, (folio 67 al 68).
En fecha 17 de Febrero de 2022, consta la consignación del alguacil de este Tribunal mediante la cual consigno boleta de citación del abogado ROBERTO RAFAEL CABRERA, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 158.196, debidamente firmada, (folio 70 al 71). En esa misma fecha, el defensor judicial de la parte demandada antes identificado, consignó escrito de contestación a la demanda, (folio 72 al 74).
En fecha 04 de Marzo del presente año, comparece la parte demandante BETZABETH MARIELY OSORIO BOYER, asistida por la abogada DENNY MASSIEL VELIZ DE GARCIA, I.P.S.A. N° 157.341, consignó escrito de promoción de pruebas que fueron admitidas en fecha 10/03/2022 por este Tribunal
Estando en la oportunidad legal para dictar sentencia la misma fue diferida. Seguidamente, este Tribunal pasa a dictar sentencia de la siguiente manera:

II
MOTIVA

La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado versa sobre la demanda de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta de un inmueble, intentada por la ciudadana BETZABETH MARIELY OSORIO BOYER, contra los ciudadanos CLEMENTINA NAZARETH, SUGEY MARIA Y ALBERTO CLEMENTE LARA SUAREZ, sustentada en el incumplimiento por causas imputables a los co-demandados.

Alegatos de la parte actora:
Que suscribió con los co-demandados en fecha 20 de Septiembre de 2017, un contrato privado de compra venta sobre un inmueble constituido por unas bienhechurías con las siguientes características: doce metros con quince centímetros de largo (15,15 mts,) por ocho metros con veinte centímetros (8,20 mts.), con fundaciones de 0,80 x 0,40 metros; doce columnas de 2,60 metros de altura y 0,20 metros de ancho, vaciadas en concreto con cabillas de media pulgadade espesor; cuatro (4) vigas de espesor, cuatro vigas riostras internas de piso de 0,20 x 0,25 metros; diez (10) vigas riostras de cierre externa de piso de 0,20 x 0,40 metros ambas vaciadas en concreto con cabillas de media de espesor; paredes con altura de 2,70 metros construidas con bloques de arcilla de quince (15 centímetros, sobre un lote terreno de municipal constante de OCHOCIENTOS SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CERO CENTIMETROS CUADRADOS (861,00 MTS2), comprendidos dentro de las medidas promedios de veinte metros lineales con cincuenta centímetros (20,50 m.l.) de frente y cuarenta y dos metros lineales con cero centímetros (42,00 m.l.) de fondo, linderos de la siguiente manera: NORTE: CALLE LUIS MARIA LUGO en (20,50 ml), SUR: TERRENO MUNICIPAL en (20,50 ml), ESTE: CASA DE JOSE ALTUVE en (42,00 ml) y OESTE: CASA DE CARLOS LOPEZ en (42,00 ml), ubicado en el Sector Las Palmas, Barrio Luis María Lugo, Calle Luis María Lugo de esta ciudad de San Juan de los Morros, del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico.
Que en dicho contrato de compra venta, la demandada se comprometía entregar la documentación respectiva, fijando como precio de venta la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 75.000,00), pagaderos de la siguiente manera: la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) y un (1) pago por la cantidad de SESENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 66.000.000,oo), a la firma de la presente compra venta. Obligándose las partes una vez obtenida la Declaración Sucesoral emitida por el organismo competente SENIAT), formalizarían la protocolización del documento definitivo de venta, cosa que hasta la presente fecha no ha ocurrido, para lo cual los vendedores fueron quienes no cumplieron con lo pactado y que cumplió el pago de lo convenido en su totalidad que fue estipulada en la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00).
Que hizo entrega por la cantidad de (Bs.9.000.000,oo) mediante Cheque Nro. 68030003, número de cuenta Corriente 01750578560075846196 del Banco Bicentenario, y un Cheque por la cantidad de SESENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 66.000.000,oo) mediante Cheque Nº 97670002, número de cuenta corriente 01750578560075846196 del Banco Bicentenario.
Que los demandados den cumplimiento voluntario al contrato de compra-venta o en caso contrario sea condenado por este tribunal a:
• Primero: la ejecución y cumplimiento del contrato privado de compra venta de fecha 20 de septiembre de 2017 a que contrae el inmueble antes identificado.
• Segundo: Que le hagan la tradición legal o traspaso del inmueble objeto del contrato privado de compra venta suficientemente descrito anteriormente, en consecuencia le firmen el documento definitivo de propiedad por ante la oficina Inmobiliaria del Registro Público de los municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico.
• Tercero: Si en caso contrario ante la negativa de los vendedores (demandados) en firmar el documento definitivo de propiedad este Tribunal la declare como única y exclusiva propietaria del inmueble descrito anteriormente. Que en la definitiva de la sentencia se dicte a su favor Titulo Definitivo de Propiedad, ordenando su respectivo registro ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico.

Alegatos de la parte demandada:
En su escrito de contestación a la demanda, el Defensor Ad-litem designado a la parte demandada alegó que pese a las diligencias realizadas no logró ubicar a los codemandados, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de sus defendidos, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de las partes de la demanda incoada contra sus representantes, por considerar que la misma está fundamentada en hechos inciertos, irreales, falsos y que no se ajustan a los planteamientos esgrimidos en la demanda y no estar ajustada en cuanto a derecho ni apegos a la realidad jurídica, los mismos contradicen las normas y requisitos que el legislador tiene establecido para la procedencia de la acción.
Que los demandados hicieron entrega del bien en fecha 20 de septiembre del año 2017, fecha está en la cual la compradora ciudadana BETZABETH MARIELY OSORIO BOYER, se encuentra en posesión, alegando a tal efecto que los demandados actuaron de buena fe. Motivo por el cual la parte accionante no puede demandar cumplimiento de contrato sin antes establecer los pormenores que pudieran interferir para la normalización documental del bien de la cual es poseedora.
Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

Pruebas aportadas por la parte demandante:
La parte actora consignó alos autos, anexo al escrito libelar y promovió durante la etapa procesal correspondiente lo siguiente:
Respecto de la invocación de los principios de comunidad de la prueba tal y como fue señalado por la parte actora, no se trata propiamente de un medio de prueba, sin embargo, constituye la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba, y así será apreciado por esta Sentenciadora.
En relación a la Prueba de Confesión promovida, por la parte accionante relacionada a la confesión señalada por la parte demandada respecto de la naturaleza del contrato objeto del presente juicio, observa quien aquí decide que esta no constituyen prueba alguna, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.
De la Documentales:
1) Contrato de compra venta suscrito entre BETZABETH MARIELY OSORIO BOYER, titular de la cédula de identidad Nº V-18.352.170 y los ciudadanos CLEMENTINA NAZARETH, SUGEY MARIA Y ALBERTO CLEMENTE LARA SUAREZ, titulares de la cedulas de identidad Nº V-26.495.938, V-16.045.677 y V-17.435.992, junto con su libelo de demanda (folios 5 y 6), en original, ratificado durante el lapso probatorio. Observa este Tribunal, que el documento bajo análisis, no fue impugnado, ni tachado, ni desconocido por la parte accionada, razones por las que, tratándose el mismo de un documento el cual no ha sido autorizado con las solemnidades de Ley, este Tribunal de Alzada le otorga valor probatorio respecto al contenido del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.133 del Código Civil, y así se decide.-
2) A los folios (7 al 10), se encuentra inserte documento públicos en copias fotostáticas que contienen el contrato de compra-venta mediante el cual los demandados adquirieron la propiedad del inmueble que fue vendido conforme el documento privado de fecha 20 de Septiembre de 2017, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.
3) Copia simple de dos cheques: Cheque de gerencia Nº 00001809 por la cantidad de Bs. 66.000.000,00 a favor de RONALD SANTOS, de la Cuenta Nro. 01750578560075846196 del Banco Bicentenario y cheque N° 68030003, por la cantidad de Bs. 9.000.000,00 correspondiente a la cuenta N° 01750578560075846196 del Banco Bicentenario, dando la totalidad del monto a pagar de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75.000.000,00). Los anteriores documentos, son desechados del presente proceso, ya que no es el medio idóneo de traer al presente proceso una información que reposa en una entidad bancaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
4) Copia simple del Acta de Defunción nº 068, de fecha 12/02/2011, de la ciudadana SUAREZ DE LARA ZULEIMA ANGELICA, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.
5) Certificación Bancaria de la Cuenta Corriente Nº 0175-0578-56-0075846196 emitida por el Banco Bicentenario, el cual es desechado del presente proceso, ya que no es el medio idóneo de traer al presente proceso una información que reposa en una entidad bancaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

De las Pruebas de la Parte Demandada.
Se observa, que no consta en autos, que el Defensor Ab-litem de la parte demandada haya producido elemento probatorio alguno a su favor, razones por las que, nada ha de pronunciarse al respecto este Juzgado. Así se declara.

Analizado y valorado el material probatorio traído a los autos, esta Alzada pasa a dictar sentencia para resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de Cumplimiento de cualquier Contrato, está constituida por el artículo 1.167, del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De lo anterior, se interpreta que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
En este mismo orden de ideas, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato que nos atañe, la norma sustantiva nos refiere lo siguiente:
Artículo 1.134 “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Artículo 1.159 “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167 “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Ahora bien, siendo que el contrato objeto de la presente acción fue denominado en el texto del mismo, como “CONTRATO DE COMPRA VENTA”, se requiere determinar qué criterio jurisprudencial procede para el caso de marras, toda vez que a través del tiempo, se han establecido diversos criterios respecto al tratamiento de dichos contratos, para lo cual se trae a colación la decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, el cual señala de manera vinculante la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra venta, así como la de otros contratos cuyo fin ulterior es el de efectuar un negocio jurídico de compra venta:
“(…)
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). SUBRAYADO TRIBUNAL.
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivoque se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundocontractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). SUBRAYADO TRIBUNAL.
(…)
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. SUBRAYADO TRIBUNAL.
(…)
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
(…)
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
(…)
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
(…)
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. SUBRAYADO TRIBUNAL.
(…)
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. SUBRAYADO TRIBUNAL.
(…)
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares)…
(…)
Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. SUBRAYADO TRIBUNAL.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado. (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. SUBRAYADO TRIBUNAL.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. SUBRAYADO TRIBUNAL.
(…)
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. SUBRAYADO TRIBUNAL.
(…)
Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. SUBRAYADO TRIBUNAL.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. SUBRAYADO TRIBUNAL.
(…)
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74)
(…)
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República…”

Ahora bien, conforme lo señalado en la jurisprudencia anteriormente transcrita, los contratos denominados opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, aún cuando contienen el consentimiento de las partes, por ser negocios jurídicos bilaterales, sola una de ellas queda obligada de manera irrevocable, toda vez que, en el caso del contrato de compra venta se forma con la aceptación de la promesa (de compra o de venta), siendo ello el ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. En tal sentido, cuando el oferido ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo.
En consecuencia, el consentimiento inicial que se manifiesta respecto a la cosa y el precio, no conlleva con ello el acuerdo de constitución del contrato definitivo, ya que ese “…consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa…”
En tal sentido, las opciones de compra venta o la promesa unilateral nunca pueden ser señaladas como compra venta per sé, hasta tanto la opción no sea ejercida, por lo que una vez efectuado dicho ejercicio se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto (otorgamiento del negocio jurídico perfeccionado) o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue ese correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado.
En el caso que nos compete, se constata que el contrato que fue denominado por las partes al momento de su suscripción como contrato de compra venta, siendo un contrato bilateral, comporte obligaciones condicionales suspensiva de cumplimiento para ambas partes intervinientes en el mismo. Por otra parte, en el contrato de marras, se establecieron arras como premio del convenio –tal como se haría en los contratos preliminares- lo cual no cabe pactar, ya que se trataría de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga, siendo tal situación contraria a la naturaleza del contrato de compra venta.
En consecuencia, a criterio de este Sentenciadora en el caso que nos compete, el contrato objeto de la presente acción no puede ser catalogado como un contrato de compra venta y así se declarara.
Con respecto al alegato de la accionante en el que señala que el contrato suscrito por las partes es una venta, observa quien aquí sentencia que dicha modalidad de venta, lleva consigo no solo la determinación del precio sometido a condiciones de pago que producen efectos reales y traslativos de propiedad, con el otorgamiento de la escritura correspondiente. En tal sentido, en el referido contrato cuyo cumplimiento es el objeto de la presente acción, se consta que si bien es cierto el precio pactado por las partes fue sometido a condiciones de pagos para completar las arras pactadas por los contratantes y que al final del otorgamiento definitivo seria parte integrante del precio definitivo, tal y como se evidencia de los autos y alegatos de las partes, nunca hubo otorgamiento definitivo ni traslativo de la propiedad, por lo que no se configuró en forma alguna una venta, debiéndose desechar el alegato de la parte accionante y así se declara.
Así las cosas, corresponde a esta alzada verificar que tipo de contrato es el celebrado por las partes y que erróneamente identificaron como compra venta y posteriormente como venta, para lo cual se constata:
• La referida convención es un negocio jurídico, de carácter bilateral, donde se plasma el acuerdo y voluntad de los intervinientes que reglan la relación jurídica que une a estos.
• Por otra parte, los intervinientes pactaron obligaciones respecto de la venta de un inmueble, donde la ciudadana BETZABETH MARIELY OSORIO BOYER, titular de la cédula de identidad Nº V-18.352.170, manifestó su voluntad de comprar quedando obligada a pagar el precio de venta por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 75.000,00), pagaderos de la siguiente manera: la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) y un (1) pago por la cantidad de SESENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 66.000.000,oo), a la firma de la presente compra venta. Obligándose las partes una vez obtenida la Declaración Sucesoral emitida por el organismo competente SENIAT), formalizarían la protocolización del documento definitivo de venta, para lo cual los vendedores fueron quienes no cumplieron con lo pactado y que cumplió el pago de lo convenido en su totalidad que fue estipulada en la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00).
Que hizo entrega por la cantidad de (Bs.9.000.000,oo) mediante Cheque Nro. 68030003, número de cuenta Corriente 01750578560075846196 del Banco Bicentenario, y un Cheque por la cantidad de SESENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 66.000.000,oo) mediante Cheque Nº 97670002, número de cuenta corriente 01750578560075846196 del Banco Bicentenario, por lo que nos encontramos a su vez, ante un contrato bilateral en atención a que ambos intervinientes adquirieron mutuamente obligaciones condicionadas.
Así las cosas, encontramos que el contrato bilateral en cuestión, no tiene prevista la transmisión inmediata de la propiedad, pues requiere de un segundo acto donde se verifique o perfeccione la venta, siendo entonces el acuerdo de marras un instrumento que allana o prepara el camino para facilitar el acto de compraventa definitivo y la respectiva traslativa de los derechos de propiedad, con vista a los acuerdos preliminares allí plasmados.
En este orden de ideas, conforme la descripción anterior, es menester hablar de los contratos preliminares, tomándose en consideración que es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir.
En este orden de ideas y analizados los argumentos contenidos en la decisión de fecha 20 de julio de 2015, emanada de la Sala Constitucional que señaló respecto de los contratos preliminares, específicamente el de compra venta de inmuebles que “…se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador (…) se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva”.
Dentro de esta modalidad de contratos preliminares tenemos las que contienen las “… llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa…” cuya “…ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar…” de allí devienen otras de las importantes diferencias entre este tipo de contrato con los contratos de promesa unilateral u opciones de compraventa, toda vez que este ultimo en los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, la sentencia que suple el título es declarativa, mientras los referidos a la obligación de concluir un contrato futuro, que contiene una obligación de hacer consistente en una sentencia constitutiva, esto es, la de manifestar el consentimiento para la formación del contrato definitivo, por lo que su ejecución forzosa es en especie, ya que atribuye al Juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que lo haya omitido la declaración prometida, teniéndose como emitida, siendo por ende una ejecución forzosa en especie, toda vez que el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
De este modo, conforme los conceptos señalados, extraídos de la decisión emanada de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de la República, considera este Tribunal que en el caso de marras, se cumple con todos los requisitos anteriormente señalados para determinar que el contrato suscrito por las partes en fecha 20 de Septiembre de 2017, es verdaderamente un contrato preliminar bilateral de compraventa llamadas también (Promesas Bilateral de compraventa) y como tal debe ser tratado para la resolución del presente fallo y así se declara.
Ahora bien, como ya quedó sentado en el texto del presente fallo, la controversia esta circunscrita a verificar si hubo o no incumplimiento por cada uno de los participantes en el contrato de marras. Al respecto, se constató que con relación del comportamiento de los vendedores, hoy parte demandada, no se evidenció comportamiento alguno que señale incumplimiento por su parte, toda vez que consta que su obligación es a condición suspensiva por cuanto se obligaron a formalizar la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble antes identificados por ante la Oficina Subalterna del Registro respectivo, unas vez obtenida la declaración Sucesoral ante el organismo competente (SENIAT) y a la compradora se le haría entrega material del inmueble y las llaves del mismo una vez chequeados los fondos y hecho efectivo el cobro de los cheques entregados para la compra.
En consecuencia, a consideración de este sentenciadora, se evidencia que el incumplimiento en el caso que nos ocupa, provino de la propia compradora, hoy demandante, por cuanto no promovió los medios probatorios idóneos que le permitieran probar que efectivamente realizó los pago acordados con el vendedor en el presente contrato, por lo cual su acción de cumplimiento no puede prosperar en derecho y así se declara.
De todo lo antes transcrito se desprende, y sin lugar a dudas, que la parte actora distorsionó la realidad procesal del caso, del contrato alegada en su libelo, la demandada en su contestación, rechazo y contradijo en todas y cada una de las partes de la demanda incoada contra sus representantes, por considerar que la misma está fundamentada en hechos inciertos, irreales, falsos y que no se ajustan a los planteamientos esgrimidos en la demanda y no estar ajustada en cuanto a derecho ni apegos a la realidad jurídica, los mismos contradicen las normas y requisitos que el legislador tiene establecido para la procedencia de la acción. Reservándose expresamente la oportunidad correspondiente para demostrar lo alegado, lo cual no hizo en el decurso del proceso aún cuando era su obligación.
Esto claramente determina un típico caso de desigualdad procesal de las partes, que evidencia palmariamente la ruptura del equilibrio procesal, violentando con ello el derecho a la defensa de los demandados, en franca infracción de los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referentes a las garantías de tutela judicial efectiva, de una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles, donde el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.
Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, este Tribunal extrae de la sentencia Nº RC-226 dictada por la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia de fecha 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente:
“...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).”

De lo antes señalado, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En otro orden de ideas, respecto a las demandas de cumplimiento de contratos preliminares el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos. SUBRAYADO TRIBUNAL.
Del texto explanado, esta Sentenciadora alude que la utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
Así las cosas, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar es factible que proceda la acción de cumplimiento de contrato una vez que la parte que ha sido condenada a ello, no otorgare la escritura, la decisión dictada por el órgano jurisdiccional suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. En este orden de ideas, para que la sentencia surta sus efectos, el demandante debe traer constancia a los autos del cumplimiento de su obligación. Ahora bien, si la prestación no es aún exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es requisito procesal de admisión de esta demanda, la misma puede efectuarse en el transcurso del juicio. En el caso del cumplimiento, “…cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido…” (Sala Constitucional del 20 de julio de 2015, expediente 14-0662).
En tal virtud, conforme lo expuesto quedó demostrado de autos que fue la accionante quien incumplió el contrato preliminar bilateral de compra venta, suscrito en fecha 20 de septiembre de 2017, por lo que forzoso es para este Sentenciadora declarar CON LUGAR, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue incoado por la ciudadana BETZABETH MARIELY OSORIO BOYER, contra los ciudadanos CLEMENTINA NAZARETH, SUGEY MARIA Y ALBERTO CLEMENTE LARA SUAREZ. En consecuencia se declara SIN LUGAR la acción incoada y ASÍ SE DECIDE.

III
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos de hecho y de derecho ut supra transcritos, en virtud de la conducta procesal del demandado remiso y por cuanto la pretensión del actor no es contraria a derecho, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMÁN ROSCIO Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, de conformidad con el artículo 253 constitucional en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue incoado por la ciudadanos BETZABETH MARIELY OSORIO BOYER, titular de la cédula de identidad Nº V-18.352.170 contra los ciudadanos CLEMENTINA NAZARETH, SUGEY MARIA Y ALBERTO CLEMENTE LARA SUAREZ, titulares de la cedulas de identidad Nº V-26.495.938, V-16.045.677 y V-17.435.992, todos suficientemente identificados en el texto del presente fallo.
Se condena en costas a la parte actora a tenor de lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso natural de ley.
Publíquese. Regístrese. Déjese copia certificada.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMÀN ROSCIO Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la ciudad de San Juan de los Morros, a los treinta y uno (31) días del mes de Marzo del año Dos Mil Veintidós (2022). AÑOS: 211º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

ABOG. CAMEN ANA DELGADO BERTEL

LA SECRETARIA

ABOG. MARISELA DEL VALLE ORTA