TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE N°: 1827-22
I
NARRATIVA

En fecha 27 de junio del pasado año 2022, se recibió libelo (folio 01 al 02) contentivo de demanda por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano OMAR ANDRES ISKANDAR NAHAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de cédula de identidad N° V-9.890.855, asistido por el abogado Julio Cesar Ruiz Araujo, I.P.S.A, Nº 54.050, contra el ciudadano WILMAN HERNANDEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.665.989. Manifiesta el actor ser copropietario de un inmueble ubicado en la Calle Páez, entre Avenida Bolívar y Roscio, distinguido con el N° 57; el cual, posee una superficie de TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO CENTÌMETROS (384,05 M2) y los siguientes linderos: NORTE: Con Edificio Parapara, en 12,50 ML; SUR: Con calle Páez, que es su frente, en 13,85 ML; ESTE: Con casa de José Caraballo, en 29,15 ML; y OESTE: Con la sucesión de Fabiane, en 29,15 ML, tal como consta en documento, debidamente registrado ante el Registro Público de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico, Bajo el N° 18, Folios 130 al 134, tomo 1°, Protocolo Primero, Tercer Trimestre de 2008. Sigue alegando el actor que, suscribió un contrato de arrendamiento privado con el demandado sobre dicho inmueble en fecha 31 de octubre de 2016, en cuyo inmueble ya descrito, por un año fijo como tiempo determinado, cuyo único uso sería como estacionamiento para vehículos y el funcionamiento de un kiosko para venta de mercancías, de conformidad con la clausula tercera, la cual, vulneró el arrendatario al dar un uso diferente al inmueble, ya que existe actualmente cubículos destinados a depósito y otros como habitaciones. Aunado a ello, alega el actor que el arrendatario tiene retraso en el pago del canon de cuatro (04) meses. Por lo que, alega el actor verse obligado a demandar el desalojo con fundamento en lo establecido en el artículo 40 y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, así como 859 y ss. del C.P.C. Finalmente, el mismo anexó al libelo pruebas documentales contentivas de documento de propiedad, contrato de arrendamiento e Inspección Judicial (folios 03 al 35).
Seguidamente, en fecha 08 de julio de 2022, se admitió la acción mediante auto (folio 37) y se ordenó la citación del demandado, ciudadano WILMAN HERNÀNDEZ RODRÌGUEZ.
Al folio Treinta y nueve (39) curso inserto poder apud acta, otorgado por el demandado, ciudadano OMAR ANDRES ISKANDAR NAHAS, suficientemente identificado, a los abogados Julio Cesar Ruiz Araujo y Oriana Sinay Vargas Apóstol, I.P.S.A. N° 54.050 y 300.263. Y, del folio 42 al 43 cursa inserta con fecha 10 de noviembre del año 2022, la consignación realizada por el alguacil del tribunal de la boleta de citación debidamente firmada por el demandado.
En fecha 28 de noviembre del 2022, quien suscribe, se abocó al conocimiento de la presente causa con debida notificación (folio 45). Vencido en lo posterior como estuvo el lapso para ejercer recusación (folio 53), el demandado, ciudadano WILMAN HERNÀNDEZ RODRÌGUEZ, asistido por la abogada María Evelia Espinoza Méndez, I.P.S.A. N° 89.703, consignando poder apud acta, a las abogadas María Evelia Espinoza Méndez y Lebrasca Cedeño Duran, I.P.S.A. N° 89.703 y 107.889, respectivamente.
En fecha 27 de enero del presente año 20253, el apoderado judicial del accionante y las apoderadas judiciales de la parte accionada, consignaron diligencia conjunta, donde solicitaron la suspensión de la causa por treinta (30) días continuos (folio 55) y así lo acordó el tribunal mediante auto de fecha 02 de febrero de 2023 (folio 56). Posteriormente, en fecha 27 de febrero del 2023, solicitaron prorrogar la suspensión del proceso por treinta (30) días continuos más (folio 57); y, en diligencia de fecha 24 de marzo de 2023, finalmente, solicitaron otra prorroga de suspensión por quince (15) días continuos más (folio 59). Todo lo cual, se acordó visto el acuerdo de las partes, conforme los faculta la ley.
Finalmente, en fecha 04 de abril del 2023, consignaron una transacción celebrada entre las partes, la cual es del siguiente tenor:

PRIMERA: EL DEMANDADO conviene en este acto en la demanda que por desalojo se intento en su contra, en virtud de lo cual solicita se le concede un plazo de dos (02) años, para hacer entrega del inmueble objeto de este proceso, es decir, que la entrega será efectuada en día 31 de marzo de 2025, libre de bienes, cosas y personas. En relación a los cánones insolutos, acumulados desde el mes de enero de 2022 al mes de marzo de 2023, que alcanzan la suma de tres mil dólares americanos (Us$ 3.000,00), ofrece pagarlos en dos partes, de un mil quinientos dólares americanos (Us$ 1.500,00), casa una; la primera al momento de la firma de esta transacción y la segunda a un termino de ciento veinte (120) días contados a partir de dicha fecha. De igual manera, durante el lapso de dos años para la entrega del inmueble, ofrece pagar un canon por la cantidadades siguiente: 1).- la cantidad de trescientos dólares americanos (Us$ 300,00) durante el primer año, es decir hasta el mes de marzo de 2024; y 2).- la cantidad de trescientos cincuenta dólares americanos (Us$ 350,00), durante el segundo años, es decir desde el día 01 de abril de 2024, hasta el día treinta y uno de marzo de 2025, fecha pautada para la entrega del inmueble. SEGUNDA: Por su parte “EL DEMANDANTE”, en aras de dar por terminado este proceso, acepta las condiciones solicitadas por “El DEMANDADO”, en virtud de lo cual será efectuada en fecha 31 de marzo de 2025; de igual manera conviene en aceptar el pago de los cánones insolutos hasta la presente fecha, en las dos (02) cuotas señaladas en el numero anterior; y acepta de igual manera los montos de los cánones ofrecidos por el demandado, para los dos años próximos, señalados en el numeral anterior. TERCERO: Visto lo señalado en los números anteriores ambas pates manifiestan estar conformes con las condiciones de la transacción indicadas en los numerales primero y segundo de este escrito; de igual manera acuerdan que el incumplimiento por parte de EL DEMANDADO, o bien en el pago de la segunda cuota de los cánones insolutos, pautado para un termino de ciento veinte (120) días o en el pago de dos (02) mensualidades correspondientes a los cánones futuros hasta la entrega de inmueble, dará derecho a EL DEMANDANTE a solicitar al tribunal la ejecución de la entrega del inmueble de manera inmediata, por considerar la misma de plazo vencido. Por último, pedimos que la presente transacción se le imparta la debida homologación y que se mantenga el expediente en el archivo de este tribunal hasta el cumplimiento de todos los acuerdos que se incorporan en la misma. (Resaltado del tribunal).

Por lo que, es menester de este tribunal pronunciarse sobre lo respectivo, bajo las subsiguientes consideraciones.

II
MOTIVA
La “Transacción”, es conceptualizada por el Diccionario de la Real Academia Española como un “trato, convenio o negocio”.
Nuestro Código Civil venezolano, en su artículo 1.713 la define como “…un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.
Por su parte, el Código de Procedimiento Civil dispone en su artículo 256 lo siguiente:
Las partes pueden terminar el proceso pendiente mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.
Respecto esta figura jurídica de la transacción judicial, afirma el procesalista Arístides Rengel Romberg al hablar de su naturaleza que:
… siendo la transacción equivalente a la sentencia, ella es por su naturaleza una norma o mandato jurídico individual y concreto, con fuerza de ley y de cosa juzgada entre las partes (Art. 1.718 C.C. y Art. 255 C.P.C) y por su función auto compositiva es declaratoria de derecho, cuando las recíprocas concesiones versan sobre el mismo objeto de la litis (consensu in idem), o constitutiva de derechos, si las recíprocas concesiones constituyen, modifican o extinguen una relación diversa de aquella que era objeto de la litis.
Por lo tanto, es pues, la Transacción sin lugar a dudas una especie bilateral que comprende lo que la doctrina ha denominado autocomposición procesal o resolución convencional de la controversia, lo cual, constituye un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad procesal que introducen en la solución de las controversias, siendo que, es precisamente lo que pretende alcanzar el Estado venezolano, tras el establecimiento dentro de sus principios fundamentales de los fines del estado preceptuados en el artículo 3 constitucional y de principios como la tutela judicial efectiva y correspondiente determinación del proceso como herramienta para la respectiva materialización de la justicia y la anhelada paz social, en sus artículos 26, así como 257 y 3 ejusdem; por una parte, y por la otra, la misma celeridad establecida como principio procesal en nuestra vetusta norma adjetiva civil en su artículo 10. Es por lo que, el legislador además de la solución judicial de la litis por acto del juez, ha facultado a las partes a una solución convencional que resuelva la controversia, que siendo elevada al juez ponga fin al proceso en cualquier estado y grado de la causa, siempre y cuando la norma expresamente no establezca que sobre la controversia que se discute se prohíba tal institución de autocomposición procesal como lo es la transacción.
Es menester de quien juzga, señalar en el presente caso, que la celebración de una transacción, no solamente tiene trascendencia en cuanto al proceso extinguiendo el mismo y poniéndole fin, sino que también tiene efecto respecto de la relación jurídica material que se afirma en la pretensión que es objeto del proceso. Razón por la cual, la doctrina distingue entre efectos procesales y efectos materiales de la misma.
Así pues, rocesalmente la transacción tiene como efecto terminar el litigio pendiente (art. 1.713 C.C y 256 C.P.C), tiene la misma fuerza que la cosa juzgada entre las partes (art. 1.718 C.C y 255 C.P.C), y es un título ejecutivo (de conformidad con el art. 523 C.P.C); y materialmente establece un nuevo orden de la relación jurídica entre las partes.
En cuanto a sus efectos, ha sostenido la doctrina y jurisprudencia patria, que la Transacción no produce efectos, sino a partir de su homologación (acto del juez donde le da su aprobación mediante una resolución homologatoria), a tenor de lo establecido en las normas ut supra transcritas y mencionadas, convirtiéndose así en un requisito de eficacia extrínseco de la transacción como lo afirma Arístides Rengel Romberg en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (p.338-TomoII).
En atención a la anterior afirmación, en el año 1996 la Sala Político Administrativa en Sentencia de fecha 12 de Diciembre, Exp. Nº 7.015, citada por el autor Patrick Baudin en su Código de Procedimiento Civil Comentado (p.326) sostuvo que, era pues la Homologación, requisito para que la Transacción adquiriera carácter de Cosa Juzgada. Sin embargo, para el 2000 la Sala Constitucional dejó sentado, en Sentencia Nº 1294, de fecha 31 de octubre, que la transacción no requiere, sino su sola existencia para adquirir la naturaleza de Cosa Juzgada; sin embargo, no deja de ser requerida la Homologación en virtud de que ordena la ejecución de la transacción. Por tanto, se requiere para el efecto de la ejecutabilidad, ya que el auto de homologación del juez se equipara al decreto de ejecución de una sentencia firme, que en este caso ha emanado de las partes. Este criterio fue reiterado y complementado en el 2003 por la Sala Constitucional en Sentencia Nº 2500 de fecha 02 de septiembre y en mismo año, el 11 de diciembre por la Sala de Casación Civil en Sentencia Nº 0771, ambas citadas por el antes mencionado autor, en misma obra (p.256).
Ahora bien, siendo que en el caso de marras de la revisión de los autos, este tribunal observa, que ambas partes suscribieron de forma voluntaria y de mutuo acuerdo una Transacción mediante la cual ambas partes realizan recíprocas concesiones respecto del objeto del litigio, y finalmente, solicitan se imparta la homologación de la misma; y por otra parte se observa, que la materia que se discute y sobre la cual se celebró esta, no tiene prohibición expresa del legislador para terminar el juicio mediante la autocomposición procesal, y estando igualmente las partes facultadas para disponer del derecho en litigio, se considera por consiguiente procedente la solicitud. Y así se determina.-

III
DISPOSITIVA

En fuerza de las anteriores consideraciones de hecho de derecho, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley conforme a los establecido en el artículo 253 constitucional y 242 del C.P.C., y con fundamento al artículo 256 del Código de Procedimiento Civil y al artículo 1.713 del Código Civil, actuando dentro de los límites de su competencia, DECLARA: HOMOLOGADA LA TRANSACCIÓN celebrada por las partes en el presente juicio, el ciudadano OMAR ANDRES ISKANDAR NAHAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de cédula de identidad N° V-9.890.855, en su carácter de accionante, a través de su apoderado judicial, abogado Julio Cesar Ruiz Araujo, I.P.S.A, Nº 54.050; y el ciudadano WILMAN HERNANDEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.665.989, en su carácter de accionado, a través de sus apoderadas judiciales, abogadas María Evelia Espinoza Méndez y Lebrasca Cedeño Duran, I.P.S.A. N° 89.703 y 107.889, respectivamente. Todo en los términos y condiciones establecidas por ambas partes.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la circunscripción judicial del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los diez (10) días del mes de abril del año 2.023. Años 212° de la Independencia y 164° de la Federación.

LA JUEZ,

ABOG. KARLA C. TORO DE G.
LA SECRETARIA,

ABOG. ESTHER J. SOJO P.