TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE N°: 1829-22
I
NARRATIVA
Recibido como fue en fecha 20 de Julio del año 2022, contentivo de demanda de Desalojo de Inmueble, incoado por el ciudadano JUAN JOSE GUTIERREZ BOROBIA, venezolano, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-4.392.685, asistido por la abogada MARITZA JOSEFINA PÉREZ CASTRO, I.P.S.A. Nº 101.206, contra la compañía “INVERSIONES LIVI, (LIVICA), C.A, representada por la ciudadana VIRGINIA TOVAR MEDINA, en la cual expone que el accionante es propietario de un edificio que consta de dos niveles apropiados para oficinas, ubicado en la avenida Los Llanos. Edificio JUMA N° 38, de esta ciudad de San Juan de los Morros, alinderado de la siguiente manera: NORTE: en quince metros que es ó fue de Inés Méndez; SUR: en quince metros, con la Avenida Los llanos, antiguamente denominada Avenida Miranda y la cual da a su frente; ESTE: en cincuenta metros con terrenos de propiedad de Francisco Hurtado Fonseca y OESTE: en cincuenta metros con terrenos de propiedad de “Automotores Maracay” Sociedad Anónima, con una superficie de setecientos cincuenta metros cuadrados (750, M2). El primer documento se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, de fecha 05 de marzo de 1990, quedando registrado bajo el N° 42, folio 128 al 130, Protocolo 1, Tomo 1, Primer Trimestre de 1990. Cuyo documento en copia certificada se encuentra inserto en el libelo de la demanda marcado, Letra “A”. Y el segundo documento de propiedad del edificio Juma N° 38, el cual es un TITULO SUPLETORIO, en donde se encuentra especifican detalladamente las oficinas desde la planta baja hasta el primer y segundo piso, el mismo fue evacuado por ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo la solicitud N° 1642, de fecha 02 de Abril de 2008, documento en copia certificada se encuentra inserto en el libelo de la demanda marcado Letra “B”. Asimismo, se anexan los dos últimos contratos de arrendamiento en original marcado con Letra “C”. Y por último se consigna marcado con la Letra “D”, último recibos del canon del pago de arrendamiento.
Sigue alegando la accionante que dicho inmueble consta de 23 oficinas en su totalidad de las cuales tiene arrendada dos (02) oficinas en el primer piso, la primera oficina es la N° 02 y la segunda es la N° 05, en la cual se le arrendó a la compañía “INVERSIONES LIVI, (LIVICA), C.A, Para un canon mensual que le corresponde por la cantidad de veinte dólares americanos (20 $), para una deuda correspondiente de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre año 2020, de igual manera también se adeuda los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2021, en el cual el contrato de arrendamiento de treinta dólares americanos (30 $) y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio, cancelando cuarenta dólares americanos (40 $) la mensualidad del año 2022, y pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes, tal como lo establece la ley de Alquileres de Locales Comerciales, según gaceta oficial N° 40.418del 23 de Mayo de 2014. Siendo por cuenta de la arrendataria los gastos de los servicios públicos tales como: Electricidad, condominio, entre otros. Ademàs solicitò el desalojo del inmueble que viene ocupando “INVERSIONES LIVI, (LIVICA), C.A.; la desocupaciòn y entrega de las oficinas Nª 5 y 2; El pago de la deuda insoluta que asciende a la cantidad de mil cuatrocientos dòlares americanos ($ 1400) y la deuda del servicio elèctrico de CORPOELEC y servicios de condominio por un monto de Bs. 1020,00.
Ahora bien, ciudadana juez, en fecha 01 de enero de 2021, se le arrendó a la demandada antes descrita, por un tiempo establecido de un (01) año, siendo renovado anualmente y consecutivamente, por medio de un contrato de arrendamiento Privado y firmado entre las partes a la compañía “ INVERSIONES LIVI, (LIVICA), C.A,” dos (02) oficinas, para uso comercial dedicada al ramo de la contaduría pública, pero es el caso que la menciona arrendataria ha incumplido con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento para un monto de la deuda total de setecientos dólares americanos (700 $) por cada oficina y para una deuda de (1400,00 $), mas los servicios públicos y siendo siempre un atraso recurrente.
Por todo lo antes expuesto es que ocurre ante su competente autoridad para demandar a compañía “INVERSIONES LIVI, (LIVICA), C.A, antes identificada en la persona de la ciudadana VIRGINIA TOVAR MEDINA, por Desalojo del Inmueble que viene ocupando “INVERSIONES LIVI, (LIVICA), C.A, ubicado en la avenida Los Llanos. Edificio JUMA N° 38, de esta ciudad de San Juan de los Morros, alinderado de la siguiente manera: NORTE: en quince metros que es ó fue de Inés Méndez; SUR: en quince metros, con la Avenida Los llanos, antiguamente denominada Avenida Miranda y la cual da a su frente; ESTE: en cincuenta metros con terrenos de propiedad de Francisco Hurtado Fonseca y OESTE: en cincuenta metros con terrenos de propiedad de “Automotores Maracay” Sociedad Anónima, con una superficie de setecientos cincuenta metros cuadrados (750, M2).; en el pago de la deuda insoluta que asciende a la cantidad de mil cuatrocientos dòlares americanos ($ 1400), la deuda del servicio elèctrico de CORPOELEC y servicios de condominio por un monto de Bs. 1020,00.
Fundamentó la demanda en el artìculo 40, literal a) del decreto Ley de Alquileres de Locales Comerciales. Asimismo, lo previsto en el artìculo 1579, 1592 del Còdigo Civil Venezolano.
Estimò la demanda en la cantidad de seis mil bolivares (Bs. 6.000,00) o su equivalente a 15.000 Unidades Tributarias.
Pidio que la demandada fuera citada en la avenida Los Llanos. Edificio JUMA N° 38, Primer Piso, Oficinas 5 y 2, de esta ciudad de San Juan de los Morros.
Por auto de fecha 25 de Julio de 2022, (Folio 29), se acordó darle entrada y asignarle número.
En fecha 28 de Julio de 2022, (Folio 30), se admitió la demanda y se ordenó la citación a INVERSIONES LIVI, (LIVICA), C.A., en la persona de la ciudadana VIRGINIA TOVAR MEDINA, a los fines de que comparezca dentro de los 20 días de Despacho siguientes a su citación para que de contestación a la demanda.
En fecha 16 de Septiembre de 2022, (Folio 32-33), corre inserta diligencia del Alguacil consignando Boleta de Citación debidamente firmada.
En fecha 17 de Octubre del 2022, (Folio 34), por nota de Secretaria, consta el vencimiento del lapso para contestar la demanda.
En fecha 24 de Octubre de 2022, consta Poder Apud Acta conferido a la abogada Maritza Josefina Pérez Castro, IPSA Nº101.206.
En fecha 24 de Octubre de 2022, la abogada Maritza Pérez, IPSA Nº 101.206, con el caràcter de autos, consignó escrito y promoviò los siguientes medios probatorios: PRIMERO: Promovió, reprodujo y ratificò el contenido del libelo de la demanda; con el objeto de evidenciar que solo se demanda la falta de pago establecido en el artìculo 40, literal a, de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. SEGUNDO: Promovió, reprodujo y ratificò, contrato de arrendamiento firmado entre las partes; cuyo objeto es demostrar que existe un contrato de attendamiento firmado entre las partes a tiempo determinado. TERCERO: Promovió, reprodujo y ratificò documento de propiedad del inmueble, con el objeto de demostrar que el demandante es el ùnico propietario del inmueble. (f. 36).
En fecha 25 de Octubre de 2022, venciò el lapso para promover pruebas en el presente juicio.
En fecha 29 de Noviembre de 2022, (Folio 38), compareció la abogada Maritza Josefina Pérez Castro, IPSA Nº101.206, sustituyó Poder a la abogada BELKYS MARIA ZAMBRANO MORIN, IPSA Nº 111.179.
Por diligencia de fecha 09 de enero de 2023, suscrita por la apoderada judicial abogada Belkys Marìa Zambrano Morin, IPSA Nº 111.179, solicitó abocamiento del Juez en la presente causa; quien lo hizo, retomando sus funciones como provisorias en este Tribunal, la abogada Karla Carolina Toro de González, por auto de fecha 11 de enero de 2023. (folio 40).

De los folios 43 al 45, corren inserta consignaciòn de la Boleta de Notificaciòn dirigida a INVERSIONES LIVI (LIVICA), C.A., representada por la ciudadana VIRGINIA TOVAR MEDINA y al ciudadano JUAN JOSE GUTIERREZ BOROBIA.
En fecha 27 de Febrero de 2023, se ordenò reponer la causa. (folio 47 al 50), siendo admitida por auto de fecha 02 de marzo de 2023 y notificadas las partes, se abocò al conocimiento de la causa el juez suplente Luis Saùl Herrera Gòmez.
En fecha 10 de Mayo de 2023, comparecieron las partes y consignaron escrito en la cual convinieron en realizar la presente Transacción, solicitando al Tribunal imparta su Homologación, para que adquiera carácter de cosa juzgada conforme a lo establecido por la ley.

II
MOTIVA
La Transacción, es conceptualizada por el Diccionario de la Real Academia Española como un “trato, convenio o negocio”.
Nuestro Código Civil venezolano, en su artículo 1.713 la define como “…un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.
Por su parte, el Código de Procedimiento Civil dispone en su artículo 256 lo siguiente:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”
Respecto esta figura jurídica de la transacción judicial, afirma el procesalista Arístides Rengel Romberg al hablar de su naturaleza que:
“… siendo la transacción equivalente a la sentencia, ella es por su naturaleza una norma o mandato jurídico individual y concreto, con fuerza de ley (Art.1.150 C.C.) y de cosa juzgada entre las partes (Art. 1.718 C.C. y Art. 255 C.P.C) y, por su función autocompositiva es declaratoria de derecho, cuando las recíprocas concesiones versan sobre el mismo objeto de la litis (consensu in idem), o constitutiva de derechos, si las recíprocas concesiones constituyen, modifican o extinguen una relación diversa de aquella que era objeto de la litis” (p.335)
Por lo tanto, es pues, la Transacción sin lugar a dudas una especie bilateral que comprende lo que la doctrina ha denominado autocomposición procesal o resolución convencional de la controversia, lo cual, constituye un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad procesal que introducen en la solución de las controversias, siendo que, es precisamente lo que pretende alcanzar el Estado venezolano, tras el establecimiento dentro de sus principios fundamentales de los fines del estado preceptuados en el artículo 3 constitucional y de principios como la tutela judicial efectiva y correspondiente determinación del proceso como herramienta para la respectiva materialización de la justicia y la anhelada paz social, en sus artículos 26, así como 257 y 3 ejusdem; por una parte, y por la otra, la misma celeridad establecida como principio procesal en nuestra vetusta norma adjetiva civil en su artículo 10. Es por lo que, el legislador además de la solución judicial de la litis por acto del juez, ha facultado a las partes a una solución convencional que resuelva la controversia, que siendo elevada al juez ponga fin al proceso en cualquier estado y grado de la causa, siempre y cuando la norma expresamente no establezca que sobre la controversia que se discute se prohíba tal institución de autocomposición procesal como lo es la transacción.
Es menester de quien juzga, señalar en el presente caso, que la celebración de una transacción, no solamente tiene trascendencia en cuanto al proceso extinguiendo el mismo y poniéndole fin, sino que también tiene efecto respecto de la relación jurídica material que se afirma en la pretensión que es objeto del proceso. Razón por la cual, la doctrina distingue entre efectos procesales y efectos materiales de la misma.
Procesalmente la transacción tiene como efecto terminar el litigio pendiente (art. 1.713 C.C y 256 C.P.C), tiene la misma fuerza que la cosa juzgada entre las partes (art. 1.718 C.C y 255 C.P.C), y es un título ejecutivo (de conformidad con el art. 523 C.P.C); y materialmente establece un nuevo orden de la relación jurídica entre las partes.
En cuanto a sus efectos, ha sostenido la doctrina y jurisprudencia patria, que la Transacción no produce efectos, sino a partir de su homologación (acto del juez donde le da su aprobación mediante una resolución homologatoria), a tenor de lo establecido en las normas ut supra transcritas, convirtiéndose así en un requisito de eficacia extrínseco de la transacción como lo afirma A. Rengel Romberg en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (p.338-TomoII).
En atención a la anterior afirmación, en el año 1996 la Sala Político Administrativa en Sentencia de fecha 12 de Diciembre, Exp. Nº 7.015, citada por el autor Patrick Baudin en su Código de Procedimiento Civil Comentado (p.326) sostuvo que era pues la Homologación, requisito para que la Transacción adquiriera carácter de Cosa Juzgada. Sin embargo, para el 2000 la Sala Constitucional dejó sentado, en Sentencia Nº 1294, de fecha 31 de octubre, que la transacción no requiere, sino su sola existencia para adquirir la naturaleza de Cosa Juzgada; pero no deja de ser requerida la Homologación en virtud de que ordena la ejecución de la transacción. Por tanto se requiere para el efecto de la ejecutabilidad, ya que el auto de homologación del juez se equipara al decreto de ejecución de una sentencia firme, que en este caso ha emanado de las partes. Este criterio fue reiterado y complementado en el 2003 por la Sala Constitucional en Sentencia Nº 2500 de fecha 02 de septiembre y en mismo año, el 11 de diciembre por la Sala de Casación Civil en Sentencia Nº 0771, ambas citadas por el precitado autor en misma obra (p.256).
Ahora bien, siendo que en el caso de marras de la revisión del escrito presentado, este Tribunal observa, que ambas partes, proponen la presente Transacción mediante la cual realizan recíprocas concesiones respecto del objeto del litigio, y finalmente en su último particular (folio 60) manifiestan: “SE PROCEDA A HOMOLOGAR…” (Mayúsculas de la juzgadora); y por otra parte se observa, que la materia que se discute y sobre la cual se celebró la misma, no tiene prohibición expresa del legislador para terminar el juicio mediante la autocomposición procesal, y estando igualmente las partes facultadas para disponer del derecho en litigio, se considera por consiguiente procedente la solicitud. Y así se determina.-
III
DISPOSITIVA
Con fundamento a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMÁN ROSCIO Y ORTÍZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando dentro de los límites de su competencia y administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con el 253 constitucional; y con fundamento a lo establecido en el artículo 1.713 del Código Civil y 256 del Código de Procedimiento Civil, HOMOLOGA la TRANSACCIÓN celebrada por las partes en los términos y condiciones establecidas. En consecuencia, procédase con el carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada y así se decide.-
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMÁN ROSCIO Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la ciudad de San Juan de los Morros a los dieciséis (16) días del mes de Mayo de dos mil dieciocho (2023). Años: 212° de la Independencia y 164° de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL,

ABG. LUIS SAÚL HERRERA GÓMEZ.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. ESTHER J. SOJO.