TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 22 de septiembre de 2023
213º y 164º

Asunto: AP11-V-FALLAS-2021-000490
Parte Actora: INVERSIONES MARTÍNEZ TOVAR, C.A, inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 03 de febrero de 1992, bajo el No. 18, Tomo 37-A-PRO, posteriormente reformadas sus estatutos por ante el citado Registro en fecha 05 de septiembre de 1995, bajo el No. 49, Tomo 272-A-PRO e inscrito en el Registro de Información Fiscal (R.I.F), bajo el No. J-003684384.
Apoderado Judicial: Abogada Amnerys Josefina Tovar Núñez, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 264.527.
Parte Demandada: YOSELIN NORA MAKLOUF NASR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.483.464. Apoderados Judiciales: Abogados Antonio José Tauil Musso, Elsa Rueda Correa y Antonio Tauil Saman, inscritos en el Inpreabogado Nos. 33.131, 21.680 y 7.196, respectivamente.
Motivo: Desalojo
Tipo de sentencia: Definitiva
Capítulo I
ANTECEDENTES
El presente juicio inicia por libelo de demanda presentado en fecha 14 de septiembre de 2021, por ante la unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de esta Circunscripción Judicial(URDD), el cual previa distribución correspondió a este Tribunal, contentivo del juicio que por desalojo incoara la sociedad mercantil INVERSIONES MARTÍNEZ TOVAR, C.A, en contra de la ciudadana YOSELIN NORA MAKLOUF NASR, ambas partes identificadas.
Por auto de fecha 15 de septiembre de 2021, el Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 11 de octubre de 2021, la parte actora consignó copias simples a los fines que se librara la compulsa de citación.
Por auto de fecha 02 de noviembre de 2021, se acordó librar la compulsa de citación.
Mediante diligencia de fecha 04 de julio de 2022, la apoderada judicial de la parte actora solicitó nuevamente se librara compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 23 de septiembre de 2022, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa; y asimismo, se instó a la representación judicial de la parte actora a dirigirse a la unidad de Alguacilazgo para que gestionara la citación respectiva.
En fecha 27 de septiembre de 2022, el Alguacil del Circuito dejó constancia en autos de haber entregado la compulsa a la parte demandada, la cual se negó a firmarla.
En fecha 08 de noviembre de 2022, compareció la representación judicial de la parte actora solicitando la notificación de la parte demandada conforme el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; lo cual fue acordado por el Tribunal por auto de esa misma fecha.
Por diligencia de fecha 16 de noviembre de 2022, la apoderada judicial de la parte actora, consignó los emolumentos para el traslado de la Secretaria; siendo que por certificación de fecha 17 de noviembre de 2022, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que se trasladó al domicilio de la parte demandada, cumpliendo así con las formalidades del artículo 218 eiusdem.
En fecha 19 de diciembre de 2022, compareció la parte demandada y consignó instrumento poder, así como escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.
En fecha 13 de enero de 2023, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem opuesta por la parte demandada; seguidamente, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguientes a esa fecha para que tuviera lugar la audiencia preliminar.
En fecha 20 de enero de 2023, se llevó a cabo la audiencia preliminar.
Por auto de fecha 25 de enero de 2023, se fijaron los hechos controvertidos y límites de la controversia, abriéndose el lapso probatorio.
En fecha 28 de febrero de 2023, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes, y asimismo, se ordenó la notificación por cuanto el auto se profirió fuera de su oportunidad legal.
Por auto de fecha 11 de mayo de 2023, se fijó la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia oral.
En fecha 02 de junio de 2023, se llevó a cabo la audiencia oral en la presente causa, dictándose el dispositivo del fallo conforme a lo establecido en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para dictar el texto íntegro de la sentencia, este Tribunal procede a hacerlo bajo las consideraciones explanadas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
LIBELO DE LA DEMANDA
Alegó la representación judicial de la parte actora que, en fecha 01 de junio del año 2013, su representada, la empresa mercantil INVERSIONES MARTÍNEZ TOVAR, C.A., propietaria del local comercial en PROPIEDAD HORIZONTAL, celebró un contrato de arrendamiento de local comercial, de su propiedad signado con el N°11-C, a la ciudadana YOSELIN NORA MAKLOUF NASR, el cual se encuentra situado en el local N°11 de la Planta Baja del Centro Comercial Caracas, Urbanización Montalbán III, entre las transversales 3-6-2-e y 3-6-1-E, Parroquia la Vega, Municipio Libertador.
Que la duración del contrato se pactó por UN (1) AÑO FIJO, desde el 01 de junio del año 2013 hasta el 01 de junio del año 2014, y en ningún caso operaria la tacita reconducción y que además dicho local se destinaría al comercio del ramo de ferretería, por un canon mensual de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.3.500,00), que serían depositados oportunamente de acuerdo a lo conversado en la Cuenta No 0114-0531-2253-1113-0775, en la entidad financiera Bancaribe a nombre del ciudadano JOSE LUIS MARTINEZ CAÑIZARES.
Que dicho contrato fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador en fecha 05 de junio del año 2013, bajo el Nº 20, Tomo 61, del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría durante el año 2013; que asimismo, en el contrato se pactó, además, que quedaban a cargo de EL ARRENDATARIO, el pago de los servicios de electricidad, aseo urbano, consumo de agua, vigilancia, mantenimiento y similares, y correrían por cuenta de LA ARRENDATARIO, los gastos de mantenimiento y reparaciones de equipos e instalaciones, del inmueble arrendado, así como el porcentaje de alícuota correspondiente a una séptima parte del gasto de mantenimiento de los equipos e instalaciones, tales como aire acondicionado, lámparas, bombillos, instalaciones eléctricas, sanitarias y todo lo perteneciente a los servicios comunes del conjunto de locales que comprenden las Galerías Coral Way.
Que es el caso, que dicho contrato de arrendamiento, se prorrogó en forma verbal y mediante cartas vía correo electrónico, en las siguientes fechas:
- 3 de julio de 2014, solicitaron se imprimiesen los documentos para ser llevados a notaria.
-14 de julio del año 2014, se envió nuevamente los contratos para imprimir.
- 01 de noviembre del año 2018, se le comunicó la situación actual que se vivía con la inflación, el cual fue enviado al correo electrónico de makyoselin08@hotmail.com.
- 09 de noviembre del año 2018, el inquilino responde a su representada su inconformidad en los aumentos de los cánones de arrendamientos.
- 14 de noviembre de 2018, su representada comunicó en un correo general a makyoselin08@hotmail.com la situación de la inflación que le aquejaba.
Que en fecha 29 de agosto de 2019, le notificaron a la demandada a través de la Notaría Publica Decima Quinta del Municipio Libertador Distrito Capital, el Informe Técnico emitido por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, conjuntamente con los demás arrendatarios de los demás mini-locales, vía correo electrónico de la necesidad de corregir el peligro en las improvisaciones y violación a la Norma Covenin 200, por parte de los inquilinos, y asimismo, se le notificó en el mismo acto la no prórroga del contrato de arrendamiento y que tenía derecho a la prorroga legal de dos (2) años.
Que en el mes de septiembre del año 2019, la inquilina se aumentó el canon de arrendamiento sin que nadie se lo autorizara a CIEN MIL BOLIVARES (BS.100.000,00), hasta la fecha.
Que en comienzo de diciembre del año 2019, a raíz del deceso del presidente de la empresa JOSÉ LUIS MARTÍNEZ CAÑIZARES, se pactó una reunión para llegar acuerdos sobre un nuevo contrato de arrendamiento, ya que el realizado se encontraba desfasado, pero el representante legal de la arrendataria no quiso, sino un adendum, y por desacuerdo entre ellos no se llegó a ningún acuerdo.
Que la arrendataria no cancela los servicios de consumo de agua desde marzo del año 2020 hasta abril del año 2021, que le corresponde pagar la séptima parte de acuerdo al contrato de arrendamiento firmado con su representada y llega en el recibo de condominios del Centro Comercial Caracas local N°11 a nombre de su representada, siendo a la vez intimada en varias oportunidades por la administradora del Centro Comercial Caracas, Administradora JJ.F.G, C.A.
Que desde Desde febrero del año 2020 hasta febrero del año 2021, después del deceso del presidente de la empresa no cancelaron por un periodo casi de un (1) año a su representada el consumo de energía eléctrica Corpoelec siendo pagados por su representada en fechas, 25 de enero del año 2021 y 3 de marzo del año 2021.
Que finalmente, para la fecha 28 de diciembre de 2020, le intimaron por medio de una comunicación vía correo electrónica que debía pagar el Impuesto al Valor Agregado del Iva del 16% para generar la Factura Fiscal que exige la Ley de la materia, sin ninguna respuesta de parte de la ciudadana YOSELIN NORA MAKLOUF NARS.
Que fundamentan la pretensión en el 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus literales a) e i).
Que por todo lo anteriormente expuesto, en nombre de su representada procede a demandar a la ciudadana YOSELIN NORA MAKLOUF NARS, ya arriba identificado, en ACCION DE DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL N°11-C, que forma parte del mini centro comercial GALERIAS CORAL WAY, para que convenga, o en su defecto ello sea condenado por el Tribunal en entregar completamente desocupado dicho inmueble. Asimismo, demandan el pago de las Costas Procesales, de acuerdo al Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y solicita sea declarado con lugar en la sentencia definitiva.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Alegó la representación judicial de la parte demandada que su representada YOSELIN NORA MAKLOUF NASR, en el año 2013, mediante documento que fue autenticado en la Notaria Publica Cuadragésima del Municipio Libertador, en fecha cinco (5) de junio de 2013, quedando inserto bajo el número 20, tomo 61 de los libros de autenticaciones llevados en dicha Notaria Publica suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINEZ TOVAR, C.A., por un local (mini tienda propiedad de la arrendadora), constituido por una mini tienda, distinguida con el número y letra 11-c, que forma parte de un local de mayor superficie distinguido con el número once (11) situado en un área denominada "Galería Coral Way" situada en la planta baja del centro comercial caracas, en la urbanización Montalbán, parroquia la vega en esta ciudad de caracas.
Que en el referido contrato de arrendamiento se estableció, entre otras, las siguientes condiciones: SEGUNDA: El canon de arrendamiento sería de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 3.500,00), que el Arrendatario debía pagar puntualmente el primer día de cada mes. TERCERA: LA ARRENDADORA establece un ajuste semestral de acuerdo a la tasa de inflación establecido por el Banco Central de Venezuela. CUARTA: EI TÉRMINO DE DURACION del referido Contrato de Arrendamiento, se pactó por UN AÑO FIJO, contado a partir del primero (01) de junio de 2013 finalizado el día primero (01) de junio de 2014. EN NINGUN CASO OPERARA LA TACITA RECONDUCCION. Queda expresamente entendido que, al vencimiento del terminado contrato quedará presente término, antes automáticamente y el arrendatario deberá entregar el inmueble arrendado a la entera y completa satisfacción de LA ARRENDADORA, en buen estado de uso y conservación y en las mismas condiciones en que lo recibió de esta.
Que luego del vencimiento del termino de duración del referido contrato de arrendamiento, las relaciones entre la arrendadora y la arrendataria continuaron sin límite de tiempo, cumpliendo a satisfacción de ambas partes las obligaciones asumidas por cada uno de los contratantes.
Que sin haber renovado o suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, la relación entre las partes continúo hasta septiembre de 2021, cuando la apoderada judicial y a la vez vicepresidente de la empresa arrendadora INVERSIONES MARTINEZ TOVAR C.A., presento la acción de desalojo con fundamento en un oscuro libelo lleno de mentiras, falsedades y contradicciones.
Alego a favor de su representada, en conformidad con lo previsto en el Articulo 267 del Código de Procedimiento Civil la perención de la instancia, en virtud en que este proceso, fue admitido por el tribunal por auto del quince (15) de septiembre de 2021 y es después de transcurso de un año, cuando es admitida la demanda.
Que según auto de este tribunal, en fecha 08 de noviembre de 2022, se libró boleta de notificación a la demandada en este juicio y se dejó constancia de la declaración del ciudadano WILLIAMS BENITEZ, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, que, según su propia declaración, "EN HORAS DE DESPACHO DEL DIA DE HOY, 27 DE SEPTIEMBRE DE 2022, COMPARECE EL CIUDADANO WILLIAMS BENITEZ, ALGUACIL TITULAR DEL CIRCUITO JUDICIAL DE PRIMEA INSTANCIA CIVIL MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS QUIEN EXPONE: DOY CUENTA AL TRIBUNAL Y HAGO CONSTAR QUE EL DIA 20/09/2022 SIENDO LAS 04:25 P.M., ME TRASLADE A LA SIGUIENTE DIRECCION CENTRO COMERCIAL CARACAS, PLANTA BAJA LOCAL 11 URBANIZACION MONTALBAN MUNICIPIO LIBERTADOR, CON LA FINALIDAD DE CITAR A LA CIUDADANA YOSELIN NORA MAKLOUF NARS DE CEDULA No 10.483.646, EN VIRTUD QUE ME ENTREVISTE CON LA CIUDADANA NATES MENCIONADA QUIEN SE IDENTIFICO DEBIDAMENTE Y DESPUES DE INFORMARLE EL MOTIVO DE MI VISITA SE NEGO A FIRMAR EL RECIBO (…)”.
Que ante ésta declaración del ciudadano alguacil, quien manifestó fue el día 20/09/2022 siendo las 04:25 p.m. cuando trato de citar a la demandada, cuando habiendo transcurrido más de treinta días contados desde la fechas de admisión de la demanda no se había logrado la citación de la demandada en este juicio, lo que hace procedente la perención de la instancia como formalmente así lo solicita, ya que por el transcurso de un año sin ninguna actividad procesal y por no haber citado a la demanda dentro de los treinta días siguientes al auto de admisión de la misma.
Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos narrados en ese oscuro libelo de demanda, por ser falsos los argumentos en que se pretende fundamentarse, así como el derecho en que la misma pretende abrogarse.
Que no es cierto, y por eso lo niega, rechaza y contradice que su representada se hubiera negado a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, al vencimiento del actual Contrato Vigente con el que se ha pretendido fundamentar esta- acción.
Que la elaboración de un nuevo contrato es una obligación del arrendador, llevarlo a la notaria publica para que sea suscrito, etc. esa obligación es exclusiva del arrendador y el arrendatario tiene el derecho a que se le elaboren un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en el artículo 13 de la ley del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
Que no es cierto, y por eso lo niega, rechaza y contradice que su representada YOSELIN NORA MAKLOUF NARS, como arrendataria de la mini tienda numerada como 11-c, estuviera obligada y consecuencialmente haya dejado de pagar los gastos de los servicios comunes y de condominio que corresponden exclusivamente al local en propiedad horizontal, propiedad de la demandante distinguido con el número once (11) situado en la planta baja del centro comercial caracas, cuya alícuota de condominio es la que corresponde a dicho local once así (11), propiedad de la arrendadora INVERSIONES MARTINEZ TOVAR C.A., y así lo dispone el artículo once (11) de la ley de la propiedad horizontal.
Que no es cierto, y por eso lo niega, rechaza y contradice, que su representada YOSELIN NORA MAKLOUF NARS, como arrendataria de la MINI TIENDA NUMERADA COMO 11-C, haya dejado de pagar dos (2) o más cánones de arrendamiento y/o dos o más cuotas de condominio de gastos comunes consecutivos; en este sentido, en relación a los cánones de arrendamiento, que le corresponden en virtud del Contrato de Arrendamiento, como fundamento de este proceso, han sido pagados en su totalidad, inclusive el que corresponde al mes de enero del año 2023.
Qué asimismo, la demandante, en su oscuro libelo de demanda ha estimado la presente acción de desalojo, sin ningún fundamento jurídico, en la cantidad de tres mil dólares ($. u.s.d. 3.000,00), que es el equivalente a DOCE MIL CIENTO SETENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS, la cual rechaza por exagerada de acuerdo al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Que en lo referente a la validez o continuación de un arrendamiento, se señala que el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, y si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
Que en la demanda que nos ocupa, la demandante ha solicitado una acción de desalojo por local comercial No. 11-C, y que de acuerdo al contrato, se estableció que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS (BS. F 3.500), y que el arrendatario se comprometía a pagar puntualmente el primer día de cada mes en el domicilio de la arrendadora; que de igual forma en la cláusula cuarta, el termino del contrato sería por un año fijo, contado a partir del día primero (01) de junio de 2013 finalizando el día (01) de junio de 2014.
Que conforme a lo que ordena el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la estimación de la demanda debió hacerse tomando en consideración el pago del arrendamiento mensual a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs F3.500,00) mensualmente, por los doce meses de duración del termino fijo del contrato accionado, es decir por la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES.
Capitulo III
PUNTOS PREVIOS
DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA
Antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto, quien juzga observa que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó la perención de la instancia por cuanto -a su decir- el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejó constancia que se trasladó el día 20 de septiembre de 2022, para citar a la parte demandada, sin embargo a su entender transcurrieron más de treinta (30) días contados desde la fecha de admisión de la demanda, por lo que hace procedente la perención alegada.
Ahora bien, quien suscribe a los fines de emitir pronunciamiento con respecto a lo solicitado por la accionada, considera preciso traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente No. AA20-C-2011-000642, de fecha 01 de agosto de 2011, donde se estableció que: “…nuestro máximo Tribunal, se ha pronunciado acerca de la perención en los siguientes términos: La perención consiste en la extinción del proceso por el transcurso del tiempo previsto en la Ley, sin que se hubiese verificado acto de procedimiento capaz de impulsar el curso del juicio (Artículo 267 ejusdem). Esta institución procesal encuentra su justificación en el interés del Estado de impedir que los juicios se prolonguen indefinidamente, y de garantizar que se cumpla la finalidad de la función jurisdiccional, la cual radica en administrar justicia; y por otra parte, en la necesidad de sancionar la conducta negligente de la parte, por el abandono de la instancia y de su desinterés en la continuación del proceso.”
El anterior criterio encuentra su fundamento en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, estableciéndose la institución de la perención como un medio sancionatorio de la conducta omisiva de las partes que propende a garantizar el desenvolvimiento del proceso hasta su meta natural que es la sentencia y, sin actividad procesal, no se manifiesta el interés que es el estímulo permanente del proceso. En este sentido, resulta preciso para este sentenciador traer a colación el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 23 de febrero de 2022, en la cual se señaló lo siguiente:
“…Respecto a la perención breve prevista en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, la Sala en sentencia N° RC-000122, de fecha 28 de marzo de 2017, expediente N° 16-764, caso: (Celso Alberto y Otro contra PLAVICA VEN, C.A., en el que intervino PLAVICA PLUS, C.A.), estableció lo siguiente:
“(...) La norma precedentemente transcrita se refiere en su ordinal primero a la perención breve de la instancia, la cual se verifica cuando la parte actora incumple con las obligaciones legalmente establecidas para que sea lograda la citación del demandando, las cuales debe cumplir dentro del lapso de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda o de la reforma de la misma.
Con respecto a la perención de la instancia, “…institución ésta de orden público, esta Sala ha sostenido en reiteradas ocasiones, que la misma se traduce en una sanción que produce el declive del juicio como consecuencia de la inactividad de las partes, quienes durante el transcurso de un tiempo previsto en la ley, no impulsan el proceso ocasionando su extinción. (Vid. Sentencia N° 006, de fecha 17 de enero de 2012, caso: Vicente Ríos Castillo y otra contra Hippocampus Vacation Club, C.A. y otros).
(...Omissis...)
Ahora bien, la Sala Constitucional en sentencia N° 50, de fecha 13 de febrero de 2012, expediente N° 11-0813, caso: Inversiones Tusmare, C.A., con respecto a la perención de la instancia, estableció lo siguiente:
En efecto, en un caso similar, la Sala de Casación Civil de este Supremo Tribunal en decisión N° 000077/2011, reiterando el criterio expuesto en el fallo Nº 747/2009, estableció lo siguiente:
“…‘…aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del Alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente…’.
La Sala reitera el precedente jurisprudencial citado y, establece que la participación de la parte demandada en las etapas del proceso, pone en evidencia el cumplimiento de los actos procesales tendientes a lograr la citación de la parte actora, así como la intención de impulsar el proceso hasta su conclusión, y en virtud de ello, no puede ser cuestionado la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando este (sic) haya alcanzado su finalidad practica (sic).
Asimismo, esta Sala deja asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1º y 2º del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil.
(...Omissis...)
Así pues, constata la Sala del expediente que luego de admitida la demanda, la parte demandada compareció en juicio, y opuso sus defensas, es evidente que el fin último de la citación que es el llamado del demandado a juicio se verificó, por tanto, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia. (...)”. (Resaltado de la Sala).
De la jurisprudencia precedentemente transcrita, se desprende que la perención breve de la instancia contenida en ordinales 1º y 2º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, no opera cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso en defensas de sus derechos e intereses, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales del actor, ya que al lograrse el llamado a juicio del demandado para el desarrollo del mismo, se cumple con el fin de garantizar a los sujetos procesales el derecho a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, pues al verificarse la citación resultaría más que evidente que dicho acto se llevó a cabo y más aún se alcanzó la finalidad del mismo.” (Resaltado añadido)
Del anterior criterio jurisprudencial se concluye entonces que, no opera la perención breve de la instancia contenida en los ordinales 1° y 2° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, cuando de las actas procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, lo cual garantizará la defensa de sus derechos e intereses, siendo que es ello lo que debe traducirse como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales impuestas al actor, dado que se habría logrado el llamado del demandado al juicio, quien podría hacer valer el ejercicio de sus derechos e intereses.
Siendo ello así, observa quien aquí decide de las actas procesales que, en fecha 15 de septiembre de 2021, fue admitida la presente demanda, seguidamente, por diligencia de fecha 11 de octubre de 2021, la parte actora consignó copias simples del auto de admisión para librar la compulsa; no obstante a ello, por auto de fecha 25 de octubre de 2021, se instó al apoderado actor a consignar copias simples del libelo de la demanda para librar la misma, lo cual fue cumplido por la representación judicial de la parte actora, según consta de diligencia consignada en físico en fecha 29 de octubre de 2021, por lo que, por auto de fecha 02 de noviembre de 2021, se libró la respectiva compulsa; posteriormente, consta en autos que en fechas 02 y 15 de noviembre de 2021, la parte actora consignó nuevamente los fotostatos para la elaboración de la compulsa, siendo que el Tribunal, por auto de fecha 07 de diciembre de 2021, libró nueva compulsa; seguidamente, mediante diligencia de fecha 04 de julio de 2022, la representación judicial de la parte actora, consignó copias simples del libelo de demanda y auto de admisión a fin de librar la boleta de citación en el domicilio comercial de la parte demandada, siendo que, por auto de fecha 14 de julio de 2022, el Tribunal dejó sin efecto la compulsa librada en fecha 06 de diciembre de 2021, y acordó nuevamente librar la misma, posteriormente, mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2022, fueron consignadas las resultas de la citación ordenada en la cual consta que el Alguacil entregó la compulsa a la parte demandada pero la misma se negó a firmar, en razón de ello, la representación judicial de la parte actora solicitó el complemento de la citación conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue cumplido según consta de la constancia de traslado efectuada por la Secretaria del Tribunal en fecha 17 de noviembre de 2022; evidenciándose que en fecha 19 de noviembre de 2022, compareció el Abogado Antonio Taul Saman, actuando como apoderado judicial de la ciudadana YOSELIN NORA MAKLOUF NASR, quien hizo valer los derechos e intereses de su representada mediante el escrito presentado en esa misma fecha, verificándose que con tal actuación debe entenderse que dicho acto –citación- se llevó a cabo de manera efectiva al alcanzar el fin para el cual está destinado el mismo, no siendo por ello procedente en el caso de autos la perención solicitada por la parte demandada, ya que no ocurrió inactividad de las partes, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Se desprende que en la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, rechazó la cuantía por considerarla exagerada, en virtud de que el accionante debió estimarla conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que en lo referente a la validez o continuación de un arrendamiento, se señala que el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, y si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año, alegando además que en la demanda que nos ocupa, la demandante ha solicitado una acción de desalojo por local comercial No. 11-C, y que de acuerdo al contrato, y que la estimación de la demanda debió hacerse tomando en consideración el pago del arrendamiento mensual a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs F3.500,00) mensualmente, que multiplicado por los doce meses de duración del termino fijo del contrato accionado, tendría que haberse estimado en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES.
Ahora bien, con respecto a este alegato, considera oportuno quien suscribe traer a colación la sentencia de fecha 13 de abril de 2000, N° RH-77, caso: Paula Diogracia L. de Zárate contra Electricidad del Centro (ELECENTRO), en la cual Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal dejó establecido lo siguiente:

“…La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:
“Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.
En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25).
Es evidente, pues, que el interés principal del juicio no excede de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, por ende, no está cumplido el requisito de la cuantía para la admisión del recurso de casación,...”.(Cursivas del texto).
…omissis…
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:
“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.
…omissis…
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:
“Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.
d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.

El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:

“Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.

Asimismo, en sentencia N° RC-000448 de fecha 30 de septiembre de 2011, caso: Rafaelle Napolitano G. y otros contra Inversiones Ciampi, C.A., exp. N° 10-580, sobre la oportunidad procesal en la que se debe impugnar la cuantía estimada por el demandante en su libelo de demanda, ratificando lo expresado en su sentencia RH-077 de fecha13 de abril de 2000, esta Sala estableció lo siguiente:

“…La representación judicial de la parte demandada Inversiones CIAMPI C.A., en su escrito de impugnación solicitó se declare inadmisible el recurso de casación por cuanto la estimación del valor de la demanda, fue ilegalmente fundamentada en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, obviando la aplicación del artículo 34 eiusdem, lo cual señaló bajo la siguiente fundamentación:
“…C) De la ilegalidad en la estimación consta en autos del libelo de la demanda, que la acción fue estimada de acuerdo al artículo 38 del C.P.C. pero este artículo no es aplicable, al presente caso, porque el valor de la cosa, para los cincos (5) actores consta de dos (2) documentos públicos, uno de ellos, el correspondiente a la señora VITTORIA CELLA DE SALERNO, fue apreciado por la Jueza Superior Cuarto, en este sentido se incurrió en una falsa aplicación del artículo 38 C.P.C., que solo le permite a los particulares estimar la demanda cuando no conste su valor, y toda actuación de un particular que o se haga conforme a la ley no produce efectos legales, y la estimación de la demanda tiene varios efectos, uno de ellos es determinar la competencia de los Tribunales por la cuantía y la competencia es de orden público, pues la única de ellas a la que se puede renunciar es la territorial, de donde se infiere que la competencia erradamente estimada, no es válida para ejercer el recurso de casación.
Por se (sic) estaría legalizando una ilegalidad y señalo, como norma aplicada en este caso el artículo 34 del C.P.C. que establece, que cuando varias personas, demanden o más en un mismo (sic) juicio, el valor de la causa se determina por la suma total de las partes reclamadas, en el presente caso, se obvió la aplicación del artículo 34 del C.P.C.; que determina la cuantía en la forma establecida por la Ley, que es la que produce efectos legales, entre ellos la posibilidad de acceder al Recurso de Casación, de manera que siendo ilegal la estimación de la demanda debe considerarse nula y como no hecha.
Al respecto observa la Sala;
Sobre el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la Sala en sentencia de fecha 12 de febrero de 2000, N° 12, caso:…, expresó lo siguiente:
“…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”.
De conformidad con la jurisprudencia precedentemente transcrita, se precisó que la impugnación debe sostener además que la cuantía es exagerada o reducida, pero debidamente fundamentada en hechos nuevos.

Ahora bien, en cuanto a la oportunidad para impugnar la cuantía la Sala en sentencia de fecha 30 de marzo de 1989, caso: Luis Ricardo Maelli Marcebo c/ Vicente Guzmán Piñero, sentencia N° 3, estableció lo siguiente:
“…El legislador consagró un derecho para el demandado de impugnar la estimación de la demanda por insuficiente o exagerada, pero le impuso también una carga, la de formular su contradicción en la oportunidad de contestar el fondo de la demanda. En consecuencia, debe aceptarse que la oportunidad de presentar los informes no es el momento procesal para impugnar o contradecir la estimación de la demanda, por cuanto si (…) al momento de contestar la demanda al demandado no impugno la estimación hecha por el actor, queda fija la estimación de la cuantía señalada en el libelo…”.
De acuerdo con el precedente jurisprudencial, se precisó que además de que se establezca la impugnación como exagerada o insuficiente, su fundamentación debe hacerse en la oportunidad requerida por el legislador, a saber, al momento de contestar la demanda y no en otra ocasión.
De conformidad con los precedentes jurisprudenciales transcritos, y en aplicación al caso de autos, evidencia la Sala que el demandado, está impugnando la cuantía por primera vez en casación, lo cual no hizo en la contestación de la demanda, según consta en el expediente a los folios del 48 al 58, opone la falta de cualidad de la parte demandante, posteriormente se refiere al objeto del litigio y su respectivas mejoras, en ningún momento impugnó la cuantía por exagerada o reducida.
En consecuencia, resulta extemporánea por tardía la impugnación de la cuantía, por tal razón se desestima dicha solicitud, y así se decide”.

Así las cosas, y conforme a los criterios jurisprudenciales antes transcrito, se tiene que si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como ocurre en el caso de autos, puesto que la demanda interpuesta lo que pretende es terminar la relación arrendaticia mediante el desalojo fundamentada en el no pago de las cuotas de condominio o de gastos comunes, y que el demandado presuntamente incumplió con cualquier obligación conforme al contrato, por lo que, las reglas para la estimación de la demanda no resultan caprichosas ni especiales sino debe relacionarse con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; en tal sentido, el actor estimó su demanda en TRES MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (U$. 3.000,00), equivalentes a la cantidad de DOCE MIL CIENTO SETENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.176.360.000,00), la cual fue rechazada por el demandado por exagerada y posteriormente fue estimada en CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES, sin embargo la demandada no probó el nuevo hecho alegado, y como se desprende de los criterios jurisprudenciales que anteceden, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, motivo por el cual, se declara improcedente la impugnación de la cuantía realizada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

Capítulo IV
DE LAS PRUEBAS TRAÍDOS A LOS AUTOS
PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda y cursante a los folios 50 al 53 del expediente, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 05 de junio de 2013, bajo el número 20, Tomo 61 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido tachado por la parte a quien le fue opuesto quedando acreditada la relación contractual del inmueble cuyo desalojo se demanda. Así se decide.
Cursante a los folios 54 al 65 del expediente, impresiones de correos electrónicos de fechas 03 de julio de 2014, 1 de noviembre del año 2018, 9 de noviembre del año 2018, las cuales fueron consignadas por la parte actora a los fines de demostrar la continuación de la relación arrendaticia; no obstante a ello, debe indicar quien aquí suscribe que los correos electrónicos ostentan la misma eficacia probatoria de una copia o reproducción fotostática, debiendo efectuarse su control, contradicción y evacuación, de la forma prevista para los documentos escritos, no obstante a ello, se observa de la lectura de los correos electrónico que a los mismos se les adjunta un documento que podría considerarse como unos borradores de contratos de arrendamiento, en el cual se leen que se establecen las condiciones que regirían la contratación, como el objeto del contrato, la duración, el canon, entre otras cosas, sin embargo, considera este Juzgador que aún y cuando la parte demandada no impugnó dichos instrumentos, no se evidencia la voluntad de ambas partes en la realización de los mismos, puesto que no poseen firma autógrafa, razón por la cual se desechan del proceso. Así se decide.
Cursante a los folios del 66 al 69, original de notificación extra litem evacuada por la Notaria Decima Quinta del Municipio Libertador, en la cual ponen en conocimiento a la demandada del Informe Técnico emitido por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital y la no renovación del contrato de arrendamiento y que se acoja a la prórroga legal de dos (2) años. El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en lo que se refiere a que en fecha 30 de agosto de 2019, la sociedad mercantil INVERSIONES TOVAR C.A.,. Notificó a la parte demandada, sobre la inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos, y a su vez le notificó que al vencimiento del contrato celebrado sin realizarse uno nuevo se iniciaba el cumplimiento de la prórroga legal que por ley le correspondía a la demandada. Así se establece.
Cursante a los folios 70 y 71 del expediente, copias simples del Acta de defunción del ciudadano JOSE LUIS MARTINEZ CAÑIZARES, expedida por el Registro Civil de Barcelona, debidamente Apostillado, la cual se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado la muerte del referido ciudadano en fecha 30 de septiembre de 2019. Así se decide.
Cursante a los folios del 72 al 76, estados de cuenta de la entidad financiera Bancaribe de la cuenta corriente No. 0114-0531-2253-1113-0775, perteneciente a los ciudadanos JOSE LUIS MARTINEZ Y BELKYS DE MARTINEZ; los cuales fueron promovidos a los fines de visualizar el aumento de canon de arrendamiento que realizó la parte demandada sin autorización de la arrendadora en el mes de septiembre del año 2019; sin embargo, considera quien suscribe que dichos instrumentos carecen de valor probatorio ya que no se desprende que las transferencias allí reflejadas hayan sido realizadas ciertamente por la parte demandada, por lo que se desechan del proceso. Así se decide.
Cursante a los folios del 77 al 83 del expediente, estados de cuenta de la entidad financiera Bancaribe de la cuenta corriente No. 0114-0531-2253-1113-0775, perteneciente a los ciudadanos JOSE LUIS MARTINEZ Y BELKYS DE MARTINEZ, de los años 2020 y 2021, los cuales fueron promovidos a los fines de cotejar los pagos que realiza por los servicios de consumo de agua y energía eléctrica; sin embargo, considera quien suscribe que dichos instrumentos carecen de valor probatorio ya que no se desprende que las transferencias allí reflejadas hayan sido por esos conceptos, por lo que se desechan del proceso. Así se decide.
Cursante a los folios del 84 al 102 del expediente, copias simples de recibos de condominios cancelados por INVERSIONES MARTÍNEZ TOVAR C.A., a la Administradora del Condominio del Centro Comercial Caracas, desde marzo del año 2020 hasta abril del año 2021, los cuales se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado que la accionante canceló los recibos de condóminos desde marzo de 2020 hasta abril de 2021, cuya obligación correspondía a la demandada según lo pautado en el contrato. Así se decide.
Cursante a los folios 103 al 106, copias simples de recibos de energía eléctrica por un monto de VEINTE Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE CON TREINTA Y DOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (26.955.997,32) y por la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTE Y UN MIL SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS DE BOLIVARES (BS.62.421.769,53), correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2020, y enero de 2021, los cuales se valoran conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado que la parte demandada no canceló los gastos de energía eléctrica los cuales fueron cancelados por la accionante en fecha 3 de marzo del año 2021. Así se decide.
Abierta la causa a pruebas:
Promovió, cursante a los folios 214 al 259 del expediente, copias simples del documento de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil PROMOTORA MIRABELLA C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES MARTÍNEZ TOVAR, C.A, sobre un inmueble formado por el local comercial con e No. 11, Ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Caracas, Urbanización Montalbán III, entre las transversales 3-6-2-e y 3-6-1-E, Parroquia la Vega, Municipio Libertador, realizado en el 1992; copias del documento de condominios del Centro Comercial Caracas, y copia simple de los estatutos de la sociedad mercantil INVERSIONES MARTÍNEZ TOVAR C.A.; dichas documentales se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron tachados e impugnados por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, quedando acreditado la titularidad de propiedad del inmueble cuyo desalojo solicita la accionante, cual es el porcentaje de condominio que le corresponde, así como también la creación, constitución y modificación de la sociedad mercantil INVERSIONES MARTÍNEZ TOVAR C.A. Así se decide.
Promovió, cursante a los folios 260 al 262 del expediente, copias simples de estados de cuenta del presidente-fallecido en la entidad financiera Bancaribe, desde el mes de mayo de 2022 hasta 2023; los cuales se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de los cuales se evidencia que no consta deposito alguno por concepto de canon de arrendamiento. Así se decide.
Promovió, cursante a los folios 263 y 264 del expediente, comprobante de pago a Corpoelec, emitido online por el Banco de Venezuela, de fecha 24 de enero de 2023, por la cantidad de MIL OCHOCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 1.812,21), así como correo electrónico de fecha 17 octubre de 2022, en la cual la accionante solicita el cobro de los pagos de electricidad a la cuenta de correo makyoselin08@hotmail.com; los cuales se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron tachados e impugnados por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente. Así se decide.
PARTE DEMANDADA:
Con la contestación a la demanda, promovió la exhibición de documentos, de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que la representante y apoderada judicial de la parte actora, exhibiera: Primero: documento de adquisición por la compra efectuada el 18 de febrero de 1.992, por documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 41, Tomo 19, Protocolo Primero, que corresponde al local identificado con el No. 11, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Comercial Caracas, situado entre las transversales 3-6-2-E y 3-6-1-E de la Urbanización Montalbán La Vega, unidad vecinal No. 3, en Jurisdicción de las Parroquias La Vega y Antímano, para determinar cuál local o locales cubrió dicha operación de compra inmobiliaria; Segundo: el documento de condominio del Centro Comercial Caracas, suministrado con el documento de adquisición del local once (11) situado en la planta baja del Centro Comercial Caracas. Al respecto, si bien consta en actas que en fecha 29 de marzo de 2023, se llevó a cabo el acto de exhibición de documentos, en la cual se dejó constancia que únicamente compareció la parte actora a través de su apoderado judicial, y que la parte actora procedió a exhibir copia certificada de la compra efectuada del local 11 ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Caracas, Montalbán 3, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador, en fecha 18 de febrero de 1992, bajo el No. 41, Tomo 19, Protocolo Primero, y consecuentemente, exhibió el documento de condominio del Centro Comercial Caracas y su reglamento, el cual fue debidamente autenticado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 13 de noviembre de 1986, bajo el No. 2, tomo 21 del Protocolo Primero, no es menos cierto que en la presente acción no se está discutiendo el derecho de propiedad que tiene o no la parte actora sobre el inmueble objeto de controversia, si no el desalojo pretendido del local por los literales a) e i) de la ley especial, razón por la cual, se desecha del proceso por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos. Así queda establecido.
Promovió prueba de informe, a los fines que se oficiara a la Administradora del Condominio del Centro Comercial Caracas para que informara al Tribunal si dentro de los copropietarios de dicho centro comercial consta quien es el propietario de los locales que fueron construidos dentro del área del local No. 11 situado en la planta baja de dicho centro comercial; así como también que informaran si al local mini tienda marcado como 11-C, corresponde alguna alícuota condominial por los gastos comunes del Centro Comercial Caracas, y para que se oficiara a la Corporación Eléctrica Nacional (Corpoelec) para que informara si las mini tiendas construidas dentro del Local No. 11, tienen medidores de electricidad independientes, y en caso de no tener, informar donde se encuentra instalado el medido que le suministra el servicio eléctrico. Así como también que informara cual es el medidor que corresponde al local 11. Al respecto, se evidencia que en fecha 28 de febrero de 2023, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes, sin embargo, no se evidencia impulso alguno por parte del promovente para la evacuación de la misma, motivo por el cual nada tiene que valorar este Juzgador. Así se decide.
Promovió, prueba de Inspección Judicial conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que el Tribunal se trasladara al local No. 11 de la planta baja del Centro Comercial Caracas donde funciona la mini tienda identificada con el No. 11 objeto de controversia; no obstante a ello, consta de las actas procesales que en la oportunidad fijada por el Tribunal para llevar a cabo dicha inspección, no comparecieron ninguna de las partes, por lo que en nada se pronuncia este Juzgador al respecto. Así queda establecido.
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se observa que en el caso de autos la parte actora demanda el desalojo de un inmueble de su propiedad, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 40 literales a) e i) de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en este sentido, es preciso traer a colación el contenido de dicha norma en base a la cual la demandante fundamentó su acción, la cual prevé lo siguiente:

“…Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…)
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
De la norma anterior se infiere que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio, debiéndose necesariamente probar la relación arrendaticia existente entre el arrendador y el arrendatario, y que esta relación verse sobre un bien inmueble destinado a uso comercial, elementos estos que se cumplen en el caso de autos y que no fueron controvertidos, siendo reconocido por ambas partes que la relación contractual inició el 05 de junio del año 2013, y que progresivamente la relación arrendaticia continúo en los años subsiguientes, hasta el año 2018, por tanto, teniendo los contratos fuerza de ley entre las partes, es por lo que deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones asumidas en él deben cumplirse exactamente como han sido contraídas conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.
En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal o de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, o de otros pagos establecidos en el contrato constituye el pago el único medio de liberación.
Entonces, precisa este Juzgador traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:
“Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa: “De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho'. 'Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas. En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla (…)”
De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales: a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, y, b) El demandado, debe probar aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En este sentido tenemos que el apoderado judicial de la parte demandada realizó una contestación o rechazo genérico al hecho negativo planteado por la parte actora, cuando esta expone que el demandado no canceló los servicios comunes tales como energía eléctrica y agua, establecidos en la cláusula sexta y séptima del contrato, ni tampoco canceló la séptima parte de la obligación de la alícuota correspondiente al local comercial, hecho este que, ciertamente, no puede probar el accionante sino que corresponde al demandado, pues es él sobre quien recae la obligación de acreditar el pago de sus obligaciones al negar estar incurso en la señalada insolvencia.
Así pues, en relación a la causal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa a que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, que en el caso que nos ocupa es la cancelación de los servicios de electricidad, consumo de agua y similares establecidos en la cláusula sexta del contrato, así como el porcentaje de alícuota correspondiente a una séptima parte del gasto de mantenimiento de los equipos instalados en el local arrendado, los cuales fueron especificados en la cláusula séptima del contrato celebrado entre las partes, se observa que, se trata de una alegación que aunque el demandado la contradijo, le correspondía promover la contraprueba no constando en autos que acreditara elemento de convicción que permita apreciar que efectivamente no incurrió en tal causal debiendo en consecuencia declararse procedente la demanda respecto a esta causal. Así se decide.
En cuanto a la causal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa a que el arrendatario incumpliere con sus obligaciones es evidente que al haber incurrido en la anterior causal también incumplió con sus obligaciones, las cuales fueron establecidas en las cláusulas sexta y séptima del contrato, debiendo en consecuencia declararse procedente la demanda respecto a esta causal habida cuenta que no probo lo contrario, por lo cual, al verificarse el incumplimiento en el contrato de arrendamiento delatado por la actora en el juicio que hoy nos ocupa, procede en derecho el desalojo demandado lo que conlleva forzosamente a este Tribunal a declarar CON LUGAR la demanda, acordando el desalojo del local ocupado por la ciudadana YOSELIN NORA MAKLOUF NASR, en condición de arrendataria, tal y como se hará en el dispositivo de la presente sentencia. Así finalmente se decide.

Capítulo VI
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuesto, este Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
Primero: IMPROCEDENTE la perención de la instancia alegada por la representación judicial de la parte demandada
Segundo: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía efectuada por la representación judicial de la parte demandada.
Tercero: CON LUGAR la acción de desalojo de local comercial fundamentada en los literales a) e i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINEZ TOVAR, C.A., en contra de la ciudadana YOSELIN NORA MAKLOUF NASR, ambas identificadas al inicio del presente fallo.
Cuarto: Como consecuencia de la declaratoria anterior, se ordena a la parte demandada ciudadana YOSELIN NORA MAKLOUF NASR, hacer formal entrega a la parte demandante sociedad mercantil INVERSIONES MARTINEZ TOVAR, C.A., del bien inmueble arrendado, constituido por un local signado con el No. 11-C, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Caracas, Urbanización Montalbán III, entre las transversales 3- 6-2-e y 3-6-1-e, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, completamente desocupado libre de personas y cosas.
Quinto: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Sexto: Se ordena la notificación de las partes conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil por cuanto la presente decisión se profirió fuera de la oportunidad legal.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
PUBLIQUESE, NOTÍFIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de septiembre de 2023. Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. JULIAN TORREALBA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,
VANESSA PEDAUGA
En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

VANESSA PEDAUGA

Asunto AP11-V-FALLAS-2021-000490
JTG/vp*