REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. EXPEDIENTE No. AP71-R-2024-000299/7.684. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: INVERSIONES DEBOSA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 23 de julio de 1996, bajo el No. 1, Tomo 369-A-Sgdo. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SANDRA ANTONIETA TURUHPIAL CARIELLO y PASTORA DEL CARMEN HUERTA DE LA HOZ, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 37.687 y 33.327, respectivamente. PARTE DEMANDADA: PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 11 de junio de 2013, bajo el No. 43, Tomo 111-A-Pro. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: YARITZA VALDIVIEZO ROSAS y VISMARK EDUARDO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 96.869 y 195.573, respectivamente. MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EN FECHA 14 DE MAYO DE 2024, POR EL JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO (LOCAL COMERCIAL). ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de mayo de 2024, ratificada en fechas 06 y 13 del mismo mes y año, por el abogado VÍSMARK EDUARDO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte denunciante, sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., contra contra el fallo dictado en la audiencia de fecha 29 de abril de 2024 y su extenso de fecha 14 de mayo de 2024, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente la falta de cualidad opuesta por la parte demandada; y, con lugar la demanda de desalojo, en los términos que serán descritos más adelante. Por auto de fecha 21 de mayo de 2024, se dieron por recibidas las presentes actuaciones procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivas del juicio de desalojo incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., contra la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., abocándose, quien suscribe, al conocimiento del asunto. Mediante auto de fecha 24 de mayo del corriente año, se fijó la oportunidad para que las partes presentaran informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; En fecha 27 de junio de 2024, la abogada SANDRA ANTONIETA TURUHPIAL CARIELLO, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de informes donde luego de realizar un breve recuento de las actuaciones procesales llevadas a cabo por ante el juzgado de primer grado, así como de los fundamentos de hecho y derecho que sustentan la pretensión actoral, solicitó se declarase sin lugar la apelación y confirmase la decisión apelada. En esa misma fecha, los abogados YARITZA VALDIVIEZO ROSAS y VISMARK EDUARDO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes donde alegaron que el juzgado de primer grado desatendió las consideraciones de hecho y de derecho que esgrimieron para negar y contradecir las pretensiones de la parte actora, desconociendo de forma aberrante que la relación material que dio inicio a la causa no era entre las sociedades mercantiles INVERSIONES DEBOSA, C.A., y PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., sino entre ésta última y la ciudadana EVELYN CAPRILES. Que el juzgado de conocimiento erró en sus motivaciones al interpretar el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece la responsabilidad solidaria de los legitimados respecto de la relación arrendaticia, cuando el propietario del inmueble no fuese el arrendador, ya que en el presente asunto no se está discutiendo derecho de propiedad alguno; por lo que, yerra el tribunal de primer grado al establecer que por ser propietario se tiene legitimación a la causa. Que la sociedad mercantil actora incorporó a la demanda un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO, como persona natural, y la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., lo cual se alertó al tribunal de conocimiento durante todo el proceso de conocimiento, hasta en sede cautelar e incidental de fraude procesal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.166 del Código Civil, pues dicho contrato solo podía beneficiar a quienes lo suscriben, no dañando ni aprovechando a la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., quien para los efectos del mismo es un tercero ajeno a dicha relación, por lo que ésta carecía de legitimación para demandar el desalojo, pues las legitimadas eran la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO y la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., por lo que, dicha sociedad mercantil no podía pretender aprovecharse de un contrato que no suscribió y del cual no es parte. Que al no ser parte del contrato, la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., no podía exigir el desalojo de un local comercial, por no haber sido parte de la relación locativa, pues su pretensión descansa en un derecho que no le pertenece, independientemente su derecho de propiedad, no pudiendo reclamar las consecuencias jurídicas de esa relación contractual, por no se parte sustantiva de la misma. Que la sociedad mercantil actora se afirmó titular de un derecho que le pertenece a la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO, lo cual fue determinado por el juzgador de primer grado, independientemente que ésta sea socia de la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., por lo que dicha sociedad mercantil carecía de cualidad para reclamar el desalojo por no ser parte material del contrato que dio origen a la relación y al presente juicio. Alegó con respecto al mérito del asunto, que resultaba difícil de comprender que del artículo 1.159 del Código Civil, del cual se desprende el principio de intangibilidad del contrato, de forma tan ligera, después de hacer uso de la actividad propia de los jueces, se decidiera que un tercero que no fue parte del contrato de arrendamiento celebrado entre una persona natural y una sociedad mercantil, donde se establecieron sus recíprocas obligaciones, pudiese acudir a instancia judicial a solicitar el desalojo, sin haber sido parte del mismo. Indicó en relación al pronunciamiento sobre los medios probatorios, el juzgado de primer grado, argumentó que la falta de firma del solicitante en la acta de la inspección extrajudicial evacuada en fecha 19 de octubre de 2023, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no la inficionaba de nulidad, como si la isma fuese evacuada dentro del proceso, lo que no era cierto y constituía una falacia, ya que dicha prueba fue evacuada extra judicialmente y como se podía evidenciar de las propias actas de trámite de la misma, las abogadas SANDRA TURUHPIAL y PASTORA HUERTA DE LA HOZ, actuaron asistiendo a la solicitante, no como apoderadas, ya que su representación judicial deviene del poder apud-acta que le fuera otorgado en fecha 08 de diciembre de 2023, careciendo dicha abogadas de representación legal para el momento de la práctica de la inspección en cuestión. Que, no se determinó con certeza lo que se desprendía de la inspección en cuestión, atribuyéndole un valor probatorio que se desconocía; siendo que las incidencias relativas a dicha prueba, preceden a la interposición de la demanda, incurriendo en el vicio de petición de principio, al dar por cierto los hechos que deben ser objeto de prueba, sólo con alegatos. Que del libelo de demanda no podía extraerse pretensión o alegato alguno, con respecto a incumplimiento, ya que se circunscriben a los literales “e” y “d”, los cuales no se refieren a incumplimiento de obligaciones como causales de desalojo, afirmaciones que no estableció el juzgador de primer grado, al no determinar cómo se subsumían los hechos con el derecho, violentando el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al suplir defensas no alegadas, en contravención con el artículo 15 eiusdem, al no mantener el equilibrio procesal a favor de una de las partes, conllevando la indefensión de su representada, a quien debía garantizar, el debido proceso, a la luz del artículo 49 constitucional, solicitando se declarase con lugar la apelación, se revocase la decisión apelada y, como quiera, que sufrió un desalojo anticipado en razón de la medida cautelar, ésta fuese revocada y se le restituyese en la posesión precaria del inmueble arrendado. En fecha 28 de junio de 2024, se agregaron a los autos los informes presentados por las partes y se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil. El 11 de julio de 2024, la abogada SANDRA ANTONIETA TURUHPIAL CARIELLO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes, constante de cinco (05) folios útiles. Por auto de fecha 12 de julio de 2024, este ad quem dijo VISTOS y se reservó sesenta (60) días calendarios siguientes a dicha fecha, para decidir de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Transcurrida la oportunidad para la presentación de observaciones y los lapsos procesales en la presente causa; estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, de seguidas pasa esta sentenciadora hacerlo, en los términos que siguen: SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Se inició el juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado en fecha 26 de octubre de 2023, por la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO, actuando en su carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., asistida por las abogadas SANDRA A. TURUHPIAL CARIELLO y PASTORA DEL C. HUERTA DE LA HOZ, en contra de la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde alegó que en fecha 17 de octubre de 2023, solicitó se realizara inspección ocular en el inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial sótano situado en el edificio Los Mangos, el cual forma parte del Sector Norte de Chapellin, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde funciona la demandada, para dejar constancia del uso que se le daba al inmueble, las condiciones en que se encontraba el mismo, el estado de insalubridad de sus ambientes, del almacén, cava y demás improvisaciones que pudieran existir en el sistema eléctrico, entre otras cosas. Que dicha inspección fue practicada en fecha 19 de octubre de 2023, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde el tribunal dejó constancia de haber observado bienes muebles y que en el inmueble de desarrollaba actividad relacionada con el ramo de panadería; dejó constancia, en el particular segundo, que al entrar al inmueble había un área de estacionamiento, donde se percibía gran cantidad de materiales de madera y cartón, humedad en sus paredes, deterioro de la pintura con manchas negras producto del moho; que el área de recepción presentaba humedad en la parte inferior de las paredes, como en piso y techo, del desgaste por el tiempo de uso. Que en el área de producción se observó deterioro por el uso en piso, paredes y techo, donde algunas paredes estaban deterioradas sin pintura; que el piso presentaba manchas, desgaste de la cerámica por el uso durante el tiempo. Que en el particular tercero se dejó constancia de la inexistencia de material para el funcionamiento de la actividad que se desarrollaba en el inmueble, a pesar que la cava se encontraba funcionando. Se dejó constancia de la presencia de los hornos, rebanadoras, neveras y estanterías que no estaban en funcionamiento por falta de personal; asimismo, se dejó constancia de la existencia de un tablero de sistema eléctrico en la entrada del inmueble y demás áreas señaladas con cableado superficial. Que en esa misma oportunidad se llevó a cabo evaluación de riesgos por el Cuerpo de Bomberos, División de Riesgos Especiales, la cual arrojó que se trataba de una edificación de tres (3) niveles de uso comercial, observándose humedad persistente, formación de moho, de laminación de la pintura, desprendimiento del friso en paredes y techos de los ambientes de baños, cocina y depósito, debido a filtraciones de aguas pluviales por su mala canalización y falta de mantenimiento preventivo y correctivo. Que se constataron manchas de herrumbre en los elementos estructurales, mala canalización del drenaje del sistema de refrigeración, perdida de hermeticidad en el sistema de tuberías de aguas claras, llegando a la conclusión que toda esa situación constituía una condición de riesgo tipo antrópico con tendencia agravarse en detrimento de la integridad física de las personas que allí viven y la estructura, en caso de no tomarse medidas preventivas y correctivas, por lo que, dicho cuerpo de bomberos, a través del Área de Planificación para Casos de Desastres y Emergencias, División de Riesgos Especiales, recomendó realizar la clausura y/o desocupación preventiva de las estructuras, hasta tanto se realizaran las revisiones y reparaciones pertinentes al caso, mediante personal especializado en la materia, a fin de garantizar la integridad física de las personas que allí laboraban y mitigar los riesgos. Que en fecha 24 de octubre de 2023, solicitó a la Dirección de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, el inicio del procedimiento administrativo correspondiente, por cuanto se requería el desalojo del inmueble, conforme al literal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en fecha 17 de julio de 2023, se le realizó preferencia ofertiva al arrendador, donde pudo constatar la insalubridad, el cambio de uso y el deterioro del inmueble. Que en razón de ello, solicitaban el desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento, en el sentido de mantenerlo en perfectas condiciones de mantenimiento y conservación, ya que el local se encontraba tan deteriorado en sus vigas y bases que afectaban la integridad del edificio, debido a las múltiples filtraciones, que ameritaban su desocupación, por existir peligro físico de las personas que allí laboran, aunado al cambio de uso en contravención al contrato celebrado entre las partes, causales de desalojo contempladas en los literales “d” y “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y se acordase la entrega del mismo, libre de bienes y personas, en el mismo estado en que se arrendó. Previa distribución le correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 02 de noviembre de 2023, lo admitió y ordenó el emplazamiento y su sustanciación a través del procedimiento oral. Cumplidos los trámites de citación personal, en fecha 1º de diciembre de 2023, el ciudadano ALEXIS AUGUSTO ORTIZ JIMENEZ, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., parte demandada, asistido de abogado, otorgó poder apud-acta, a los abogados YARITZA VALDIVIEZO ROSAS y VISMARK EDUARDO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ. Asimismo, en actuación aparte, se dio por citado. En fecha 4 de diciembre de 2023, los abogados YARITZA VALDIVIEZO ROSAS y VISMARK EDUARDO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación de la demanda, en el que negaron, rechazaron y contradijeron la demanda, en todas y cada una de sus partes. Que no constaba en autos la resolución emanada de la Dirección de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, que demostrase el agotamiento de la vía administrativa, ni que se haya agotado el lapso legal para que se considerase agotada. Opusieron la incompetencia del tribunal, en razón de la cuantía por la cual fue estimada la demanda por la parte actora, conforme la Resolución Nº 2023-0001, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia; por lo que, el auto de admisión de la demanda, debía ser declarado nulo, al quebrantar normas del orden público. Opuso la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto su representada no había celebrado contrato de arrendamiento alguno con ella; que, en todo caso, la relación arrendaticia era entre su representada y la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO, a título personal, por lo que dicha sociedad mercantil no tenía cualidad, de conformidad con el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, en franca violación del artículo 16 eiusdem, pues las personas naturales son totalmente distintas e independientes del sustrato personal de una persona jurídica, por lo que, dicha sociedad mercantil no era parte, de la relación sustancial. En cuanto al mérito alegó que las pretensiones de la actora se basaban en inspección judicial evacuada por el mismo tribunal de la causa, la cual se encontraba inficionada de nulidad, al estar suscrita por las abogadas SANDRA TURUHPIAL y PASTORA HUERTA DE LA HOZ, careciendo de representación judicial, por no tener poder de representación. Que existe contradicción en cuanto a la presencia o no del solicitante de dicha inspección, además de no estar suscrita por él, pero si por sus abogadas asistentes, por lo que, al no tener la representación de dicho ciudadano, mal podían las abogadas suscribir el acta en su asistencia, siendo nula la inspección. Que de la inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos, se evidenciaba que contenía una serie de afirmaciones técnicas que, si bien podrían arrojar convicción, no era menos cierto que dichos elementos fueron evacuados fuera del proceso y, por tanto, vulneraron la posibilidad de su control y contradicción, lo que constituye una violación a su derecho a la defensa, constituyéndose en una prueba viciada, donde se dejó constancia de hechos que no se corresponden con la realidad. Que la parte actora basa su irracional pretensión, sin que se haya agotado la vía administrativa, donde ni siquiera se le había notificado a su representada el procedimiento ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), ya que no bastaba la sola presentación de un escrito para que se considerase agotada la misma; y, en un irrito informe de los bomberos, que forma parte integrante de una inspección nula, violando de forma artera la prórroga legal que le asiste a su representada, violentándole el debido proceso y el derecho a la defensa consagrados en el artículo 49 constitucional; por lo que, solicitaban se declarase sin lugar la demanda. En fecha 22 de enero de 2024, el tribunal de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la cuestión de incompetencia del tribunal, opuesta por la parte demandada, fundamentada en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y, en consecuencia, se declaró competente para conocer del asunto. Por auto de fecha 23 de enero de 2024, se fijó oportunidad para que se llevase a cabo la audiencia preliminar. El 30 de enero de 2024, la abogada YAJAIRA JOSEFINA BRUZUAL, Juez del Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de continuar conociendo de la causa. Remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa distribución, le fue asignado el conocimiento del asunto al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 08 de febrero de 2024, las dio por recibidas, la abogada SIUL ARIANA GARCÍA FALCÓN, se abocó al conocimiento de la causa; y, ordenó la notificación de las partes. Notificadas las partes, por auto de fecha 22 de febrero de 2024, se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar. En fecha 29 de febrero de 2024, se llevó a cabo la audiencia preliminar, en la cual estuvieron presentas las representaciones judiciales de ambas partes; y, donde la representación judicial de la parte demandada denunció fraude procesal incidental. Por auto de fecha 05 de marzo de 2024, el tribunal de la causa, fijó los términos de la controversia y abrió a pruebas la causa. Vencida la oportunidad de promoción y evacuación de pruebas, donde ambas partes hicieron uso de las mismas, en fecha 19 de marzo de 2024, se fijó la oportunidad para la audiencia o debate oral, ordenándose la notificación telemática de las partes. Practicadas las notificaciones de las partes, en fecha 04 de abril de 2024, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, donde estuvieron presentes las representaciones judiciales de ambas partes; y, una vez agotada la etapa de alegaciones, así como de evacuación de las pruebas, el tribunal, repuso la causa al estado de dar trámite al fraude procesal incidental. Por auto de fecha 24 de abril de 2024, se fijó la oportunidad para la celebración de audiencia o debate oral. En fecha 29 de abril de 2024, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, donde estuvieron presentes la representación judicial de ambas partes y, una vez agotada la etapa de alegaciones y evacuación de las pruebas, el tribunal considerándose suficientemente ilustrado, previa consideraciones al caso, dictó el dispositivo, reservándose la oportunidad para la publicación del fallo en extenso. En fecha 14 de mayo de 2024, el tribunal, publicó el fallo en extenso, mediante el cual declaró improcedente la falta de cualidad opuesta por la parte demandada; con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., contra la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., ordenó a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble constituido por el local comercial ubicado en el sector norte de Chapellin, edificio Los Mangos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación por el abogado VISMARK EDUARDO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; siendo oído en ambos efectos mediante auto del 15 de mayo de 2024, alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante este tribunal, en segundo grado de conocimiento, que para decidir observa: MOTIVOS PARA DECIDIR De la competencia.- Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. Al respecto, se tiene que en fecha 18 de marzo de 2009, entro en vigencia la Resolución No. 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el No. 39.152, modificándose la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia, apreciándose que en su artículo 3 se estableció lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.”. (Énfasis de este fallo). De la parte final de la norma supra transcrita se desprende, que se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. En el mismo orden de ideas, y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la precitada Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Asimismo, se evidencia, que dicha Resolución fue modificada sólo en lo que respecta a la cuantía de los tribunales para conocer de las causas, en la Resolución No. 2018-013, dictada el 24 de mayo de 2018 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dejándose establecido en el artículo 3 que: “Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.”. Ahora bien, la aludida Resolución quedó derogada por la número 2023-0001, dictada por la Sala Plena el 24 de mayo de 2023, en los términos establecidos en el artículo 7, que dispone: “Queda derogada de esta manera la competencia funcional por la cuantía establecida en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2018-0013, de fecha 24 de octubre de 2018...” [Énfasis añadido]; por lo que a lo largo de estos años, lo único que ha cambiado en cuanto a la competencia de los tribunales de municipio y de primera instancia es su conocimiento en función de la cuantía establecida en las demandas. Así las cosas, en acatamiento a la normativa competencial establecida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, considera quien suscribe, que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, tanto de jurisdicción voluntaria como contenciosa, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada resolución. De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que le corresponde a este Juzgado Superior conocer como segunda instancia, y en virtud de ello esta juzgadora es competente para conocer y decidir el medio de gravamen ordinario interpuesto. Y Así se establece. – DE LO CONTROVERTIDO.- El conocimiento de esta alzada se circunscribe al recurso de apelación ejercido por el abogado VISMARK EDUARDO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 14 de mayo de 2024, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente la falta de cualidad de la parte actora, opuesta por la representación judicial de la parte demandada; con lugar la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., en contra de la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., y ordenó a la parte demandada hiciera entrega a la parte actora del inmueble constituido por el local comercial ubicado en el sector norte de Chapellin, edificio Los Mangos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Conforme los argumentos expuestos por las partes, corresponde determinar si la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., en su condición de propietaria del inmueble, tiene cualidad para solicitar el desalojo del mismo, en razón que no la une contrato locativo alguno con la arrendataria; siendo celebrado el mismo entre una persona natural que debe ser considerada distinta a la actora, independientemente forme parte de sus accionistas u órgano administrativo; y la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A. En caso de improcedencia de dicha defensa previa, verificar la arrendataria cambio el uso para el cual fue destinado, contractualmente, el inmueble constituido por el local comercial ubicado en el sótano del edificio Los Mangos, situado en el sector norte de Chapellin, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; y, si el mismo se encuentra en estado tal de deterioro que conlleve su demolición o reparaciones mayores que justifiquen la necesidad de desocuparlo, conforme los literales “d” y “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Igualmente, verificar si la instauración del juicio de desalojo, sin haberse agotado la vía administrativa por ante la Dirección de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, establecida en el literal “l” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vulnera el debido proceso y el derecho a la defensa de la parte demandada, siendo éstas garantías que deben ser resguardadas, aun de oficio, por los juzgadores, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Es de hacer notar, que la parte demandada entre otras defensas argüidas en el proceso, denunció la ocurrencia de un presunto fraude procesal, el cual fue tramitado a través de cuaderno separado; y, sobre el cual ya se emitió pronunciamiento en relación a la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, en contra del fallo de primera instancia que lo resolvió. Así se establece. En este orden de ideas, esta sentenciadora a los fines de emitir pronunciamiento, primeramente considera prudente, efectuar el análisis, valoración y apreciación de las pruebas aportados por las partes al proceso; ello, tomando en cuenta que la defensa previa de falta de cualidad de la parte actora, opuesta por la representación judicial de la parte demandada, se refiere al establecimiento de la relación sustancial controvertida entre las partes; es decir, en cuanto a la determinación de las personas titulares de los derechos debatidos, para pretender cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato locativo de marras. Así se establece. En tal sentido, se constata que la parte actora, conjuntamente con el escrito de demanda, produjo una serie de documentales, las cuales fueron atacadas por la representación judicial de la parte demandada, en la denuncia de fraude procesal, en cuanto a la oportunidad y medios utilizados para incorporarlas al juicio; donde alego, como se dijo en la decisión que resolvió tal incidente, la falta de planillas de consignación de recaudos presentados por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como, las que si fueron presentadas, carecían de firmas y/o fechas de presentación. Asimismo, se argumentó que las abogadas SANDRA ANTONIETA TURUHPIAL CARIELLO y PASTORA DEL CARMEN HUERTA, habían actuado en el juicio, sin tener la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., y/o de la ciudadana EVELYN CAPRILES, por lo que carecían de legitimidad para actuar en el proceso; aunado al hecho, que la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., no tenia cualidad para sostener el juicio, por cuanto el contrato de arrendamiento fue suscrito entre PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., y la ciudadana EVELYN CAPRILES, por lo que, aun cuando dicha empresa fuese la propietaria del inmueble, no tenía ningún tipo de relación jurídica que la vinculara con su representada. La parte actora conjuntamente con el libelo de demanda, produjo contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 23 de mayo de 2023, entre la ciudadana EVELIN CAPRILES NAVARRO y la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., representada por su director, ciudadano ALEXIS ORTIZ, el cual versa sobre el local comercial situado en el sótano del edificio Los Mangos, ubicado en el sector norte de Chapellin, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual se constata que dicho inmueble fue arrendado para ser utilizado como comercio y que la arrendataria se encontraba en la obligación de mantenerlo en el mismo estado en que lo recibió, debiendo, entonces, realizar todas aquellas reparaciones menores que fuesen necesarias para su mantenimiento en buen estado de uso y conservación. Documental que es valorada y apreciada, conforme lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece. Igualmente produjo copias certificadas de documento inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 2009, bajo el Nº 28, Tomo 222-A-Sgdo., que se corresponden a la reforma de los estatutos sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., y de las cuales se evidencia que la ciudadana EVELIN CAPRILES NAVARRO, es la titular del cien por ciento (100%) del capital accionario de dicha persona jurídica; aunado a que forma parte del órgano administrador de la misma, en razón de haber sido designada Vice-Presidenta de ella; documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.384 del Código Civil. Así se establece. Produjo copia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de septiembre de 1999, bajo el Nº 5, Tomo 22, Protocolo Primero, del cual se evidencia que el ciudadano TOMAS CAPRILES NAVARRO, dio en venta a la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana EVELIN CAPRILES NAVARRO y la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., documental que se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser traslado mecánico de documento público. Así se establece. Consigno Inspección judicial extra-litem, evacuada en fecha 19 de octubre de 2023, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Con respecto a dicha documental, la representación judicial de la parte demandada, la atacó argumentando que el hecho de no estar suscrita por el solicitante de la misma, pero si por las abogadas SANDRA ANTONIETA TURUHPIAL CARIELLO y PASTORA DEL CARMEN HUERTA, sin tener la representación judicial del solicitante, determinaba la nulidad e ilegalidad de dicha prueba. En torno a ello, es menester dejar constancia que, una vez admitida al trámite la solicitud de inspección judicial, la oportunidad de su práctica es un acto del órgano que la tramita, por medio del cual el juez se limita a dejar constancia, a través de sus sentidos, de las circunstancias o del estado de los lugares o de las cosas, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, conforme lo establece el artículo 1.428 del Código Civil. Por tanto, es indiscutible que las constancias que haga el juez son elementos que entran en la esfera de aquellos que no se pueden o no son fáciles de acreditar de otra manera, para cuya evacuación no se precisa de conocimientos periciales. Así se establece. Ahora bien, una prueba es evidentemente ilegal si no la consagra la ley, cuando no aparece como uno de los medios legítimos en que pueden fundarse las partes para la comprobación de sus derechos o cuando se prohíbe expresamente utilizarla en determinados juicios o circunstancias; no debe confundirse la ilegalidad con la ineficacia probatoria o inapreciabilidad según los casos, hechos o problemas que resulte de la contienda judicial para el momento de la sentencia. Así mismo, una promoción no puede considerarse manifiestamente impertinente sino cuando entre el hecho que se trata de probar y aquellos en que fundan las pretensiones no existe ninguna relación directa o indirecta y, como consecuencia, aún probados ampliamente los hechos, en nada cambiaría el problema sometido a la decisión de los jueces. Así pues, la inspección ocular es uno de los medios de prueba permitidos por la Ley, para la comprobación de las circunstancias o del estado de los lugares o de las cosas; es decir, de hechos y circunstancias que no puedan o no sea fácil acreditar de otra manera, sin que se pueda extenderse a apreciaciones que requieran conocimientos periciales. Así las cosas, el hecho que al momento de la práctica de la misma, no se encuentra presente su solicitante, no determina su invalidez; pues, como se expresó, es un acto del órgano, no de la parte; debiendo estar suscrita de forma obligatoria, por el juez y secretario, quienes son los que conforman el órgano y, los asistentes al acto, pueden o no suscribirlo. Así se establece. Por tanto, el hecho que el acta levantada al efecto de la práctica de la inspección judicial extra-litem, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de octubre de 2023, se encuentra suscrita por las abogadas SANDRA ANTONIETA TURUHPIAL CARIELLO y PASTORA DEL CARMEN HUERTA, sin tener la representación judicial del solicitante, no determina la nulidad de la inspección realizada, puesto que las referidas profesionales del derecho, aun cuando hayan asistido jurídicamente al ciudadano TOMAS CAPRILES NAVARRO, para efectuar la solicitud, no se hicieron presentes en el acto en tal condición, sino para presenciar el mismo, siendo éste un acto del tribunal; motivo por el cual, no obstante existir una norma específica que se refiere a su valoración, el acta que contiene dicho acto, debe ser considerada como un documento público, por emanar de funcionario público que dentro de sus facultades está la de dar fe pública de los hechos y circunstancias de los hechos que percibe a través de sus sentidos. Así se establece. Así las cosas, de dicha inspección judicial se determina que para el momento en que el tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble a inspeccionar; esto es, el 19 de octubre de 2023, pudo constatar el deterioro de pisos, paredes y techo del mismo, con desprendimiento de la pintura en unas áreas y manchas por moho en otras, que eran consecuencia de humedad. Circunstancias que determinan el mal estado de mantenimiento y conservación del inmueble arrendado. Así se establece. Asimismo, la juez practicante de la inspección judicial dejó constancia de la existencia en el inmueble, no solo de bienes muebles propios a la actividad de panadería, propia para el uso para el cual fue arrendado el mismo, sino de otros enseres que se correspondían a actividades distintas a ésta. Por tanto, esta sentenciadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, le otorga a dicha inspección el pleno valor probatorio que emana de ella. Así formalmente se decide. Con respecto al informe técnico emanado del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, fechado el 20 de octubre de 2023, y suscrito por los ciudadanos TENIENTE 1º NELSON MARIÑO y CORONEL CÉSAR A. ROJAS, la representación judicial de la parte demandada alegó que, como consecuencia, de la nulidad de la inspección judicial extra-litem analizada, el mismo debía ser desechado, por formar parte de la misma. No obstante, en relación a dicha prueba, se constata que la misma no forma parte de la inspección judicial supra referida; sino que fue producida para fundamentar la causal de desalojo invocada, referida al deterioro y necesidad de realizarle reparaciones mayores al inmueble que ameritan su desocupación o desalojo. No obstante ello, estamos en presencia de un documento público administrativo, emanado de funcionarios administrativos, que admitía prueba en contrario; carga que no fue cumplida por la representación judicial de la parte demandada; no desvirtuando los hechos contenidos en dicha documental, por medio de la cual los funcionarios administrativos que la suscriben, dejando constancia que el inmueble en cuestión se encuentra deteriorado, al punto de encontrarse afectadas las vigas que sirven de estructura al mismo, por causas de faltas de mantenimiento al sistema de desagüe, lo cual no solo comprometía la integridad física de las personas que allí laboran, sino la estructura misma del inmueble, por lo que, recomendaron que fuese desalojado, bien, para su demolición o que fuesen realizadas las reparaciones necesarias que permitiesen su uso adecuado. No siendo desvirtuada tales circunstancias, por cualquier medio de prueba permitido por la ley, por la representación judicial de la parte demandada, quien a lo largo del proceso se limitó en realizar alegaciones infundadas en torno a la legalidad o no de la prueba en cuestión; por lo que, se aprecia y valora, como documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece. Con respecto a la copia fotostática de escrito presuntamente presentado por ante la Dirección de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, se constata que no consta la fecha de su presentación ante dicho órgano administrativo. No obstante ello, la representación judicial de la parte actora, en la etapa probatoria, produjo copia certificada de boleta de notificación expedida por dicha Dirección, dirigida a la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., con respecto al inicio del trámite administrativo; todo lo cual hace presumir a quien decide, del inicio de dicho trámite. Empero, estamos en presencia de una demanda de desalojo para cuya sustanciación y resolución no requiere el agotamiento previo de la vía administrativa, pues se trata de un inmueble que contractualmente se destinó para el uso comercial, requiriéndose, el agotamiento de la vía administrativa, conforme lo establecido en el literal “l” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sólo en caso que sea solicitado el decreto de medida cautelar; y, en cuyo caso, ello es materia propia del incidente que surja con motivo de la medida preventiva a decretarse en juicio, que no afecta, la debida resolución del conflicto de mérito sometido al órgano jurisdiccional. Así se establece. Cabe destacar, mal puede alegarse que la instauración de la demanda de desalojo, sin haberse agotado la vía administrativa previa, menoscabe el derecho a la defensa, la tutela judicial efectiva y el derecho de la parte contra quien obre la demanda; puesto que tal requerimiento sólo es necesario en caso de solicitarse decreto cautelar, a la luz de lo establecido en el literal “l” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual debe ser objeto de examen en un incidente aparte, cuya sustanciación, como es bien sabido, ocurre en cuaderno separado, con un procedimiento propio e independiente. Por tanto, ello no determina causal alguna que impida al órgano jurisdiccional la debida solución al conflicto de mérito. Así se establece. *De la falta de cualidad pasiva: Dilucidado lo anterior, pasa esta sentenciadora a pronunciarse sobre la defensa previa de falta de cualidad alegada por la parte demandada, la cual fundamentó en el hecho de no haber celebrado contrato alguno con la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., propietaria del inmueble arrendado, sino que la relación locativa fue constituida con la ciudadana EVELIN CAPRILEES NAVARRO, a título personal, independientemente, ésta formase parte de su sustrato personal o del órgano administrativo de aquella; por lo que, a su entender, mal podría dicha sociedad mercantil exigirle cumplimiento contractual alguno o desalojo, en razón que dicho contrato en nada podía aprovecharla o perjudicarla, conforme lo establecido en el artículo 1.166 del Código Civil. En tal sentido, es bueno hace mención a los concepto de cualidad o legitimatio ad causam, y los casos excepcionales que la Ley prevé. Siguiendo la enseñanza de Chiovenda, explicada por el maestro Loretto (Ensayos Jurídicos, Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, números 4 y siguientes), podemos decir que la cualidad es un juicio de relación y no de contenido, y puede ser activa o pasiva. La primera es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley le da la acción (actor abstracto). Y la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción (demandado abstracto). Aunque la legitimación a la causa es un presupuesto material de la demanda y no puede ser dilucidada como cuestión previa, existen ciertos casos en los que la legitimatio ad causam proviene de una relación jurídica distinta y anterior a la inserida en el proceso actual, de suerte que puede resolverse como punto previo, a los fines de establecer si la pretensión es admisible. Tal sería el caso, cuando se demanda la partición de la comunidad ordinaria o de herencia, donde existen varias personas con derechos concurrentes sobre un mismo objeto. Al respecto, en sentencia, de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 01116, dictada en fecha 18 de septiembre de 2002, publicada en fecha 19 del mismo mes y año, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, en el juicio incoado por el ciudadano CARLOS GUSTAVO PÉREZ PRADO, en contra de LAGOVEN, S.A., expediente No. 13.353, señaló: “…La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera ...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ). Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…”. En el caso de marras, tenemos que la representación judicial de la parte demandada, al argumentar que la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., no tiene cualidad para demandar el desalojo, independientemente sea la propietaria del inmueble, por cuanto la relación locativa fue celebrada con la ciudadana EVELIN CAPRILES NAVARRO, a título personal y no como representante de dicha empresa; por lo que, debían ser consideradas personas distintas entre sí, no aprovechando ni dañando a la sociedad mercantil en cuestión, por ser una tercera ajena, conforme lo establecido en el artículo 1.166 del Código Civil. En tal sentido, se observa que si bien es cierto que, en el caso de autos, quedó comprobado que el inmueble le fuera arrendado a la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., por la ciudadana EVELIN CAPRILES NAVARRO, no es menos cierto que el mismo es propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., por lo que, debe considerarse que la ciudadana EVELIN CAPRILES NAVARRO, cuando celebró dicha convención locataria con la demandada, lo hizo simple como administradora de los bienes propiedad de esa sociedad mercantil, conforme lo establecido en el artículo 1.582 eiusdem. Así se establece. Aunado a ello, tenemos que la ciudadana EVELIN CAPRILES NAVARRO, no sólo cumplió con su obligación contractual de mantener a la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., en el uso, goce y disfrute del bien arrendado; ergo, en la posesión precaria del mismo, sino que, a su vez, es la única accionista de la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., propietaria del inmueble, y miembro del órgano administrativo de la misma; es decir, que el hecho que la relación locativa se haya constituido por ella, sin haber actuado en nombre de la propietaria del inmueble, no determina que la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., no pueda exigir el desalojo del bien sobre el cual ejerce dominio. Es precisamente por ese dominio que ejerce sobre el inmueble que, subrogándose en la condición de arrendador, puede ejercer la acción en contra de la arrendataria, aún cuando la relación, no haya sido constituida por él. Así se establece. No obstante lo anterior, a mayor abundamiento, tenemos que conforme lo estatuido en el artículo 1.596 del Código Civil, el arrendatario no solo está obligado a poner en conocimiento del propietario del bien arrendado, en el menor tiempo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera realizar en la cosa arrendada; lo cual no solo debe comprender la obligación de notificar los daños que, eventualmente, terceros pudiera causar a la cosa, sino la usurpación de las cuales quiera valer cualquier tercero para la configuración de la relación locativa; es esta la interpretación que debe darse a la institución del arrendamiento, para armonizar las obligaciones recíprocas de los contratantes, a falta de regulación en las leyes especiales que rigen la materia. Así se establece. Resulta contradictorio que la parte demandada pretenda sustraer el presente caso de la debida resolución jurisdiccional, bajo el argumento que la relación locativa no fue constituida con la parte actora, cuando fue la ciudadana EVELIN CAPRILES NAVARRO, quien no sólo es la única accionista de la parte actora, sino que forma parte de su órgano administrativo, quien, además actuando en ese carácter ejerce la presente demanda, haciéndose asistir por profesionales del derecho, la que le garantizó el uso, goce y disfrute del bien arrendado; lo cual determina que la defensa previa de falta de cualidad argüida por la representación judicial de la parte demandada, debe ser declarada sin lugar, lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del fallo. Así se establece. **Del mérito: De las pruebas aportadas al proceso, se tiene que quedó comprobado en autos la existencia de la relación locativa celebrada entre la ciudadana EVELIN CAPRILES NAVARRO y la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., la cual versa sobre el local comercial situado en el sótano del edificio Los Mangos, ubicado en el sector norte de Chapellin, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue dado en arrendamiento para ser utilizado para el desarrollo comercial de dicha empresa. Con ello, quedó demostrada la obligación que tenía la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., en su condición de arrendataria, de mantener el inmueble en el mismo estado de conservación en que lo recibió, lo cual fue demostrado incumplió; pues no sólo con la inspección judicial extra-litem evacuada en fecha 19 de octubre de 2023, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quedó demostrado el estado de deterioro en que se encontraba el inmueble arrendado, lo cual fue constatado por el juzgado en cuestión, a través de sus sentidos; quedando demostrado igualmente, que tales deterioros son de tal magnitud que el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, determinó su desocupación, por encontrarse comprometida, no solo, la integridad física de las personas que laboran en el inmueble, sino su estructura; por lo que, debían realizársele las reparaciones necesarias. Así se establece. Cabe señalar, que la representación judicial de la parte demandada, no aportó elemento probatorio alguno con el ánimo de desvirtuar los hechos probados por su antagonista, sino que se limitó a ejercer defensas, excepciones y denuncias incidentales, totalmente alejadas de la realidad e infundadas. Así se establece. No aportó elemento probatorio alguno, que desvirtuarse el estado de deterioro del inmueble, lo cual fue probado, conforme lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, por la parte actora; lo cual determina la procedencia de la demanda de desalojo sometida al conocimiento de quien suscribe, conforme lo establecido en el literal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide. Por otra parte, si bien es cierto que la parte actora logró demostrar el deterioro del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; no es menos cierto que el cambio de uso del mismo, no fue debidamente acreditado en autos. No obstante, ello no determina parcialidad alguna, puesto que la procedencia de una de las causales contenidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, determina la procedencia del desalojo pretendido; por lo que, se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fechas 2, 6 y 13 de mayo de 2024, por el abogado VISMARK RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión proferida en la audiencia oral y pública celebrada en fecha 29 de abril de 2024, cuyo fallo en extenso se publicó en fecha 14 de mayo de 2024, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente la falta de cualidad opuesta por la parte demandada; y, con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., contra la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., quedando así confirmada la decisión apelada; lo cual se hará de forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide. DECISIÓN En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fechas 02, 06 y 13 de mayo de 2024, por el abogado VISMARK EDUARDO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en la audiencia oral y pública celebrada en fecha 29 de abril de 2024, cuyo fallo en extenso se publicó en fecha 14 de mayo de 2024, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad opuesta por la parte demandada. TERCERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES DEBOSA, C.A., contra la sociedad mercantil PANIFICADORA EL MAIZAL, C.A., ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora, del bien inmueble constituido por el local comercial situado en el sótano del edificio Los Mangos, ubicado en el sector norte de Chapellin, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes. De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente. Queda CONFIRMADO el fallo apelado con la motivación aquí expresada. Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de informarle sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, y déjese copia en la sede de este despacho, en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto de dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.- LA JUEZA, MARÍA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. En la misma fecha, trece (13) de agosto de 2024, siendo las 3:13 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de veinticinco (25) páginas. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. MFTT/MJSJ/Ca.- Expediente No. AP71-R-2024-000299/7.684. Sentencia Definitiva DESALOJO (LOCAL COMERCIAL). Materia Civil. Recurso / “D”